最高法案例：對於非金錢債務，法院不能判決繼續履行的情形_風聞

【裁判要點】

1、案涉劃撥土地使用權能否變更為國有出讓土地使用權以及案涉房產能否辦理房產過户登記手續，均系《聯建合同》約定能否履行問題，並不影響案涉合同的效力。《聯建合同》系利用國有劃撥土地聯合建房的合同，並非國有土地使用權合同司法解釋所規範的合作開發房地產合同，並不違反法律或者行政法規的強制性規定，未損害國家或者社會公共利益。

2、《中華人民共和國合同法》第一百一十條規定：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。“即對於非金錢債務，如果存在法律上或者事實上不能履行、不適於強制履行等特殊情況，法院不能判決當事人繼續履行。

3、根據2011年1月18日及之後雙方當事人商談形成的《會議紀要》，安石公司並未主張城建公司承擔遲延辦理房產過户登記的損失，反而認可系因歷史原因未能辦理房產證。安石公司亦未提交證據證明其在提起本案訴訟之前，曾催促城建公司辦理房屋產權證。案涉房產未能辦理房屋產權證，並非城建公司單方違約所致。

北京城建建設工程有限公司、北京安石投資管理有限公司合同糾紛再審民事判決書

最高人民法院

民事判決書

（2018）最高法民再454號

二審上訴人（一審被告）：北京城建建設工程有限公司，住所地北京市海淀區學清路38號B座611室。

法定代表人：苗林慶，該公司董事長。

委託訴訟代理人：崔戎鋒，北京市東衞律師事務所律師。

委託訴訟代理人：賈志良，北京東衞（洋浦）律師事務所律師。

二審被上訴人(一審原告)：北京安石投資管理有限公司，住所地北京市海淀區白石橋路48號綜合培訓樓。

法定代表人：孫景林，該公司執行董事。

委託訴訟代理人：閆濤，北京市北方律師事務所律師。

委託訴訟代理人：歐陽有慧，北京市中通策成律師事務所律師。

二審上訴人北京城建建設工程有限公司（以下簡稱城建公司）因與二審被上訴人北京安石投資管理有限公司（以下簡稱安石公司）合同糾紛一案，北京市第一中級人民法院（以下簡稱北京一中院）於2012年12月12日作出(2012)一中民終字第14807號民事判決，已經發生法律效力。本院經審查於2018年8月10日作出(2017)最高法民監53號民事裁定，再審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。城建公司的委託訴訟代理人沈曉偉，安石公司的委託訴訟代理人閆濤、歐陽有慧到庭參加訴訟。訴訟過程中，城建公司的委託訴訟代理人變更為崔戎鋒、賈志良。本案現已審理終結。

城建公司稱，再審請求：（一）撒銷北京市海淀區人民法院(2012)海民初字第14271號民事判決和北京一中院(2012)一中民終字第14807號民事判決；（二）確認案涉《聯建合同》無效；（三）駁回安石公司要求城建公司辦理綜合樓產權過户登記並賠償損失的訴訟請求；（四）本案一、二審訴訟費用由安石公司承擔。事實與理由：(一)原判決認定案涉《聯建合同》有效，適用法律確有錯誤。1997年12月15日，聯建雙方簽訂案涉《聯建合同》時，聯建項目土地為軍事劃撥用地，沒有土地使用權證。北京市海淀區白石橋路48號綜合培訓樓項目(以下簡稱48號綜合培訓樓項目)，從規劃、立項、開工建設、竣工驗收，均系城建公司以自建房的名義進行，從未在相關行政部門進行過聯建報批或備案。《聯建合同》明確約定一方提供國有劃撥土地，另一方提供資金，共同投資建設，建成後按比例分配房屋產權。房屋建成後，聯建雙方又對聯建房屋共同經營出租，充分體現了聯建雙方共同投資，共享利潤、共擔風險的法律特徵。《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱國有土地使用權合同司法解釋)第十四條規定:“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。"《聯建合同》的性質應認定為在國有劃撥土地上的合作開發房地產合同。國有土地使用權合同司法解釋第十六條規定:“土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。“因聯建項目用地為國有劃撥土地，聯建一方以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產，未經有批准權的人民政府批准，且在起訴前未補辦批准手續，《聯建合同》應認定為無效合同。(二)原判決判令城建公司繼續履行聯建合同，辦理綜合培訓樓產權過户手續，無法履行。目前綜合培訓樓的土地性質仍為國有劃撥土地，且土地使用權證辦理在北京城建集團有限責任公司（以下簡稱城建集團公司）名下。《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條，均規定劃撥土地使用權和地上建築物的轉讓必須經行政審批。因未經有批准權的人民政府審批，案涉聯建項目不具備辦理房產過户登記條件。原判決判令城建公司轉讓房產並辦理過户登記，造成行政權與司法權的衝突，客觀上無法執行。(三)原判決判令城建公司賠償安石公司損失6500萬元，適用法律確有錯誤。聯建雙方從簽訂《聯建合同》至發生訴爭十餘年間，均未積極主動要求或配合對方去相關行政部門辦理聯建報批，聯建房屋未辦產權證書，雙方均存在過錯，均有損失。案涉《聯建合同》與商品房買賣合同在合同性質、當事人的權利義務等方面完全不同。原判決參照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房買賣合同司法解釋），將安石公司視為聯建房屋買受人，且在其未完全支付聯建房屋價款的情況下，按照聯建房屋的市場價格計算遲延辦理房產證違約金，判決城建公司承擔損失賠償責任，適用法律確有錯誤。

