只有數量沒有質量的金地集團，真配得上頭部房企稱號嗎？_風聞

半年報披露在即，金地集團（SH600383）8月5日公佈了7月份銷售情況，在同行業大部分房企銷售數據不佳的情況下，金地表現逆勢增長。

今年前7個月得益於國內疫情好轉，金地銷售情況相當不錯。

整個7月實現銷售金額209.4億元，同比增長41.57%，但是較6月份338.2億元的銷售額減少了128.8億元。

而今年前7個月，金地累計銷售額則達到1225.7億元，同比增加22.12%，按這樣的節奏，年底再破2000億應該問題不大。

槓桿拉滿不計成本的舉債拿地

作為國內頭部房企之一，跟碧桂園一樣，金地也奉行快速拿地、快速建設、快速銷售和快速結轉回籠資金的高週轉模式。

憑藉這套模式，金地2013年定下“5年內銷售額破千億”的目標到2016年就提前實現，當然這裏離不開2014-2015年的房地產市場的火熱對加速房企資金回籠的利好，但更重要的一點在於金地高週轉模式縮短了存貨週轉期。

2015年，金地全年銷售額只有617億元，到2016年，金地年銷售額直接突破千億，達到1006.3億元，同比增長63.2%，重回頭部房企行列。

此後三年金地銷售規模持續擴大，2017年，金地全年銷售額為1408.1億元，同比增長39.9%。

到2018年，金地全年銷售額再度增長200多億，達到1623.3億元，同比增長15.3%。

到去年，金地銷售額直接突破兩千億，達到2106億元，同比增長29.74%，成功邁入兩千億房企俱樂部。

高週轉模式就像吸鴉片一樣讓金地上癮，一面是高週轉下光鮮靚麗的業績表現，另一面則是為了維持高週轉所需現金流，不得不債台高築。

因為這套模式要求房企不計成本的快速拿地，然後快速開發，出貨週期越短，營收增速越快。

因此這類企業如果自有資金不夠充裕就會陷入高槓杆經營困境。一旦在這個困境裏無法脱身，金地的明天或許就是泰禾、富力的今天。

近年來的財報數據也論證了金地的債務問題，正在威脅到金地的長遠發展。

2017年至今，金地集團負債總額穩步攀升。

2017年，金地負債總額為1499.86億元；

2018年為2118.77億元；

2019年為2524.47億元；

到今年一季度，負債總額已經增至2748.25億元。

其中2017年到2019年，金地有息負債也從553.54 億元上升至947.58億元。

再看具體負債結構，儘管長期非流動負債增速不高，但短期流動負債的增長相當明顯。

僅從2017年到2019年，金地短期流動負債同期分別為1044.94億元、1406.13億元和1883.30億元長，平均以每年400多億的規模增加，分別佔總負債比重為 69.67%、66.37%及74.60%。

圖片來源：萬得股票

而到了今年一季度，金地流動負債在3個月內增加了200多億，達到2100.35億，照着這個趨勢，到今年上半年，金地流動負債預計將突破2300億，年底突破2500億也不是沒有可能。

與此同時，金地資產負債率也從2016年的65.43%，到2017年增至72.13%，截止到2019年，金地負債率持續維持在70%以上，高於65%的行業平均水平。

圖片來源：鷹眼預警

得益於大幅舉債帶來的充裕流動性，金地2017年-2018年的拿地節奏也是相當激進！

2016年，金地全年新增土儲533萬平米。

到2017年公司新增了約1300萬平方米的土地儲備，創歷史新高，拿地均價約為9328元/平米，較上年的7692元/平米大幅增加21.27%，總投資額近1004億。

到2018年，金地拿地速度小幅下降，全年僅新增1072萬平方米的土地儲備，但總投資額仍達到1000億元。

再到2019年，金地全年新增113宗土地，新增土儲1688萬平米，同比增長57.5%，總投資額同比增加20%，達到1200億元。

由於拿地規模激增，金地的存貨規模也在大幅攀升。

2013-2016年金地存貨基本處於“零”增長，2016年還出現小幅下降。

但從2017年開始，金地存貨由2016年的717.8億元增加至841.8億元。

2018年再度增加至1121.17億元，首次突破千億元大關。

2019年金地存貨規模達到1397.83億元，較年初的1121億元增長了15.61%。

再到今年一季度，金地存貨規模1498.59億元。

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不過，受制於高週轉模式對土儲的高需求，金地對合作拿地依賴度較高，但在目前5233萬平方米總土儲面積中，金地的權益佔比只有53.54%，佔比並不高。

