突然落子，新城控股這是要拿下重慶？_風聞

　　文丨西部菌

　　又一頭部房企落子重慶。

　　據報道，8月19日，重慶鴻素房地產開發有限公司成立，註冊資本5000萬元人民幣，經營範圍包括房地產開發經營、物業管理等。該公司正是由新城控股100%控股。

　　新城控股，大家估計都不陌生，吾悦廣場就是旗下品牌，原董事長王振華猥褻女童風波，更是讓它“聲名遠揚”。

　　而克而瑞2019年的銷售榜上，它排在中海地產之後，位列第8名。

　　成渝雙圈戰略加持的重慶，向來是房企必爭之地。就在前幾天，新城控股還在重慶拿地，這次設立子公司，自然是為了更方便地開展業務。

　　但競爭激烈的重慶市場，還容得下後來者新城控股嗎？

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　　新城控股1993年創立於常州，現總部位於上海。目前，專注於住宅加商業地產的新城控股，早已成為一家全國型房企。

　　其中住宅地產方面，新城控股佈局思路為，以上海為中樞，長三角為核心，並向珠三角、環渤海和中西部地區擴張。

　　來源：克而瑞

　　官網信息顯示，截止到2020年7月24日，新城控股已進入中國121個大中城市，包括上海、北京、天津、重慶、杭州、南京、蘇州、濟南、西安、成都、長春、常州等，開發中或已完成項目超過500個。

　　這些城市，覆蓋了主要的一二線，不過總體來説，新城控股的業務分佈，更多還是集中在三四線——到上半年，一二線城市的土儲佔比為35.75%。

　　新城控股是2017年進入重慶，設立全資子公司，無疑是基於加倉的動機。

　　重慶人口體量足夠大，2019年的常住人口增量超過20萬，上半年GDP還反超了廣州，投資潛力毋庸置疑。

　　西部城事檢索發現，新城控股100%或者接近100%持股，註冊資本不低於5000萬的旗下公司超過10個，註冊地分別位於杭州、蘇州、青島、無錫、濟南等地，幾乎都是新城控股重點投資的城市。

　　以青島為例，2019年的年報顯示，青島地區的營收為37.4億元，位列區域營收排名的第5位，同比增長242.86%。

　　這從側面也顯示出，新城控股拿下重慶市場的決心。

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　　落子重慶之前，新城控股的存在感，可以説在不斷提高。這倒不僅是因為王振華一事，更在於它在近幾年的擴張，展現出了強勁的黑馬氣質。

　　2010年，新城控股銷售額突破百億大關，3年之後的2013年，就翻番到200億元。

　　這還不算什麼，此後的新城控股幾乎是火箭般躥升，銷售額從2015年的319億元，提升到2016年的650億元，再到2017年的1265億元，再到2018年的2210億元。

　　來源：新城控股官網

　　憑藉着一年翻一番的勢頭，新城控股從不到千億，到躋身兩千億陣營，一躍進入十強，如此增速着實讓外界咋舌，以至於去年驚動了上交所，遭遇嚴格的問詢。

　　2019年，新城控股的銷售額為2708.01億元，增速有所下滑。在房地產市場增長見頂的大背景下，新城控股的規模化擴張放緩，倒也在意料之中。

　　現董事長王曉松就曾提到，新城不會單純為追求排名而衝規模，將會以資本回報為核心，更加聚焦利潤。

　　不過從今年的動作來看，新城控股還是“嘴上説不要，身體很誠實”。

　　上半年業績簡報顯示，僅僅6月，新城控股就相繼在温州、濟南、金華、石家莊、杭州、無錫、蘭州、南寧、西寧、長沙等重點二線和省會城市獲取19個項目，創下上半年拿地新高。

　　商業地產方面，按照新城控股之前的佈局，2020年要開100座吾悦廣場，現在還只有63座，接下來要完成目標，同樣得加速。

　　前7月，新城控股的合同銷售金額只有約1184.76億元，同比下降19.38%，離2500億元的年度目標相去甚遠。

　　顯然，對不追求規模的新城控股來説，無論是找回疫情失去的時間，還是彌補王振華造成的負面影響，它都得繼續加速向全國擴張，此次佈局重慶，只是一個縮影。

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　　2017年打入重慶後，新城控股便快速拿地，2018年還在重慶舉行了品牌發佈會，同樣這年它就完成了主城九區的全覆蓋。

　　加倉重慶，自然是看中了雙圈戰略下的潛力，但也是因為，趕了個晚集的新城控股，在重慶依然毫無頭部房企的存在感可言。

　　部分地區營收分佈，來源年報

　　第一，從年報中的營收分佈看，2019年重慶地區只有5.3億元，要排到城市營收額的30名開外。

　　另外，在成都地區，新城控股營收也只有6.6億元。作為對比，同樣位於西部的昆明，219年營收達到23.2億元。

　　第二，從市場份額來看，新城控股在重慶也明顯缺少競爭力。克而瑞數據顯示，2019年新城控股重慶的銷售額，只有61.85億元，排在房企15名開外。

　　市場份額小，往好的一面，可以理解為增長空間大。問題在於，重慶房地產市場，真的那麼容易拿下嗎？

　　來源：克而瑞

　　事實上，當前的房地產市場，整體已經在下行；具體到重慶，地產行業的市場集中度也在不斷提高，強弱格局幾乎定性。而從銷售榜前列的房企名單看，競爭同樣異常激烈。

　　重慶市場上，不僅有萬科、恒大、融創等TOP5房企，還有龍湖、金科等實力強勁的渝派房企。跟它們搶蛋糕，談何容易？

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　　擴張野心不減的新城控股，想拿下重慶，自然沒那麼簡單，而且眼下它還面臨着一系列困難。

　　比如債務壓力。

　　前幾年快速擴張時，新城控股的負債率，曾一路走高。此後有過調整，2019年報顯示，年末持有現金639.41億元，遠高於一年內到期的有息負債 306.02 億元，現金流較為可觀。

　　來源：年報

　　不過目前，新城控股依舊維持着77%左右的資產負債率，這依舊高於傳説中央行等部門面談房企時，設定的“剔除預收款後的資產負債率大於70%”的紅線之一。

　　另一方面，去年遭上交所問詢，正是因為2018年淨利潤增長過快，轉眼之間，新城控股又出現了增收不增利的典型情況。

　　2019年，新城控股的營收增長58.58%，歸母淨利潤增長，只有20.61%；今年上半年，在營收增長121.15%的前提下，其歸母淨利潤同比增長，也只有23.59%。

　　董事長王曉松強調，要更加聚焦利潤，結果卻事與願違。更重要的是，這匹曾經來勢洶洶的地產黑馬，正面臨着嚴峻的掉隊危險。

　　來源：克而瑞

　　去年全年，新城控股的銷售增長，跌到22.48%，幾乎是過山車。前7月，新城控股的銷售額剛破千億。而在克爾瑞榜單上，它從去年排名第8位，直接滑落到14位，掉出十強。

　　新城控股在年底能不能重回十強，現在還是未知數。至於王振華風波的長遠影響，現在同樣很難説清楚。

　　這或許也解釋了，為何上半年它還是打臉式地激進擴張，包括加倉重慶。

　　只是，全國化擴張如何平衡風險？成熟的重慶市場，能帶給新城控股多少想象呢？

　　當然話説回來，新城控股加倉，對重慶市場自然是件好事。多一個頭部房企的投資，也能多一個品牌選擇。