安石公司辯稱，（一）關於案涉《聯建合同》的性質。《聯建合同》是聯建雙方在劃撥土地上聯合建設，房屋建成後，經政府批准繳納土地出讓金、轉讓聯建房屋的合同。其不是劃撥土地使用權轉讓合同，也不是國有土地使用權合同司法解釋規定的合作開發房地產合同。48號綜合培訓樓項目(A座)是基建項目，不是以銷售盈利為目的的房地產開發項目，項目經依法立項，項目主體為城建公司，資金來源為自籌。（二）案涉《聯建合同》合法有效。1.認定《聯建合同》效力的法律依據是《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》，該司法解釋於2009年實施後，人民法院認定合同效力應當以法律和行政法規為依據，而不應以國有土地使用權合同司法解釋為依據。《聯建合同》約定，房屋建成後向政府繳納土地出讓金，其中已包含向政府申請土地使用權出讓，保證國家的土地收益的意思表示，未損害國家利益。2.聯建房屋建成後才能進行評估和測繪，擬定土地出讓金的數額，報北京市人民政府批准，政府批准後由負責土地資源管理的部門辦理協議出讓手續。《聯建合同》不應因尚未履行審批手續而被認定無效。3.如認定《聯建合同》無效，將會導致聯建這一90年代普遍存在的建設模式整體無效，損害交易穩定性，依據《聯建合同》聯建的房產已經建成並投入使用20餘年，無法恢復到《聯建合同》簽訂前的狀態。（三）《聯建合同》可以履行。1.北京市對聯建房產如何辦理房屋登記有專門的規範。《北京市房屋登記工作規範(試行)》《北京市不動產登記工作規範(試行)》規定了劃撥土地上聯建房屋所有權辦理初始登記的情形。聯建房屋的分割有法可依、切實可辦。2.關於城建公司能否繼續履行合同，一審法院經向行政機關諮詢，答覆是完全可以辦理。3.根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》《關於北京市國有企業改革中劃撥土地使用權管理的若干意見》等相關規定，政府鼓勵劃撥用地轉為出讓用地。（四）關於城建公司應否賠償安石公司遲延辦理過户登記的損失問題。案涉房產因未辦理房產證而無法入市，安石公司無法取得增值收益，無法融資。安石公司的損失絕非使用房產或取得租金能夠覆蓋。原判決參照商品房買賣合同司法解釋第十八條規定酌定損失，適用法律正確。

