一邊重回地產，一邊變賣資產，王健林到底有多缺錢_風聞

　　文丨西部菌

　　從去房產化到重回房地產，萬達又折騰起來了。

　　據界面新聞報道，日前，萬達地產對組織架構進行了調整，確定了東、西、南、北四大分區的區域結構。

　　而就在今年年初，萬達地產曾經原來的南區、中區和北區，拆分整合為南北兩區，其中南京並至北區，杭州並至南區。

　　半年之後再次調整，兩大區調整成四大區，管理權下放同時，佈局進一步下沉。聯繫到萬達的拿地動作，以及定下的千億銷售目標，重回房地產的決心不言而喻。

　　但地產下行週期下，王健林要想收復失地，實現地產小目標，真的那麼容易嗎？

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　　在向輕資產轉型的道路上，這幾年的萬達，大規模變賣過文旅資產，出售過酒店項目，而地產業務營收和在集團的佔比，也不斷下降。

　　王健林此前在多個場合提到過，要在2020年左右，讓萬達不再是房地產企業。為此，2018年萬達引入蘇寧、騰訊、京東以及融創入股，將萬達商業一分為二成商管和地產公司。

　　就在今年年初，萬達商管的地產業務，徹底剝離到地產公司。而在王健林的規劃中，地產公司也只是服務於商管，配合萬達廣場，配建萬達城住宅等，不追求銷售額。

　　來源：網絡

　　但從近期的動作來看，2020年的關鍵轉型之年，萬達反而出現了重倉地產的諸多跡象，這至少體現在三個方面。

　　其一，今年4月有媒體報道，萬達地產定下了千億銷售目標。要知道去年全年，萬達地產銷售額已經低到不到500億元。銷售目標翻番，無疑是想收復失地，重新發力地產。

　　不過今年半年報顯示，萬達地產銷售額不到250億，只完成了全年指標的30%。就在半年報出爐的第三天，在萬達呆了18年的地產總裁呂正韜辭職。

　　萬達並沒有披露呂正韜的辭職原因，但如此關鍵的節點，很難説跟業績不達標毫無關係。從商管的附庸地位、不設追求銷售額，到業績不達標後總裁走人，萬達地產分量明顯在上升。

　　其二，宣稱不再新增住宅開發的萬達，今年4月以7.23億元的價格，競得江蘇鹽城一宗住宅用地，溢價率35.23%。7月10日，它又以底價競得昆明市一宗住宅用地。

　　其三，短短半年時間，萬達地產的區域架構，進行了兩次調整。調整的時間點，正好和半年數據出爐吻合。

　　這種“折騰”，説明地產不再是可有可無的板塊，進一步細分大區，下放管理權限，也意味着萬達準備擴張地產版圖。

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　　萬達是靠地產起家的，但在王健林看來，房地產市場增長空間減少，且地產行業受調控週期的影響，不能帶來穩定的盈利預期，去房產化，才能實現長期穩定的發展。

　　相對於出錢拿地開發的重資產模式，輸出萬達的服務管理品牌，幫別人找地，做做招商，搞搞運營，現金流壓力和風險都小，利潤空間更大，並且還可以長期盈利。

　　正是出此考慮，過去這些年，萬達採取了大刀闊斧的轉型。這種轉型思路，確實也幫助王健林度過了很多危機。但為什麼現在萬達要重回地產呢？

　　突如其來的疫情，無疑是一個重要因素。

　　對傳統房企來説，疫情導致樓盤停工、銷售中斷，但房子囤在手裏，遲早可以賣出去，需求始終還在。然而像萬達，受到的壓力卻是前所未有。

　　以萬達廣場為例，全國萬達廣場超過320座，現在基本上已恢復開業，但失去的時間，以及相應的租金和物業費損失，根本不可能找補回來，其中2月減租一個月的損失就在40億。

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　　疫情對萬達的影響，還體現在其他板塊。比如萬達體育，2020年原本是體育大年，因為疫情的關係，各項賽事停擺，萬達體育可謂損失摻重，一季度營收同比下降26%。

　　再比如萬達電影。電影院可以説是最後一批覆工復產的，低風險地區，直到7月20日才有序恢復開放營業，受此影響，萬達電影一季度營收同比下降達到70.12%。

　　除了商管、體育、影視外，萬達的酒店業務同樣不容樂觀。

　　瞄準去房產化的王健林，原本希望輕資產轉型能帶來穩定的盈利預期，沒曾想卻碰上了疫情這樣最大的不確定事件，由此導致，它承受的損失，反而比普通房地產企業還要重很多。

　　為了化解風險，減少損失，充實現金流，萬達再次開始變賣一些資產。

　　比如前兩天，賣掉了寶貝王早教業務；今年3月，萬達體育出售了於2015年買下來的世界鐵人公司。

　　另外，7月27日萬達酒店發展的短暫停牌，還引發了打包出售酒店業務的傳聞。

　　地產業務本身就有很高的資金要求，萬達一邊變賣資產，一邊拿下住宅用地，在商管、體育等板塊乏力的前提下，通過地產業務來為集團回血的意圖，無疑相當明顯了。

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　　形勢比人強。從去房產化到重回房地產，從不新增住宅開發到拿下住宅用地，自我打臉對王健林來説倒是小事，更重要的是為萬達找到穩定的增長路徑。

　　但是，地產業務會是那根救命繩嗎？

　　首先要看到，2020年的房地產市場環境，和2015年已經有了質的區別。

　　彼時，各大房企都處在快速規模化的擴張期，短短兩三年就能業績翻番。比如金科，2015年的銷售額還是200億出頭，2018年直接躋身千億銷售陣營。

　　隨着房地產市場見頂，高速擴張已經成了過去式。萬達要想收復失地，難度可能比當初開疆拓土打市場時還要困難，它不僅面臨着大環境限制，還面臨着市場格局定型的房企競爭。

　　克爾瑞數據顯示，開啓轉型之路的2015年，萬達地產的銷售額為1512.6億元，排在房企的第4位，僅次於萬科、恒大和綠地，彼時的碧桂園也只能排到第7位。

　　2017年萬達地產的銷售額跌破千億，2019年跌破500億，2020年的全年目標則是800億。

　　房地產行業的週期性很強，再高的週轉率，都有一個固定的開發週期。而萬達在地產上根本沒有太多的土儲，短期內從500億做到800億，甚至翻番重回千億陣營，談何容易？

　　來源：克而瑞

　　再者，王健林希望地產業務為集團開闢新增長點，彌補商管、體育、電影等的損失，但重資產屬性的地產業務做大先得拿地，拿地就要花大錢。

　　而開始變賣多項資產，説明萬達本身就相當缺錢了。2019年的年報顯示，萬達商管的有息負債規模就高達1824.09億元，佔當年總資產的30.22%。

　　從商管集團中剝離不久的地產公司，畢竟不是上市企業，融資更多還得靠內部輸血。那麼已經是債務壓身的萬達，如何保障重回地產所需要的資金彈藥？