那個兩歲的鏈家“小弟”,已經成了400億“房產一哥”_風聞
IT时报-《IT时报》官方账号-2020-08-25 11:37
圖源:東方IC
30秒快讀
1 紐交所從來不缺敲鐘人。繼中國互聯網企業被美國下重手後,8月14日,中國“居住服務平台第一股”貝殼找房在紐交所順利敲鐘上市。
2 1個貝殼找房=1.01個京東?上市前三年連虧,如今上市市值飆升至400億美元。
3 這個跟鏈家App房源極其類似的房產中介平台,要講什麼故事?
貝殼找房發行價為20美元,開盤價暴漲75.8%至35美元。截至美東時間8月18日收盤,股價為40.5美元,市值飆升至456.6億美元。
貝殼找房在紐交所上市,圖源:貝殼找房
貝殼找房上市是房地產+互聯網的一個大事件,儘管市值暴增,但需要思考的是,當上市鐘聲漸漸消逝,貝殼找房還有多少好故事?紐交所敲出了一個行業獨角獸,其他同行又將何去何從?
01
1個貝殼找房=1.01個京東?
貝殼有一項令人震驚的數字:2019年房產交易額(GTV)突破2.1萬億元。
據最新統計數據顯示,國內各類可以對比的平台中,貝殼找房GTV位於第二名,次於淘寶,高於拼多多、京東、美團、攜程等商業平台。
有媒體計算,單拎出企業2019年的GTV數字,1個貝殼找房=1.01個京東=2.11個拼多多=3.13個美團。
2018年,貝殼找房GTV實現11531億元,2019年則突破20000億大關,提高至21280億元,同比增長84.5%,一年時間增長近萬億元。
貝殼找房近幾年房產交易額,圖源:貝殼找房招股書
灼識諮詢報告顯示,中國住房市場(包括一級市場和二級市場)2019年交易額為22.3萬億元,這意味着貝殼佔據近10%的市場份額。
中國住房市場交易額,圖源:貝殼找房招股書
2020年上半年,貝殼找房的GTV順利達到1.33萬億元,發展勢頭強勁。
“這是一個**18年(鏈家)和2年(貝殼)**的組織結合體。這種結合體,讓我們在過去的18年裏,對這個行業進行了從標準化到線上化的徹底改造,並形成了今天嶄新的商業模型——貝殼。”在致股東的公開信中,貝殼找房創始人、董事長左暉如是説。
貝殼找房成立於2018年4月,主要公司為天津小屋信息科技有限公司,註冊時間為2017年11月14日。
2018年4月上線的貝殼找房正是由中國最大的地產經紀品牌鏈家轉型而來,成立於2001年的鏈家,是一家採取自營模式的房產中介公司。為了尋求更大的發展,2018年4月,鏈家推出貝殼找房。
“貝殼一開始就是奔着上市去的,”一位近貝殼的業內人士説:“貝殼要講互聯網故事,必須去掉重資產。所以貝殼找房成了平台,鏈家、德佑成了其旗下的中介品牌,向貝殼找房輸送利潤。
鏈家COO架構,圖片來源:藍鯨房產
通過去重資產、平台化,貝殼沒有門店和人工這兩項最大的支出。得益於鏈家的底子和積累的房源,吸引了其他中介的加盟,鏈家和貝殼找房的關係就是種子和大樹。”
02
貝殼的下一站?