安石公司向一審法院起訴請求：城建公司為"白石橋路48號綜合培訓樓"中屬於安石公司的房產部分辦理產權證書，並賠償因遲延辦證給安石公司造成的損失9740.86萬元。

一審經審理查明：1997年12月15日，北京楠迪技貿發展中心（以下簡稱楠迪技貿中心）作為乙方與甲方北京市第一城市建設工程公司(以下簡稱第一城建公司)簽訂了《聯建合同》，就48號綜合培訓樓項目的合作事宜進行了約定。主要內容包括：合作項目的規模約7500平方米—8500平方米；乙方暫定投入3200萬元；甲方負責土地的徵用、拆遷和三通一平，負責舊樓的拆除、客户搬遷違約金的賠償等費用，乙方投資整棟綜合培訓樓所有建設安裝費、設計費、土地出讓金、水電增容、變電室拆除移位再臨時建設等費用，大市政及四源費、固定資產調節税等全部税費(第四章第2條)；建成後綜合培訓樓總面積如在8000平方米，產權分成比例為5:5，不足8000平方米，分成比例為6(甲方)：4(乙方)，8000平方米以上部分，產權歸投資方所有；本合建樓甲方分配南側部分，乙方分配北側部分，從設計及功能上要形成兩個獨立的系統；甲方負責綜合培訓樓的規劃設計批覆所需的有關文件，並協助乙方辦理有關手續，甲方負責把該綜合培訓樓乙方所擁有部分房屋產權及土地使用權於房屋達到正常使用後90天內為乙方辦好權屬文件（第五章第2條）。《聯建合同》已在相關行政部門備案。

合同簽訂後，第一城建公司以自己的名義辦理了以下手續。1997年12月29日，48號綜合培訓樓項目取得《建設工程規劃許可證》。1998年3月19日，48號綜合培訓樓項目取得北京市規劃委員會下發的《關於建設城建集團一公司綜合培訓樓項目可行性研究報告的批覆》。1998年8月11日，48號綜合培訓樓項目取得《建設工程開工證》。1999年5月12日，48號綜合培訓樓項目取得《中華人民共和國國有土地使用權證》。1999年9月8日，48號綜合培訓樓項目竣工。1999年11月29日，48號綜合培訓樓項目取得《北京建設工程質量合格證書》。

2000年，第一城建公司更名為北京城建一建設工程有限公司（以下簡稱城建一公司），並改制成為城建集團公司的子公司。2006年6月2日，城建一公司更名為城建公司。另查，楠迪技貿中心於2001年9月13日被北京市工商局海淀區分局吊銷。吊銷時，工商登記顯示的股東為沈成心（楠迪技貿中心之法定代表人）、孫景林（安石公司之法定代表人）、趙世界、張夢輝。2004年12月15日，上述四人形成《股東會決議》，決議內容為：本中心在48號綜合培訓樓項目中7000餘平方米的產權和綜合樓加層900餘平方米、平房240平方米及本中心在48號綜合培訓樓項目的全部投資收益，全部轉讓給安石公司並立即交付。安石公司的股東為沈成心與孫景林。

1999年6月29日，楠迪技貿中心作為乙方與甲方城建集團公司簽訂《聯合經營協議書》，約定：甲乙雙方聯合成立"北京城建楠迪物業管理有限責任公司”（以下簡稱城建楠迪物業公司），註冊資金200萬元，其中城建120萬元，楠迪80萬元，全部為貨幣出資，聯營期限二十年；從1999年7月1日起實行委託經營；甲方擁有除培訓樓7000平方米（最後以竣工圖分配面積為準）外的全部產權，乙方擁有培訓樓7000平方米產權和綜合樓5504平方米、加層900平方米、平房240平方米的八年經營權；根據甲乙雙方各自產權和經營權情況，按二十年聯營期綜合測算經營收益比例確定為甲方60%、乙方40%。此後，城建楠迪物業公司自2000年起每年按比例向雙方分配收益，乙方所分得的款項多在600萬元上下，該收益包括但不限於48號綜合培訓樓項目所佔的份額，且自2003年起，收益實際由安石公司取得。

2011年1月12日，城建公司致函安石公司，內容為：我公司決定擬對中關村南大街48號院改擴建；為此，我公司全權委託劉海山同志（原城建公司董事長）就1997年10月第一城建公司（現更名為：城建公司）與貴公司簽訂的《聯建合同》即聯合建設綜合培訓樓事宜以及1999年6月29日城建集團公司與貴公司簽訂的《聯合經營協議書》相關事宜進行商談。之後，雙方進行了協商，並形成2011年1月18日《會議紀要》。