在標準排名官博看來，導致金地權益佔比偏低的主要原因在於，近幾年金地一直採取的是“先拿地再引入合作方，然後共同出資開發”的模式。

2015-2018年，公司拿地分別投入297億元、399億元和1004億元和1000億元，而權益投資額分別為113億元、168億元、473億元和404億元，權益投資佔比分別為38.05%、42.11%、47.11%和40.40%。

平安證券曾對此指出，金地土儲權益佔比較低，未來或面臨少數股東權益損益佔比上升而稀釋歸母淨利潤的風險。

借新還舊的金地銷售規模越大經營效率越低

不過，隨着近兩年樓市政策對房企存貨週轉壓力的影響逐漸體現，以及此前舉債擴張的債務集中到期，金地的償債壓力愈發明顯。

在今年一次公開演講中，金地現任掌門人凌克難得對槓桿拉滿的高週轉經營模式提出否定態度，認為高週轉將無法適應新的樓市發展需求。

與此同時，今年來金地也在通過借新還舊解決滾雪球般的債務問題。

根據官方公告及公開信息，今年2月份以來，金地集團先後發行了四期超短期融資券，每支均為10億元，累計發行額40億元，以及一支金額20億的中期票據。

其中第一期10億規模的短期融資債和20億規模的中期票據，主要用來償還金地2019年發行的短期債券“19 金地SCP001”。

剩下3期10億規模的短期融資債，則用於置換了此前兑付債券“18 金地 SCP003”的自有資金。

8月6日，金地再度發佈公告，稱將發行20億規模的第三期中期票據，也將用於償還即將到期的債券。

至於金地為何要借新還舊，估計是因為負債規模較大，自有資金在高週轉模式下無法全部用於償債。因為相比償債，保持已有的拿地建設節奏才是最重要的。

可即便如此，金地的經營效率卻並沒有同步提高。甚至在2017年和2018年，主業賣房產生的經營性現金流連續兩年為負，同期分別為-69.89億元和-18.28億元。

這一時期金地主要現金流來自外部融資，同期融資性現金流從2016年的-95.52億元，猛增至2017年的124.71億元，到2018年融資性現金流已經達到213.3億元。

今年一季度，受疫情影響，金地經營性現金流再度為負，達到-85.75億元，而同期融資性現金流則直接超過整個2019年，達到77.67億元。

圖片來源：萬得股票

這也從側面説明，金地並沒有太多現金流維持集團正常經營，但凡手裏有錢，它就不至於在當前房地產弱週期行情下，大幅舉債經營。

而且在2016-2019年擴張最快的幾年，金地銷售規模從百億突破千億，再突破兩千億，但淨利率卻沒有獲得同步增長。

2015年，金地淨利率為14.8%，到2016年小幅增至15.5%，2017年增至25.39%，此後兩年金地淨利率不僅沒有增長，而且在小幅下降，一直維持在24%左右，經營效率顯然沒有跟上銷售規模的增長。

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當然，這也跟金地在資產開發過程中，權益佔比較低有較大相關性，對此凌克也無奈的表示：合作開發是金地目前的被動選擇，只希望以後能通過科技進步和技術革新提升投資效率。

而技術革新的背後，效率是提高不少，但犧牲的樓盤質量，也讓金地一次又一次的面臨維權事件。

高週轉的金地逃不開的維權官司

今年7月初，金地在深圳的項目就因涉嫌虛假宣傳，與業主對簿公堂。

據瞭解，深圳金地塞拉維花園項目樣板房和宣傳資料均表明別墅包含地下負一層及夾層，開發商因無法交付被法院認定為合同違約，需賠款7400萬餘元。

此後不到一個月，金地在武漢的項目——金地北辰閲風華，同樣因虛假宣傳爆發大規模的業主維權。

據業主透露，金地北辰閲風華項目置業顧問曾在銷售時承諾，可就近入學華中師範大學第一附屬中學美聯實驗學校，而實際上並非如此。

同樣是今年7月份，金地在廣州的金地公園上城和金地香山湖小區，又因超標排放水污染物，被廣州市增城區人民政府罰款50萬。

而這些維權或違法事件只是金地旗下房地產項目的冰山一角，從金地2015年開始不斷做大銷售規模開始，金地的維權事件就從未斷絕，在浙江、山東、河南、河北等全國多個省市時有發生。

有業內人士估計，金地樓盤質量問題頻發，多半是由於銷售業績壓力大，盲目加快工期以及在質量監管方面鬆懈所導致。

再算上高週轉鼻祖碧桂園此前遭遇的樓盤質量問題，高週轉在把房子變成快銷品，加速房企資金回籠的同時，似乎真的很難跟樓盤質量相調和。

而這樣不顧質量，只圖擴張的企業竟是國內頭部房企！

這個房地產世界真是夠諷刺的！