每平方米357元，又一個鶴崗？_風聞

來源：每日經濟新聞

繼去年黑龍江鶴崗因為“白菜價”房子引發廣泛關注後，最近又有城市出現了“白菜價”房子。

據證券時報報道，遼寧阜新城南米家區一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅，其所在的樓棟共計有7層，這套住宅位於6層，售價為2萬元，摺合成每平方米的價格僅為357元。

56平方米的房子只賣2萬元

阜新位於遼寧省西北部，與省會瀋陽直線距離147.5公里，2019年總人口183.7萬人。

不久前，鶴崗的超低房價一度吸引了外界的目光，如今東北再有城市出現“白菜價”的住宅，令不少網友大為感慨。

據證券時報報道，阜新城南米家區一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅，售價僅為2萬元，摺合成每平方米的價格僅為357元。

據北京日報報道，遼寧省阜新市從業多年的中介經紀人小陳表示，這兩天好多人打電話問他有沒有兩萬塊錢的房子。當地一套56平方米二手房只賣兩萬元的事，在網上越傳越廣，網友們把這樣低價的房子形象地喊作“白菜房”。

阜新大礦坑（圖片來源：攝圖網）

“白菜房”位於米家小區，距離阜新市中心大約20分鐘車程。在小陳看來，總價兩萬元的房子並不稀奇，過去他也賣過幾套。“一般都是頂層，沒裝修的毛坯房。”他解釋，米家小區是回遷房，最早一批大約已有8年的樓齡。

兩萬元錢的房子在米家小區一帶還不少。另一位中介小張幾分鐘的工夫就找出5套不同位置和小區的二手房，面積從38平方米到55平方米，每平方米均價也在300元至600元之間。“便宜的2萬元就賣，貴的2.5萬元，還能往下談點價。”他説。

除此之外，安居客網站的阜新二手房源顯示，位於細河城區東苑小區的一套步梯樓8樓、60平米的兩房，售價4萬元，單價是每平方米667元。一套海州城區惠南小區的57平方米小兩房，售價4.8萬元，單價每平方米842元。

這些“白菜房”的共同點都是“回遷房”。公開信息顯示，米家小區是阜新當地知名的棚改回遷房。有中介透露，因為當年是平房回遷，不少家都分了好幾套，房子即使兩萬元賣也不虧。

與之前的“鶴崗現象”一樣，上述“白菜價”並非阜新全市都如此，而是發生在一些距離市中心較遠、小區建成歷史較長、户型較差的房子上。

阜新為何出現了“白菜價”房子？

從表面上看，這是因為當地同類房子供給量遠大於需求量，已經出現了買方市場，甚至有業主表示如今報價只有兩三萬元的房子，適度降低價格，依然願意賣出。儘管如此，當地不少居民手裏還是囤積了一些賣不出去的房子。

從市場本身來説，阜新作為三四線城市，樓市需求支撐相對有限，波動也較大。根據貝殼研究院監測，2009年至2013年阜新房地產開發力度較大，市場銷售規模持續增加，商品房銷售面積和銷售額年均同比增幅分別在25%、35%左右，4年間房價也大幅增長。但在2014年及以後全國樓市全面調整的大環境下，阜新樓市去庫存明顯減慢，至2016年市場銷售連續3年同比下降，年均降幅約30%，房價也隨之下跌。

但是，一座城市的房價浮動情況，在很大程度上取決於當地的經濟發展水平和人才、資源吸引能力。阜新曾經因煤炭經濟而興盛，但如今也面臨資源枯竭型城市的轉型難題，大量人口尤其是年輕人離開阜新，留下的大多是中老年人，內部累積的過量房子無人“接盤”，自然會造成房價持續走低的現象。

從常住人口變化來看，2010年第六次全國人口普查時，**阜新的常住人口是181.9萬，到2015年阜新的常住人口為177.8萬，減少了4.1萬。**從户籍人口數據來看，2015年是189.5萬人，2019年是183.7萬人，4年減少了5.8萬人。