2000年1月14日，北京市城市規劃管理局對第一城建公司做出京規行決字(2000)第004號《行政處罰決定書》，第一城建公司在建設48號綜合培訓樓項目過程中，未經批准擅自增加四層、增加建築面積744平方米已構成違法建設。《行政處罰決定書》的決定內容為:同意保留使用，罰款148800元。2000年1月14日，楠迪技貿中心向銀行交納了上述罰款。

訴訟期間，經一審法院向相關行政機關諮詢，現行的法律規範與1999年時相比有較大差異，雖然需重新報批、備案某些手續，但並非不能履行，相關手續均需以城建公司的名義申請及辦理，且需先全部辦至城建公司名下後，再通過相關手續進行拆分。

訴訟中，雙方對以下幾個問題存在爭議:（一）安石公司是否為本案適格主體。（二）《聯建合同》的效力。（三）城建公司是否有辦證義務，如果有，楠迪技貿中心是否違約在先，城建公司是否有權行使先履行抗辯權。（四）是否已具備辦理48號綜合培訓樓項目產權手續的條件。（五）安石公司在收取收益後是否存在損失，其所主張損失的依據是否適當。

一審法院認為：第一，楠迪技貿中心將《聯建合同》項下收益轉讓給安石公司，城建公司直接向安石公司發函表明認可該項轉移權利義務行為，且該行為未損害城建公司利益，應為合法有效。第二，《聯建合同》已在相關行政部門進行過備案的前提下，繼續履行該《聯建合同》並不存在明顯障礙。在建設過程中已經取得土地使用權證，《聯建合同》合法有效。第三，由於各項審批手續均系以城建公司的名義取得，城建公司在履行合同的具體義務時，應當起主導作用。《聯建合同》未約定履約順序，城建公司先履行抗辯的主張無法成立。第四，《聯建合同》存在繼續履行的可能性，城建公司關於不具備辦理產權手續條件的異議不成立。最後，安石公司關於投資不能循環利用、不能核減成本等主張客觀存在。可以參照商品房買賣合同司法解釋所確認的標準計算損失，在計算時還應綜合考慮過錯因素、實際損失、信賴利益損失等。

一審法院依據《中華人民共和國合同法》第八條、第七十九條、第八十條第一款、第八十四條、第一百零七條、商品房買賣合同司法解釋第十八條規定，作出(2012)海民初字第14271號民事判決：（一）城建公司繼續履行1997年12月15日《聯建合同》，辦理北京市海淀區白石橋路四十八號綜合培訓樓項目的產權手續，並最終依據《聯建合同》的約定將產權進行分割，過户至安石公司名下，於判決生效之日即時執行;（二）城建公司賠償安石公司損失6500萬元，於判決生效後三十日內給付;（三）駁回安石公司的其他訴訟請求。如果城建公司未按判決指定的期間履行金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》（2007）第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費528843元，由安石公司負擔122043元，城建公司負擔366800元。

城建公司不服一審判決，上訴請求：改判駁回安石公司全部訴訟請求。

二審查明事實與一審一致。

**二審法院認為:**合同內容是確定締約雙方權利義務內容的依據，依法成立的合同受法律保護，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行，採取補救措施或者賠償損失的責任。第一，本案中，城建楠迪物業公司將本應歸楠迪技貿中心取得的收益交付給安石公司，城建公司在協商48號綜合培訓樓項目相關事實時直接發函給安石公司等事實均表明城建公司對於楠迪技貿中心向安石公司轉移權利義務的行為是明知且認可的。對於安石公司在本案中的主體資格予以確認。

第二，楠迪技貿中心與城建公司在1997年簽訂《聯建合同》，該種方式是當時較為普遍的建設模式，雖然履行時在表面上與房地產開發、土地使用權轉讓存在類似或相同現象，但本質上並不相同。雖然現行的法律、法規對於聯建的規定更為嚴格、嚴謹，但在涉訴《聯建合同》已在相關行政部門進行過備案的前提下，繼續履行該《聯建合同》並不存在明顯障礙。雖然在簽訂《聯建合同》時尚未取得土地使用權證，但在建設過程中已經取得，該項瑕疵已獲得有效彌補，則城建公司再據此主張《聯建合同》為無效，顯然於法無據，至於土地出讓金，安石公司表示同意交納，故該項障礙亦不存在。城建公司關於《聯建合同》應為無效的主張，不予支持。

