買賣與租賃，貝殼和自如是互聯網深耕房產藤蔓上的兩個碩果_風聞

奮戰28個月後，貝殼找房終於在紐交所掛牌上市。

上市首日，貝殼找房的股價一路上漲87.2%，市值落定在422億美元，成為自2018年愛奇藝上市以來最大規模IPO的中概股。

貝殼找房的上市表現並不讓人意外，在“衣食住行”的四大場景中，“衣”有淘寶、“食”有美團、“行”有滴滴，“住”的領域終將誕生出新的互聯網巨頭。同時也預示着，互聯網對傳統房產經紀的改造，已然得到了資本市場的認同。

不過在鏈家的互聯網布局裏，深耕房產經紀的貝殼找房還只是其中的一個側面，比貝殼找房更早互聯網化的是紮根長租公寓的自如。

01 從線下到線上

2011年，地產行業告別“黃金時代”走入“白銀時代”。

鏈家地產市場研究部當年發佈的《2011經紀機構生存現狀》中顯示，主要城市的二手房成交量總體降幅達50%以上。

在面對行業重重危機時，鏈家進行了一場特殊的戰略討論會，將高管團隊分成實力相當的兩隊，一隊的目標是用互聯網思維幹掉鏈家，一隊作為傳統中介想辦法應對互聯網的攻擊。儘管這場閉門會以傳統中介的爆冷勝出收場，卻誕生了不少有趣的“腦洞”，比如怎麼利用互聯網做二手房和新房，怎麼通過互聯網重塑房屋租賃市場。

從IBM挖來的變革高級諮詢顧問彭永東，挑起了鏈家互聯網化的大梁，着手解決的問題是傳統中介的痼疾——假房源。因為“假房源”氾濫，房產中介長期處於劣幣驅逐良幣的低水平競爭，消費者也不堪其擾。隨後“鏈家在線”開始重點打造房源數據系統，強調房源的信息化和真實性。

拐點出現在2014年，搜房網、愛屋吉屋等互聯網梯隊開始組建線下團隊，合併了趕集網的58同城收購了安居客……互聯網開始深度入侵房產中介行業。2014年10月份，鏈家在線更名為鏈家網，彭永東帶着團隊全面迎戰。

雖然從線上切入線下的互聯網玩家相繼告負，卻讓鏈家意識到了另一個問題：互聯網對房產中介的滲透，純粹的流量交易模式將無人勝出，只為鏈家自己服務的鏈家網也不是答案，互聯網房產經紀需要顛覆變革者出現。於是誕生了平台化的貝殼找房。

同樣是在2011年，時任鏈家集團副總經理的熊林踏上了另一條征途。

當時的租房市場還處於粗放且無序狀態中，大多數經歷者對居民樓公告板上的牛皮癬小廣告記憶猶新。同時假房源、套路租等現象屢見報端，想要敲定一個相對滿意的住處，租客常常要付出難以想象的精力和時間成本。

揹負着重塑房屋租賃市場的重任，熊林帶領他的自如選擇了平台化：先從房東手中把房子租過來，按照年輕人喜歡的風格進行裝修改造，並且讓用户在網上就能找房、看房、選房、續租……2011年6月6日，位於北京果園八通線的第一間自如友家完工，房間裏的家電來自海爾，傢俱來自宜家，板材使用了國標E1級。房間的裝修風格還有些青澀，但出來後很快被秒殺。

2011年末，自如組織了第一次線下活動，住在自如房裏的年輕人有了一個統一的名字——自如客；2012年9月份，自如友家2.0正式面世；2012年11月份，自如第一棟整棟式青年服務公寓迎來了第一位入住客户，逐步形成了自如友家、自如驛、自如寓等產品……目前自如已經服務了50萬業主、近300萬自如客。

鏈家在九年前的那場戰略討論會，最終讓互聯網深耕房產的藤蔓上結出了兩個碩果。

02 改變行業結構

貝殼找房和自如，無疑是互聯網加速居住市場進化的兩個縮影。

比如年初的新冠疫情讓不少行業摁下了暫停鍵，房屋買賣和租賃市場卻發生了這樣一幕：客户可以利用貝殼或自如的VR看房、視頻看房等功能，在避免線下接觸和人員聚集的前提下照舊可以促成成交。聯想到2003年後電商市場的爆發，房產經紀市場或許正走在全面線上化的路上。

問題在於，在這場漫長的居住革命中，跑在最前面的偏偏是鏈家系？

貝殼找房在2019年實現了2.12萬億的GTV，不僅是國內最大的房產交易和服務平台，也是僅次於阿里巴巴的中國第二大商業平台；自如管理着超過百萬間房源，已經是全球最大的租賃管理機構。

除了從線下到線上的轉型，還在於貝殼找房和自如的行業賦能，利用互聯網改變了傳統行業的結構。

就像在貝殼找房上市後，業內提及最多的就是ACN合作網絡體系，將一次房產交易分成多個角色，包括房源錄入、房源維護、客源推薦、客源成交等等。當房產交易完成後，不同角色都能獲得一定比例的收益。不僅打破經紀人、店東、品牌之間的邊界，還避免了經紀人之間的無序競爭，繼而引導了行業的良性競爭。

