萬科及時雨，泰禾平安經_風聞

如果類比這兩天正火的《平安經》，給全國房企寫一本《活下去經》，比如這樣：

恒大活下去，萬科活下去，碧桂園活下去……

寫到TOP50的時候，突然發現，泰禾也真的活下去了。

這次，是首提“活下去宣言”的萬科，對泰禾伸出了援手。

今天，泰禾發佈公告，公司與萬科下屬全資子公司海南萬益管理服務有限公司，簽訂股權轉讓框架協議：

在滿足前提的條件下，泰禾將轉讓19.9%股份予萬科，轉讓價格為每股人民幣4.9元，對應總對價約為人民幣24.27億元。其中，這筆價款將以現金方式進行支付。

不過，萬科方面也表示了：

這是萬科向行業夥伴伸出積極援手的投資行為，我們希望協助泰禾走出困境，逐步恢復其正常經營秩序。但此次股權轉讓能否最終達成取決於相關先決條件能否滿足，仍然存在不確定性。

若這筆買賣談成，萬科將成泰禾第二大股東。泰禾投資持股比例下降至29.07%。

萬科嚴設兩大條件

根據公告，這筆交易設置了非常嚴格的前提條件：

1、泰禾要制定債務重組方案，並與債權人達成一致；

2、重組方案能支持泰禾恢復可持續經營，這個作用需要經過萬科認可；

3、萬科將對泰禾進行法律、財務、業務方面的盡職調查；

4、泰禾提供給萬科的文件和轉讓給萬科的股份，要沒有任何瑕疵。

上述條件相當嚴密。公告稱，泰禾系獨立經營主體，應以其全部資產對自身債務承擔責任，並完成其債務重組事項，萬科不會對泰禾的經營及債務等承擔任何責任，亦無任何責任提供任何增信措施或財務資助。

翻譯過來就是，我們可以先試着交往，這段時間你去和債主爸爸談，債主爸爸要是答應你晚點還錢，我們可以確認戀愛關係；債主爸爸要是不答應，我們的關係也就只能維持到9月30號了。

此前外界以為泰禾引入的戰投會兜底債務，但目前來看萬科並不會大包大攬。簡單點説，泰禾的債萬科不管，泰禾想借錢，萬科也不管。

但萬科一向以穩健著稱，信用評級全行業最高。20多億，對萬科來説是灑灑水，中等意思。對於泰禾近千億的有息負債來講，真的也就是個零頭。但對於黃老闆來説，這不僅僅是雪中送炭的救命錢，還是某種意義上的信用背書。

黃老闆説過，他不會裁員，也不會拖欠員工工資，只是泰禾的糟糕程度，已經超出了他的預料。他努力發放了員工5月份的工資，但上個月的工資，還是拖欠了。

而這次框架協議的簽署，將給債權人等各方傳遞積極的信號，有利於推動債權重組。重組成功是泰禾和投資者的雙贏選擇。

3天前，上海崇明區房管局對外證實，有關部門已經協調到1.1億元的資金注入到泰禾大城小院項目。停工一年多之後，泰禾在上海的這個網紅樓盤終於迎來了曙光。

債權人的談判，也取得了一定程度的進展。據説很多債權人答應了只要歸還本金就行了，他們都知道，船沉了，可能一切都沒了。

萬科的“算盤”

泰禾是在今年5月宣佈引進戰略投資者的。

5月13日晚間，泰禾集團發佈公告稱，公司控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰略投資者，相關交易可能導致公司控制權變更。

此後，廈門國貿、廈門建發、中鐵建、保利等多家企業介入引戰工作中，但最終未果。最晚被曝出的萬科，反而後來居上。

有分析人士指出，泰禾的資產情況，對萬科有較大吸引力。

首先是泰禾“壓箱底”的土儲。

年報顯示，截至2019年底，泰禾的土儲達到3270.14萬平方米，可售貨值約4000億元，且主要分佈在核心一二線城市。

2020年，泰禾56個在售項目預計供貨量可達到2000億元以上，即使按50%的去化率計算也可收回1000億元。

而萬科作為業內當之無愧的大哥，其擁有的開發運營能力和操盤實力，盤活泰禾的這筆資產自然不在話下。

其次，泰禾擁有高端“院子系”產品的品牌價值，對於萬科以剛需為主的產品戰略來説，這是對萬科產品線的有益補充。

再次，泰禾的股權結構相對來説比較簡單。

截至今年一季度，黃其森控制的泰禾投資持股48.97%，是公司第一大股東，黃其森夫人葉荔持股12.05%，黃其森妹妹黃敏持股1.52%。三者為一致行動人關係，共持有泰禾集團62.54%的股份。

從這個角度來看，**黃老闆在泰禾有絕對話語權，這種股權結構有利於新的投資人進入。**更重要的是，泰禾在A股上市，近年來富力等房企苦尋“回A”路，泰禾A股的平台身份則是黃老闆手中的另一張牌。

最後，這場戰投歸根結底還是要看收益。

地產本屬於資金密集型行業，淨資產收益率水平相對來説仍處在較高水平，尤其對泰禾這樣的大型房企來説，盈利水平、操盤運營能力不弱，這次入股相比會有較好的投資回報。

泰禾的困境

不過，泰禾龐大的債務規模，仍然對此次交易的進展形成制約。

截至今年7月7日，泰禾已到期未付的債務270.65億元。泰禾於2020年內到期債務總規模為555.11億元。

對於此次交易，公告還設置了一個過渡期，期限為自本協議簽署之日起至股份過户。過渡期內，泰禾需全力配合萬科進行盡職調查，同時正常開展業務經營活動。

作為閩系房企的代表，憑藉大量舉債、高價拿地、快速銷售衝規模的激進方式，泰禾集團在過去幾年間迅速衝到了行業前列，並於2017年躋身千億陣營。

但與之相伴的是揮之不去的高負債。2014年至2017年，泰禾截至年底的淨負債率分別為530%、228%、298%、473%。

2018年，隨着房地產調控政策的頻繁出台，泰禾被迫暫緩激進之路。2019年上半年，泰禾因574億元短期債務受到深交所問詢後，進一步加強了降槓桿的動作。

重壓之下，黃老闆只得公開尋求引入戰略投資。

過去一年，泰禾扣非後的淨利潤是負數，負債總額達到了1911億元。這其中，有息負債約為974億元，一年內到期的債務為506億元。

創立泰禾28年，這是黃老闆最艱難的一年。近千億的有息負債，這是過去幾年他狂賭的代價。他的警報仍然沒有解除，想要把公司恢復正常運轉，他還要很長一段路要走。

萬科的入股，讓泰禾集團這場債務危機中，最讓人關注的戰略投資者是誰塵埃落定。很殘酷，也很無奈，真心希望萬科的入股可以讓泰禾涅槃重生。而這也意味着，中國房企大整合、大併購時代，正在加速到來。

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作者 | 95

部分綜合自 | 地產人言、e公司官微等