阜新大礦坑紀念碑（圖片來源：攝圖網）

與鶴崗相似，過去阜新也曾經是重要的煤炭基地，阜新海州露天礦曾是“亞洲第一大露天礦”。

煤炭工業長期在阜新城市生活中佔據重要地位，阜新礦業集團一度是當地的支柱企業，擁有近10萬名員工，10個煤礦和6家工廠，是全國520家、遼寧省60家國有重點企業之一。

但隨着資源的逐漸枯竭，阜新城市發展也受到很大影響，2001年，阜新被正式認定為全國第一個資源枯竭型城市。

據一位阜新礦業集團幹部回憶，2003年，阜新礦業將設計產能90萬噸的艾友礦擴能改造，改造後該煤礦設計產能達200萬噸，可開採50年。然而，因阜新地下煤層整體資源枯竭，這一煤礦於2015年正式閉坑，總計開採不到20年。

據新華社報道，由於資源枯竭，阜新礦業一度陷入十分困頓的局面。2015年,阜新礦業總營業收入減少30億元,利潤總額由正變負。2016年更是雪上加霜,由於無煤可採,本地7座煤礦關閉了6座，2.8萬名職工面臨轉崗分流。

煤礦關閉帶來的影響也是不可小視的。據新華社援引阜礦集團財務負責人的話指出，2016年，阜新市76%的社保缺口來自阜新礦業集團。

阜新的面積不算小，有10445平方千米，但2019年阜新實現GDP為488.1億元，人均地區生產總值27945元，不到全國平均水平的四成。即使在遼寧省都處於尾部。對比來看，這一數據甚至還達不到沿海發達地區的一個鎮3年前的水平。2017年，位於廣東省佛山市的獅山鎮地區生產總值超過1000億元，經濟總量是鶴崗市的3倍多。也是在2017年，江蘇省蘇州市盛澤鎮GDP也突破400億元，經濟總量超過鶴崗市100多億元。

經濟增長乏力，經濟結構多樣化之路依然困難重重。對當地人來説，位於市區較好地段的房子，也未必能輕易買得起。

資源枯竭型城市的“通病”

在東北地區，類似鶴崗、阜新這樣的收縮型城市還有不少。

據第一財經對東北86個城市從2008年到2018年的城區常住人口變化進行的統計，10年間東北三省共有37個城市出現城區常住人口減少，佔統計城市的43%。其中減少幅度較大的城市有鶴崗、肇東、雞西、公主嶺、龍井、鞍山、撫順、海城、本溪等地。

其中比較典型的有牡丹江市。

圖片來源：攝圖網

黑龍江省統計局官網近期發佈的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》透露，根據公安局人口信息系統和摸底清查相結合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬人。與2010年第六次人口普查數據相比，近十年常住人口減少19.4萬人，年均減少2.2萬人。

報告介紹，由於牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。數據顯示，“90後”、“00後”成為流出人口的主力軍，比重達27.1%。

阜新、鶴崗們面臨的尷尬，也是全國不少資源枯竭型城市發展中遭遇的問題，這些問題不只出現在東北地區。比如甘肅省玉門市也是典型的資源枯竭型城市，當地人口已經大量流失，或者搬遷到了新城區，舊城區一些房子的價格恐怕比阜新、鶴崗還要低，但依然“無人接盤”。

因此，外界需要理性看待這些城市的極為低廉的房價現象，既不要大驚小怪，也不要簡單認為“房價越低越好”。這些資源枯竭型城市的房價變化，折射的是當地經濟發展狀況。

似阜新、鶴崗這類資源型三四線城市礦產資源減少、人口外流的局面短期內難以徹底扭轉，樓市低迷或將持續一定的時間。長期來看，此類三四線城市通過加快城市產業轉型、培育新型產業、增加就業崗位、提高居民收入來減少人口外流甚至吸引人口流入，樓市也將恢復平穩健康。