第三，依據《聯建合同》，雙方的聯建方式是楠迪技貿中心負責全部出資，城建公司負責報批手續與施工建設。通常情況下，聯建雙方很難分清誰應為主誰應為從，需"聯"方可順利履行。但本案中，由於各項審批手續均系以城建公司的名義取得，故楠迪技貿中心在交納各項行政費用時均需以城建公司的名義進行，則城建公司在履行合同的具體義務時，無疑應當起主導作用。僅就《聯建合同》第五章第2條的約定，城建公司至少應當在約定的期限內將其應當出具的手續出具給相關行政管理部門。現其雖然提出先履行抗辯，但《聯建合同》第四、第五章之間並無明確的先後順序，故其適用先履行抗辯的條件並不存在，即使適用先履行抗辯，楠迪技貿中心所欠數額與標的物的整體價值差距較大，則適用亦明顯失當，有權利保護過度之嫌。至於交納各項費用，如前所述，城建公司應處於主導地位，故在其並無證據證明其已為楠迪技貿中心或安石公司出具相關手續，系基於後者的原因未能交納的前提下，其先履行抗辯的主張均無法成立。

第四，如果不按約定履行義務，則永遠不會具備辦理的條件。針對城建公司所提出的異議:48號培訓樓項目確實存在違法建設，但已接受過行政處罰，處罰決定中亦明確同意保留使用，故此項瑕疵不應成為障礙;48號綜合培訓樓項目尚未進行測繪亦為事實，但並無法律、法規顯示現在已不能進行測繪，故只需申請即可;《聯建合同》對於不動產面積的分配是明確、具體、可操作的，且在簽訂《聯合經營協議書》時，又進一步對所有權的位置予以明確，即使存在一些細枝末節需要調整，亦不應構成對於大局的影響。故城建公司關於是否具備辦理產權手續條件的異議均不成立。

最後，針對安石公司在獲得城建楠迪物業公司按比例分配的利潤後是否仍存在損失，二審法院認為，損失客觀存在，一個近萬平方米的不動產，其所產生的價值絕不僅僅限於每年幾百萬元。且安石公司關於投資不能循環利用、不能核減成本等主張均客觀存在。對於安石公司按商品房買賣合同司法解釋所確認的標準計算損失的主張是否合理，二審法院認為，作為參照是可以的，但在計算時還應綜合考慮過錯因素、實際損失、信賴利益損失等。

基於以上認定，可以得出以下結論:《聯建合同》合法有效，安石公司承接楠迪技貿中心在該合同中的權利義務，向城建公司主張繼續履行合同，即為其應分得的不動產辦理產權手續的訴訟請求，具有事實及法律依據，應予以支持。造成48號綜合培訓樓項目遲遲不能辦理產權手續的原因，主要在於城建公司不能正視其在履行合同時應當起到的主導作用，尤其在履行合同約定的辦理產權手續義務時，具有明顯的過錯，依法應當承擔賠償責任。鑑於安石公司在取得所有權證後，相應不動產即具有市場價值，故其參照商品房買賣合同司法解釋中的規定主張權利，具有一定的合理性，但其以全額主張，未綜合考慮相關因素，顯屬不當。一審法院結合前述相關各項因素酌情確定的由城建公司賠償安石公司損失的數額適當。二審法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》（2007）第一百五十三條第一款第一項之規定，作出(2012)一中民終字第14807號民事判決:駁回上訴，維持原判。二審案件受理費366800元，由城建公司負擔。