相比之下，可能外界對於自如帶來的改變還比較陌生。然而房產買賣終究是一次性交易，房屋租賃卻是一種長期存在的行為，自如所面臨的行業結構更為複雜，挑戰的難度絕不亞於貝殼找房。

首先是商業模式的調整，從C2C到C2B2C的轉變。傳統的房屋租賃是房東或二房東與租客的點對點交易，滋生出的亂象就是房源信息不真實，或者服務差、亂收費。自如以平台方的角色進入，加上統一裝修、統一管理的經營模式，保障了價格透明化、房源真實化，有效提升了居住體驗。

其次是服務鏈條的延伸。原先的租住服務鏈條很短，租客從房東那裏拿到鑰匙後，剩下的只是催收房租、水電費。自如與用户的連接始於看房，但後續的環節還有圍繞租住生活的一整套服務體系，涵蓋保潔、搬家、維修等等，一步步推動了租住周邊服務的標準化、流程規範化和價格的透明化。

再次是人居環境的升級。智能化被視為人與空間交流的新趨勢，但出租的房屋往往是智能化的荒地，畢竟沒有哪個房東願意花錢去添置智能家居。自如在整租4.0、友家6.0、自如寓等產品中，通過Z-LINK智能家居系統將門鎖、空調、窗簾、開關等設備進行智能化連接，填補了市場空白。

歸根結底，鏈家的線上化，貝殼找房的二次轉型，再到自如深耕的租賃市場，無不在嘗試以互聯網化的方式根除行業痼疾。就像自如對品質和服務的示範，逐漸讓房源信息不真實、房子“老破小”、服務差、亂收費等弊端慢慢退出了舞台。

03 繼續負重前行

不管是貝殼找房還是自如，“長征”遠沒有結束。

貝殼找房在資本市場被認同的當口，老對頭58集團、阿里、京東等也有了新的動作，試圖從22萬億的居住服務市場撈一桶金……

自如身處的長租公寓行業，複雜度有過之而無不及。

比如2018年以來長租公寓持續的爆雷潮。一些長租公寓品牌由於高速擴張或經營不善，出現了資金鍊斷裂的情況，無法向房東繼續支付房租，而拿不到租金的房東只好將租户“掃地出門”。直接導致了長租公寓的污名化，被冠之為“在刀尖上跳舞的行業”。

“負重前行”可能是居住市場的常態，可把時間的進度條拉長一些，並不能否認互聯網所帶來的價值。

無論友商們對貝殼找房的ACN模式認同與否，房產中介的透明化、規範化、標準化已經是既定的趨勢，房產交易的線上化已經是不可逆轉的方向，諸如VR看房、視頻看房等新技術也逐漸成了行業標配。

自如對行業結構的調整，推動了行業從單純租房到多元化服務的升級；對租賃房屋的智能化改造，給出了未來人居生活的風向標；對租住場景和價值鏈的延伸，逐漸讓房屋租賃市場走出了野蠻生長的局面。

而且這種創新和賦能仍在繼續：

經過業務重新梳理和細分，除了傳統的二手房買賣，貝殼找房相繼上線了新房代理、海外房產等業務，並且開始試水產業鏈下游，包括家裝、家政、家居用品等等。根據貝殼找房招股書中的數據，新興業務的邊際貢獻已經達到6.2億元，同比增長55%，不排除倒逼家居產業鏈進一步規範化、標準化的可能。

以自如為代表的長租公寓頭部玩家，正在向城市生活服務的綜合運營商轉型：以租住為中心衍生出了服務、智能化等增值服務，既擺脱了相對單一的盈利模式的深度依賴，從多個維度增加長租公寓商業模式上的韌性，也有利於推動中國租房市場從“住有所居”到“品質租住”的升級。

進一步延伸的話，按照新華網聯合自如發佈的《中國青年租住生活藍皮書》顯示：我國20—30歲租客占城市租住羣體84%，租住羣體整體呈現出年輕化、精英化和新一線化；當代城市青年的平均租房週期延長，相比傳統租賃形式，他們更喜歡長租平台；超過七成年輕人認為不一定要買房，在租來的房子裏依舊可以擁有美好生活。

在這樣的背景下，自如等頭部的長租公寓企業還可能朝與房屋租賃相關的產業互聯網的方向演進，比如基於對年輕人審美偏好的洞察，賦能裝修設計行業打造年輕人喜歡的風格；再比如基於年輕人熱衷於社羣連接和分享的特性，幫助泛娛樂產業打造符合年輕人風格的產品或線下體驗空間。

04 寫在最後

正如文初所提到的“衣食住行”四大場景，高頻低客單價的衣食行都屬於互聯網企業先建立了線上平台，再逐步控制線下交易。唯獨“住”是典型的低頻高客單價場景，一開始就有着遠高於其他行業的難度係數，註定是互聯網的最後一塊處女地。

作為鏈家互聯網轉型的雙生子，貝殼找房和自如驗證了居住市場的水有多深，驗證了先控制線下交易再搭建線上平台的可行性，也讓外界看到了這個最難啃的行業中，從來都不缺少新的市場機會和想象空間。