榮盛發展披露半年報，飲鴆止渴的背後凸顯經營焦慮_風聞

財報數據向來優於實際經營的榮盛發展（SZ002146），前幾天披露了一份半年報。

整個上半年：

榮盛發展實現營業收入261.54億元，同比增長7.36%；

營業利潤44.57億元，同比增長12.79%；

歸母淨利潤約29.46億元，同比增長0.04%。

整個上半年榮盛發展實現銷售規模482.3億元，同比增長3.5%，完成全年1210億元銷售規模的39.86%，隨着下半年疫情逐步受控，榮盛發展全年銷售規模突破千億問題不大。

同樣因疫情影響，上半年全國大部房企業績表現不佳，因此我們不對這份半年報做過多評價，只討論榮盛發展的當前經營狀況所存在的一些風險問題，供各位參考。

目前榮盛發展的經營問題主要有兩點：

一是持續處於高槓杆，高負債的經營狀態，導致榮盛發展存在較大的財務風險；二是公司存貨週轉速度不佳，回款效率太低，拖累整個集團經營效率，存在一定的經營風險。

負債規模持續維持高位榮盛發展財務風險再添經營性壓力

根據最新半年報數據，榮盛發展截止到6月30日，淨負債率為85.9%，高於行業平均水平，並較2019年的79.7%提升了6.2個百分點。

其資產負債率也達到82.7%，較2019年底提升0.3個百分點，更是遠高於65%的行業平均水平。

整個上半年，榮盛發展新增外部融資329.82億元，佔去年全年融資規模的70%。

公司融資餘額也達到707.86億元，較2019年底的659.62增加了7.3%，可見榮盛發展依舊在維持高槓杆經營。

圖片來源：萬得股票

在榮盛發展的整個債務結構中，1年內到期的債務合計超過330億元，佔比高達46.7%，而公司賬面資金只有286.75億元，較2019年的303.56億元減少了近17億元，再加上38.82億的受限制資金，可以看出榮盛發展償債壓力較大。

與此同時，榮盛發展的經營狀況也為其償債再添壓力。

根據半年報數據，整個上半年榮盛發展的全部營收是261.5億元，但靠主業賣房子產生的經營性現金流為-39.01億元。

而整個2019年，榮盛發展的經營性現金流也只有21.2億元，説明其存貨週轉效率不高，資金回籠速度較慢。

受制於經營效率不高，榮盛發展近年來的融資成本也是高居不下。

7月23日榮盛發展發行的2020年第一期中期票據，融資規模10億元，期限2+1年，但融資利率高達7.22%。同為3年期中期票據的金地集團，融資利率只有3.83%，其融資成本之高，可見一斑。

所以從榮盛發展財務結構來看，當前的榮盛發展處於一個極度尷尬且危險的境地。

一面是房地產政策高壓拖累存貨週轉速度，疊加疫情對去化問題的影響，資產變現能力進一步下降；

另一面是公司融資成本高企，卻不得不依靠外部輸血，維持集團正常經營。

因此，對於榮盛發展，我們認為其較大的財務風險已經成為其投資價值的最大不確定性因素，也為其實際經營增添不少壓力。

高負債低能效仍擋不住榮盛激進的拿地節奏

儘管財務結構堪憂，但榮盛發展並沒有停止激進的拿地節奏。

根據公司全年發展計劃，公司整個2020年計劃新增土儲建面約1355.9萬平米，較2019年的土儲規模同比增長了38.5%。

而根據新浪財經房產統計數據，整個上半年，榮盛發展拿地金額為208億元，拿地面積/銷售面積為108%，拿地節奏快於銷售節奏。

而且榮盛發展同期權益購地金額也達到181.84億元，拿地權益比例達到88%，且拿地均價同比大增32%，達到4458元/平米，説明其拿地熱情較高，不計成本也要擴大土儲規模。

不過，榮盛發展在土地成本明顯上升的同時，同期銷售均價卻未有明顯上升，拿地均價/銷售均價達到40%，拖累投資回報。

而且，除了拿地速度不減，榮盛發展的銷售回款也不及預期，資產結轉速度明顯放緩。

公開數據顯示，榮盛發展2020年的計劃銷售規模為1210億元，計劃回款金額為968億元。

而上半年榮盛發展的實現銷售回款只有305.91億元，相較於上半年482.3億元的銷售規模來説，回款率僅為63.43%，僅完成全年回款目標的31.6%。

為了加快結轉速度，加速資金回籠，緩解財務壓力和經營焦慮，榮盛發展提出“14579+”計劃。

即拿地一個月開工，四個月出展示區，五個月實現銷售，七個月現金迴流，九個月清盤。

但該計劃帶來的實際效果並不明顯，上半年榮盛發展結轉項目面積只有212.15萬平米，同比增長5.97%，結算收入也只有226.39億元，同比增長4.68%。

由此導致營收淨利增速創下2016以來最低水平。

這一方面確實跟疫情影響房企開工節奏和存貨去化速度有關，但更主要的原因在於榮盛發展的主要根據地在三四線城市，而且對大本營河北的依賴度也比較高。

在經歷2015-2018年大行情之後，近年來三四線城市的地產行情大幅回落，增長動能明顯下滑，由此拖累佈局三四線樓市房企的營收情況。

而榮盛發展對河北地區的依賴，根據新浪財經房產統計數據，在今年上半年的營收構成中，超過半數的營收來自河北，對河北的依賴已經超過去年上半年同期。

佈局過於單一，一方面受政策等市場性風險影響較大，另一方面也説明榮盛發展在全國其他城市的去化能力堪憂。

存貨週轉不佳導致上半年經營性現金流為負

財報數據也顯示榮盛發展整個上半年的存貨週轉率只有0.11次，巨幅低於20次的行業平均水平。

應收款週轉速度也只有6.6次，同樣大幅低於182.8次的行業平均水平。

圖片來源：萬得股票

資產週轉速度不佳，也導致榮盛發展整個上半年的經營性現金流出現虧損，為-39.01億元，如果不是憑藉近330億的外部融資，榮盛發展將面臨現金流枯竭的局面。

資產週轉速度不佳，公司結轉回款不利，榮盛發展卻仍在積極拿地，恐怕不是對經營風險不自知，而是深處債務漩渦，落入經營陷阱，不得不以規模上的增長，換取更長久的經營時間。

但這波飲鴆止渴，以時間換空間的操作，在失去樓市雞血般的刺激後，還能維持多久呢？