本院對有爭議的證據和事實認定如下：關於《聯建合同》能否繼續履行，48號綜合培訓樓中屬於安石公司的房產和土地使用權能否轉移至其名下問題。本院向北京市規劃和自然資源委員會（以下簡稱北京市規自委）發函徵求意見：因48號綜合培訓樓所佔用土地系劃撥土地使用權，按照現行政策能否辦理有償出讓手續？北京市規自委覆函（京規自函〔2019〕2971號）記載：案涉建築位於北京中心城區範圍內，根據黨中央、國務院批覆的《北京城市總體規劃（2016-2035）》，中心城區範圍內的用地和建築，應做為實施城市總體規劃的重要資源進行嚴格管理。按照《關於加強規劃和自然資源領域內部約束監督的意見》，原以劃撥方式取得使用權的用地，一般不辦理土地有償出讓手續。

城建公司認可京規自函〔2019〕2971號覆函的真實性、合法性、關聯性，主張該覆函證明案涉房產未能辦理過户並非城建公司違約，而是因政策原因無法辦理劃撥土地的出讓手續。安石公司認可京規自函〔2019〕2971號覆函的真實性，但不認可其合法性、關聯性，主要理由是：該覆函所依據的規範性文件並未明確規定案涉房產所佔用的劃撥土地不能辦理有償出讓手續；原判決已於2012年生效，而北京市規自委依據2016年文件作出答覆，不應適用本案。

安石公司就案涉48號綜合培訓樓中屬於安石公司的房產能否轉移至其名下問題，亦向北京市規自委發函詢問，北京市規自委覆函（京規自函〔2020〕355號）記載：在城建公司配合辦理相關手續情況下，安石公司可依法依規辦理以下事項：首先為城建公司辦理房屋所有權首次登記。完成首次登記後，可以辦理48號綜合培訓樓項目中屬於安石公司房屋面積對應的土地有償出讓手續。待辦理完土地有償出讓手續後，可按照《北京市不動產登記工作規範》及《聯建合同》有關條款及約定將屬於安石公司的房屋產權轉移至安石公司名下。

安石公司認為京規自函〔2020〕355號覆函證明其依據《聯建合同》取得48號綜合培訓樓相應面積房屋產權沒有任何障礙。城建公司對該覆函的合法性、關聯性不予認可，認為其出具程序、內容違法，不屬於辦理不動產所需批准文件，亦未回答國有劃撥土地能否辦理土地有償出讓問題，覆函所述辦理流程違反"一體登記"的不動產登記基本原則，無法完成。

鑑於雙方當事人對北京市規自委兩次覆函的理解存在分歧，本院再次向北京市規自委發函，請其確認兩次覆函內容是否存在矛盾，以及按照現行政策能否將48號綜合培訓樓中屬於安石公司的房產和土地使用權轉移至其名下。北京市規自委向本院覆函（京規自函〔2020〕637號）記載：一、京規自函〔2019〕2971號與京規自函〔2020〕355號覆函內容不衝突。按照《關於加強規劃和自然資源領域內部約束監督的意見》，原以劃撥方式取得使用權的用地，一般不辦理土地有償出讓手續；如確需辦理土地有償使用手續，需報請北京市規自委研究批准，依法依規可以辦理。二、在48號綜合培訓樓項目所佔土地為劃撥取得的情況下，可依法依規首先為城建公司辦理房屋所有權首次登記。完成首次登記後，再依規辦理48號綜合培訓樓項目的土地有償出讓手續。待辦理完土地有償出讓手續後，可按照《北京市不動產登記工作規範》及《聯建合同》有關條款及約定將屬於安石公司的房屋產權轉移至安石公司名下。

城建公司對京規自函〔2020〕637號覆函的真實性予以認可，但是不認可其合法性和關聯性，認為該覆函未説明依據，不屬於人民政府的批准文件。該覆函認可京規自函〔2019〕2971號覆函所述案涉土地不能辦理土地有償出讓的客觀事實。該覆函不能解決將劃撥土地出讓給安石公司已經獲得或者必能獲得批准的問題。安石公司認可京規自函〔2020〕637號覆函的真實性、合法性、關聯性，認為該覆函證明案涉土地並非不能辦理土地有償出讓手續，48號綜合培訓樓中屬於安石公司的房產和土地使用權能夠轉移至安石公司名下。