資本市場需要好故事,上市後的貝殼找房也需要用漂亮的數據來回報資本的青睞。
目前,貝殼找房擁有三大業務——新房交易服務、二手房交易服務以及新興服務及其他服務。2019年,這三大業務一共為貝殼貢獻了460億元收入,同比增長60.6%。
貝殼找房近3年淨收入,數據來源:貝殼找房招股書
從招股書的數據來看,從2017年到2019年,貝殼找房二手房交易服務收入從184.6億元增至245.7億元,複合增長率達15.4%,2019年收入佔比達到53.4%;
但在新房交易市場,2018年的新房交易收入佔公司總收入的26.1%,到2019年,這一比例首次超過40%。
目前,貝殼找房涵蓋了2.26億個房源、265個房地產經紀品牌,超過42000個以社區為中心的商店和456000個代理商。
不過,在盈利方面,貝殼找房從2017年至2019年持續出現淨虧損,且2019年淨虧損大幅擴大至21.80億元。
但在加回股權激勵費用、2019年收購中環以及2018年與騰訊就廣告和雲服務方面合作產生無形資產攤銷等調整項後,淨利潤持續為正,2019年達到16.56億元。
進一步加回利息支出、税收費用、折舊費用等調整項後,調整後EBITDA(税息折舊及攤銷前利潤)亦持續為正,2019年達到29.17億元。
這個數據被業內人士質疑有所美化,但也有投資界人士表示,並不影響他們對貝殼的看好。
作為面向住宅房地產行業和生態系統參與者的開放平台,**貝殼找房連接了房地產市場的供需方和經紀商,**幫助參與者高效完成多種場景下的房屋交易服務。
貝殼平台的主要組成部分和協同效益,圖源:貝殼找房招股書
“貝殼找房在研發方面的投入很高,連續幾年的虧損需要源源不斷的融資續命。此次靠規模上市,下一步有可能會大規模****提高平台收費才能實現盈利。”一位業內人士猜測。
03
“一超多強”的爭奪戰
根據CIC報告顯示,綜合新房和二手房買賣與租賃市場,合計GTV預計2019至2024年將以CAGR(複合年均增長率)6.6%增長至30.7萬億元,2024年住房經紀衍生業務GTV有望達到15萬億、經紀業務滲透率有望達到62%。
CIC報告顯示2024年房產交易額將增至30.7萬億元,圖源:貝殼找房招股書
有了貝殼找房一家獨角獸,未來其他同行何去何從?
根據華泰證券研報顯示,未來該行業將形成“一超多強”的格局,展開2C與2B的爭奪。在線上,行業競爭依然聚焦C端流量的爭奪。
TalkingData2020年3月數據顯示,58同城、安居客、貝殼找房成為主流房產流量平台,其中58同城佔據分類信息和服務內容廣度優勢,安居客、房天下等傳統垂直網站傳統廣告效應突出,貝殼找房、我愛我家憑藉品牌優勢和服務閉環同樣成為流量聚合高地。
圖源:TalkingData
線下則是B端資源的整合,根據保利投顧研究院《2017年全國存量房市場白皮書》以及各公司官網最新數據,全國存量房經紀行業的分化持續加劇,第一梯隊與其他梯隊之間的差距不斷拉大;
圖源:保利投顧研究院
在新房代理層面,隨着主流房企全國化佈局的完成以及銷售渠道的完善,對傳統代理公司的依賴逐漸降低,同時傳統代理模式區域深耕能力不足,渠道綁定和客户黏性弱化決定了競爭力的下降。
“**目前,**有三股勢力正在進入這個行業,分別是互聯網資本、開發商和銀行。”
圖源:Unsplash
景暉智庫首席經濟學家、湘楚朝暉集團董事長兼總裁胡景暉表示,騰訊已經佔據58同城、貝殼上市和京東三個賽道,就在貝殼找房剛剛遞交招股書不久,阿里與宜居達成合作,殺入新房銷售領域,將成立由阿里控股的合資公司,第一期計劃投入50億元。
據胡景暉透露,恒大目前也在買中介公司,需要更多的線下和人力,銀行則需要獲得金融的場景和渠道。
因為市場足夠大,所以各家都能在大盤子中分一杯羹。知名地產分析師嚴躍進認為,如果金融能給相應的支持和便利,消費者買房的性價比就會很高,作為平台吸引力會更大,“平台只是一個工具,想要做大做強,消費者最終看的是價格和服務。”
作者/IT時報記者 李丹琦
編輯/挨踢妹
排版/黃建
圖片/IT時報、東方IC、Unsplash、貝殼找房、藍鯨房產、保利投顧研究院、保利投顧研究院
來源/《IT時報》公眾號vittimes