從寫字樓租金看城市排名：北京第一檔，滬穗深第二檔，杭寧渝第三檔_風聞

文 / 孫不熟

甲級寫字樓的存量、租金、空置率，直接體現了一座城市高端服務業的發展水平，其租金變化也直接反映了一座城市的商務活力。

下面我們從租金水平來看誰是中國商務第一城？

CAIC數據庫今天發佈的數據顯示，二季度重點城市寫字樓平均租金排名如下：

圖：2020Q2一線城市和重點二線城市

辦公市場租金情況（元/㎡/天）

數據來源：CAIC數據庫

從寫字樓租金水平來看，主要城市可以分為三檔。

北京獨佔一檔，是中國（內地）目前唯一超過10元/㎡/天的城市。顯示北京作為中國商務第一城的地位，不可撼動。

滬穗深租金差距縮小到近年來的最小值，差不多可以一起歸納到第二檔，平均租金為6.6元/㎡/天，只相當於北京的56%。

杭州、南京、重慶為第三檔，平均租金為3.29元/㎡/天，相當於滬穗深的1/2。

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從產業結構看，北京是中國（內地）服務業佔比最高的城市，達到83.5%。相比而言，上海、廣州、深圳的佔比分別是72.7%、71.62%、60.9%。

不僅如此，北京還是全球世界500強企業最多的城市，擁有56家世界500強企業，吊打紐約、倫敦和東京。相比而言，上海7家，深圳7家，廣州3家。

根據美國《財富》雜誌2019年的世界500強企業榜統計得出。

作為中國服務業產值最高的城市，同時也是世界500強企業最多的城市，北京市場對寫字樓的需求自然是最強烈的，其租金遙遙領先也就不奇怪了。

以下是一季度國內主要CBD租金排名，北京金融街以700元//㎡/月，穩居全國第一，中關村以401.79元排名全國第二，橫掃國貿、陸家嘴、福田CBD、珠江新城等CBD。

即使放在全球，北京寫字樓的租金水平也是名列前茅的。以下是第一太平戴維斯統計的各大城市五大標杆物業的平均租金排名：

從甲級寫字樓的存量來看，四個一線城市的排名如下：

以上數據選自第一太平戴維斯發佈的《2018中國寫字樓報告》，上海、北京、深圳、廣州是中國甲級寫字樓存量最大的四個城市。

其中，上海和北京的甲級寫字樓存量面積均超過1000萬平方米，而深圳、廣州大約只有京滬的1/2，均在500萬平方米左右。

其他城市甲級寫字樓存量（2018年）的數據空缺，只能提供2017年的數據做一個參考。

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受疫情影響，一線城市寫字樓平均租金二季度集體下跌，北上深平均租金水平創三年最低。

其中，北京環比降幅最大為4.5%，上海降幅3.7%，深圳降幅2.7%，廣州抗跌能力最強，降幅為0。

圖：2020Q2一線與重點二線城市

辦公市場租金環比漲幅

數據來源：CAIC數據庫

七大城市中，只有重慶租金環比上漲。

值得一説的是，一線城市寫字樓租金下跌，並非疫情期間才出現的現象。

從2018年2季度起，一線城市辦公市場就一直處於下行態勢，到現在已連續8個季度下跌，總體降幅達到14%，説明最近兩年企業對租金的承受能力持續下降。

2017-2020一線城市寫字樓市場租金變化

數據來源：CAIC數據庫

租金下降的同時，空置率也在不斷攀，以下是主要城市寫字樓二季度出租率排名：

圖：2020Q2一線與重點二線城市辦公市場出租率環比漲幅

數據來源：CAIC數據庫

數據顯示，廣州寫字樓出租率全國最高，達到95.1%。也是主要城市中唯一一個出租率超過90%的城市，同時還是一線城市中唯一一個出租率沒有下跌的城市。

相比而言，南京、上海、深圳、重慶的寫字樓出租率都沒有超過80%，這意味着它們的空置率都超過20%。

CAIC數據庫還公佈了二季度各城市寫字樓空置存量排名：

圖：截至2020二季度重點監測城市租賃空置存量（萬㎡）

數據來源：CAIC數據庫

數據顯示，上海寫字樓空置存量最高，達到312.2萬平方米，深圳空置存量達到165.1萬平方米，廣州空置存量最低，只有26萬平方米，比二線城市還要低。

相應的，廣州寫字樓的去化週期也是最短的，只有18個月，去化週期最長的是南京，達到103個半月。

表：截至2020年二季度重點監測城市

租賃空置存量、空置率和去化週期

數據來源：CAIC數據庫

空置率全國最低、租金抗跌能力最強、空置存量全國最低、去化週期全國最短，所以在廣州購置優質寫字樓，基本不愁租的。

不過，我認為廣州也應該適度增加寫字樓供應量了，因為廣州寫字樓現階段的租金水平，相對上海、深圳已經沒有低窪優勢了。深圳、上海通過加大供應，實現寫字樓租金的穩中有降，值得廣州借鑑。

所以，我一直認為，寫字樓的空置率並非越低越好，廣州就是空置率太低了，導致租金上的低窪優勢變小，這在一定程度上也增加了城市的營商成本。

例如，從寫字樓淨吸納能力看，空置率最高的深圳，同時也是寫字樓吸納量最大的城市，説明深圳的商務活力仍然突出，空置率高更多是因為供應量大，而非經濟下滑。

表：重點監測城市2019月均淨吸納量（萬㎡）

數據來源：CAIC數據庫