本院認為，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百一十四規定：“國家機關或者其他依法具有社會管理職能的組織，在其職權範圍內製作的文書所記載的事項推定為真實，但有相反證據足以推翻的除外。必要時，人民法院可以要求製作文書的機關或者組織對文書的真實性予以説明。“北京市規自委的職權範圍包括北京市自然資源統一確權登記工作、自然資源有償使用工作等，其對案涉土地能否辦理土地有償出讓手續，48號綜合培訓樓屬於安石公司的房產和土地使用權能否轉移至其名下等事項所作回覆應作為認定案件事實的依據，本院予以採信。北京市規自委的三份覆函能夠證明儘管48號綜合培訓樓所佔用土地為劃撥取得，但是經行政主管部門審批，依法依規可以辦理土地有償出讓手續。48號綜合培訓樓中屬於安石公司的房屋產權可以依法依規轉移至其名下。

本院查明，1999年5月，案涉項目用地由城建集團公司取得國有土地使用權證，性質至今仍是國有劃撥用地。安石公司主張《聯建合同》已在行政機關進行過備案，但並未提交《聯建合同》進行過備案的證據，原判決認定《聯建合同》已在相關行政部門進行過備案，缺乏依據。

2011年1月18日，城建公司與安石公司商談形成《會議紀要》記載，根據《聯建合同》第五章第2條約定，權屬文件並未辦完，該合同未履行完。就後續安排，城建公司提出三種解決方案，安石公司同意其中兩種方案，第一種方案是給安石公司分割房產並辦證，第二種方案是由城建公司買斷安石公司房產。2011年9月23日，城建公司與安石公司商談形成《會議紀要》，其中提到因歷史原因A座未辦理產權證，評估時可將A座視為有產權證的房產進行評估，但土地出讓金由安石公司承擔，土地出讓金從收購款中扣除。

本院再審查明其他事實與原審查明一致。

本院認為，本案再審爭議焦點是：（一）案涉《聯建合同》的性質和效力；（二）城建公司應否為安石公司辦理48號綜合培訓樓中屬於安石公司部分房產的房屋產權證；（三）城建公司應否向安石公司賠償遲延辦理房屋產權證的損失。

（一）關於案涉《聯建合同》的性質及效力問題

城建公司主張案涉《聯建合同》系合作開發房地產合同，根據國有土地使用權合同司法解釋第十四條、第十六條規定，應認定案涉合同無效。本院認為，案涉《聯建合同》並未違反法律或者行政法規的強制性規定，應認定為有效。

根據查明事實，城建公司（甲方）與楠迪技貿中心（乙方，後將合同權益轉移給安石公司）簽訂《聯建合同》約定，雙方聯合建設48號綜合培訓樓項目。由甲方提供土地，乙方提供資金（包括土地出讓金），合作建設綜合培訓樓。綜合培訓樓建成後，雙方各自獲得一定面積的房產。實際履行中，案涉項目以城建公司名義取得《建設規劃許可證》《建設工程開工許可證》《項目可行性研究報告》等一系列手續，説明該項目符合當時的規劃。聯建雙方並未將案涉項目變性為開發項目，通過對外銷售房屋盈利。《聯建合同》約定乙方的出資包括土地出讓金，説明雙方約定在土地變更為國有土地使用權後再轉讓房屋所有權。聯建雙方並未違反城市規劃或者項目規劃，偷逃土地出讓金，擅自改變涉案土地性質，進行房地產開發，亦非直接轉讓劃撥土地使用權及地上房產。**案涉劃撥土地使用權能否變更為國有出讓土地使用權以及案涉房產能否辦理房產過户登記手續，均系《聯建合同》約定能否履行問題，並不影響案涉合同的效力。《聯建合同》系利用國有劃撥土地聯合建房的合同，並非國有土地使用權合同司法解釋所規範的合作開發房地產合同，並不違反法律或者行政法規的強制性規定，未損害國家或者社會公共利益。**城建公司根據國有土地使用權合同司法解釋第十四條、第十六條規定主張案涉合同無效，依據不足，本院不予採納。

此外，聯建雙方已經履行了《聯建合同》大部分內容。楠迪技貿中心履行了出資義務，案涉房產已經建成，城建公司始終承認安石公司對案涉房產享有所有者權益，《聯建合同》並不影響第三人利益，認定《聯建合同》有效更有利於法律關係保持穩定和妥善解決糾紛。

（二）關於城建公司應否為安石公司辦理48號綜合培訓樓中屬於安石公司部分房產的房屋產權證問題

案涉合同約定甲方負責把該綜合培訓樓乙方所擁有部分房屋產權及土地使用權，於房屋達到正常使用後90天內為乙方辦好權屬文件（第五章第2條）。城建公司主張因案涉土地系劃撥土地，未經有批准權的人民政府審批，該《聯建合同》約定的辦理房產過户無法履行。本院認為，城建公司並未提交充分證據證明《聯建合同》無法繼續履行。

《中華人民共和國合同法》第一百一十條規定：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。“即對於非金錢債務，如果存在法律上或者事實上不能履行、不適於強制履行等特殊情況，法院不能判決當事人繼續履行。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。“案涉項目用地性質為國有劃撥用地，根據上述規定，轉讓劃撥土地上房屋應經政府審批。本院經向行政主管機關征求意見，行政主管機關的覆函證明，原以劃撥方式取得使用權的用地，報請行政主管機關研究批准，依法依規可以辦理土地有償出讓手續。此外，行政主管機關對48號綜合培訓樓項目辦理產權手續的程序予以明確：首先為城建公司辦理房屋所有權首次登記；其次依規辦理48號綜合培訓樓項目的土地有償出讓手續；然後可將屬於安石公司的房屋產權轉移至安石公司名下。據此，本案並不存在法律上或事實上不能履行的情形。城建公司應履行報批義務，申請政府批准將案涉劃撥土地使用權變更為國有出讓土地使用權，安石公司也應予以配合，按照《聯建合同》約定繳納土地出讓金。土地使用權出讓手續辦理完畢後，城建公司即能夠辦理房產過户手續。城建公司在未向行政主管部門提出申請並提交材料的情況下，即主張案涉合同無法繼續履行，缺乏依據。安石公司請求城建公司辦理案涉房產房屋產權證的訴訟請求應予支持。一審判決城建公司繼續履行《聯建合同》，辦理產權手續，並最終將屬於安石公司的房產過户至安石公司名下，並無不當。

（三）關於城建公司應否向安石公司賠償遲延辦理房屋產權證的損失問題

本院認為，原判決判令城建公司向安石公司賠償損失的依據並不充分。根據查明事實，案涉《聯建合同》履行過程中，楠迪技貿中心與城建集團公司於1999年6月29日簽訂了《聯合經營協議書》，通過共同出租案涉房產盈利。楠迪技貿中心和安石公司一直按照約定的權益份額獲得案涉房產出租收益。安石公司並未提交證據證明其因未取得案涉房產的房屋產權證而遭受實際損失。

此外，根據2011年1月18日及之後雙方當事人商談形成的《會議紀要》，安石公司並未主張城建公司承擔遲延辦理房產過户登記的損失，反而認可系因歷史原因未能辦理房產證。安石公司亦未提交證據證明其在提起本案訴訟之前，曾催促城建公司辦理房屋產權證。案涉房產未能辦理房屋產權證，並非城建公司單方違約所致。因此，原判決判令城建公司賠償安石公司損失6500萬元，依據不足，本院予以糾正。

本院經民事行政審判專業委員會會議討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第二項規定，判決如下：

一、撤銷北京市第一中級人民法院(2012)一中民終字第14807號民事判決及北京市海淀區人民法院(2012)海民初字第14271號民事判決第二項、第三項；

二、維持北京市海淀區人民法院(2012)海民初字第14271號民事判決第一項；

三、駁回北京安石投資管理有限公司其他訴訟請求。

一審案件受理費528843元，由北京安石投資管理有限公司負擔264421.5元；北京城建建設工程有限公司負擔264421.5元。二審案件受理費366800元，由北京安石投資管理有限公司負擔183400元，北京城建建設工程有限公司負擔183400元。

本判決為終審判決。

審判長 謝愛梅

審判員 吳曉芳

審判員 王丹

二〇二〇年四月二十三日

書記員 趙越

來源：鷺島小律