那個兩歲的鏈家“小弟”，已經成了400億“房產一哥”_風聞

圖源：東方IC

30秒快讀

1 紐交所從來不缺敲鐘人。繼中國互聯網企業被美國下重手後，8月14日，中國“居住服務平台第一股”貝殼找房在紐交所順利敲鐘上市。

2 1個貝殼找房=1.01個京東？上市前三年連虧，如今上市市值飆升至400億美元。

3 這個跟鏈家App房源極其類似的房產中介平台，要講什麼故事？

貝殼找房發行價為20美元，開盤價暴漲75.8%至35美元。截至美東時間8月18日收盤，股價為40.5美元，市值飆升至456.6億美元。

貝殼找房在紐交所上市，圖源：貝殼找房

貝殼找房上市是房地產+互聯網的一個大事件，儘管市值暴增，但需要思考的是，當上市鐘聲漸漸消逝，貝殼找房還有多少好故事？紐交所敲出了一個行業獨角獸，其他同行又將何去何從？

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1個貝殼找房=1.01個京東？

貝殼有一項令人震驚的數字：2019年房產交易額（GTV）突破2.1萬億元。

據最新統計數據顯示，國內各類可以對比的平台中，貝殼找房GTV位於第二名，次於淘寶，高於拼多多、京東、美團、攜程等商業平台。

有媒體計算，單拎出企業2019年的GTV數字，1個貝殼找房=1.01個京東=2.11個拼多多=3.13個美團。

2018年，貝殼找房GTV實現11531億元，2019年則突破20000億大關，提高至21280億元，同比增長84.5%，一年時間增長近萬億元。

貝殼找房近幾年房產交易額，圖源：貝殼找房招股書

灼識諮詢報告顯示，中國住房市場（包括一級市場和二級市場）2019年交易額為22.3萬億元，這意味着貝殼佔據近10%的市場份額。

中國住房市場交易額，圖源：貝殼找房招股書

2020年上半年，貝殼找房的GTV順利達到1.33萬億元，發展勢頭強勁。

“這是一個**18年（鏈家）和2年（貝殼）**的組織結合體。這種結合體，讓我們在過去的18年裏，對這個行業進行了從標準化到線上化的徹底改造，並形成了今天嶄新的商業模型——貝殼。”在致股東的公開信中，貝殼找房創始人、董事長左暉如是説。

貝殼找房成立於2018年4月，主要公司為天津小屋信息科技有限公司，註冊時間為2017年11月14日。

2018年4月上線的貝殼找房正是由中國最大的地產經紀品牌鏈家轉型而來，成立於2001年的鏈家，是一家採取自營模式的房產中介公司。為了尋求更大的發展，2018年4月，鏈家推出貝殼找房。

“貝殼一開始就是奔着上市去的，”一位近貝殼的業內人士説：“貝殼要講互聯網故事，必須去掉重資產。所以貝殼找房成了平台，鏈家、德佑成了其旗下的中介品牌，向貝殼找房輸送利潤。

鏈家COO架構，圖片來源：藍鯨房產

通過去重資產、平台化，貝殼沒有門店和人工這兩項最大的支出。得益於鏈家的底子和積累的房源，吸引了其他中介的加盟，鏈家和貝殼找房的關係就是種子和大樹。”

02

貝殼的下一站？

資本市場需要好故事，上市後的貝殼找房也需要用漂亮的數據來回報資本的青睞。

目前，貝殼找房擁有三大業務——新房交易服務、二手房交易服務以及新興服務及其他服務。2019年，這三大業務一共為貝殼貢獻了460億元收入，同比增長60.6%。

貝殼找房近3年淨收入，數據來源：貝殼找房招股書

從招股書的數據來看，從2017年到2019年，貝殼找房二手房交易服務收入從184.6億元增至245.7億元，複合增長率達15.4%，2019年收入佔比達到53.4%；

但在新房交易市場，2018年的新房交易收入佔公司總收入的26.1%，到2019年，這一比例首次超過40%。

目前，貝殼找房涵蓋了2.26億個房源、265個房地產經紀品牌，超過42000個以社區為中心的商店和456000個代理商。

不過，在盈利方面，貝殼找房從2017年至2019年持續出現淨虧損，且2019年淨虧損大幅擴大至21.80億元。

但在加回股權激勵費用、2019年收購中環以及2018年與騰訊就廣告和雲服務方面合作產生無形資產攤銷等調整項後，淨利潤持續為正，2019年達到16.56億元。

進一步加回利息支出、税收費用、折舊費用等調整項後，調整後EBITDA（税息折舊及攤銷前利潤）亦持續為正，2019年達到29.17億元。

這個數據被業內人士質疑有所美化，但也有投資界人士表示，並不影響他們對貝殼的看好。

作為面向住宅房地產行業和生態系統參與者的開放平台，**貝殼找房連接了房地產市場的供需方和經紀商，**幫助參與者高效完成多種場景下的房屋交易服務。

貝殼平台的主要組成部分和協同效益，圖源：貝殼找房招股書

“貝殼找房在研發方面的投入很高，連續幾年的虧損需要源源不斷的融資續命。此次靠規模上市，下一步有可能會大規模****提高平台收費才能實現盈利。”一位業內人士猜測。

03

“一超多強”的爭奪戰

根據CIC報告顯示，綜合新房和二手房買賣與租賃市場，合計GTV預計2019至2024年將以CAGR（複合年均增長率）6.6%增長至30.7萬億元，2024年住房經紀衍生業務GTV有望達到15萬億、經紀業務滲透率有望達到62%。

CIC報告顯示2024年房產交易額將增至30.7萬億元，圖源：貝殼找房招股書

有了貝殼找房一家獨角獸，未來其他同行何去何從？

根據華泰證券研報顯示，未來該行業將形成“一超多強”的格局，展開2C與2B的爭奪。在線上，行業競爭依然聚焦C端流量的爭奪。

TalkingData2020年3月數據顯示，58同城、安居客、貝殼找房成為主流房產流量平台，其中58同城佔據分類信息和服務內容廣度優勢，安居客、房天下等傳統垂直網站傳統廣告效應突出，貝殼找房、我愛我家憑藉品牌優勢和服務閉環同樣成為流量聚合高地。

圖源：TalkingData

線下則是B端資源的整合，根據保利投顧研究院《2017年全國存量房市場白皮書》以及各公司官網最新數據，全國存量房經紀行業的分化持續加劇，第一梯隊與其他梯隊之間的差距不斷拉大；

圖源：保利投顧研究院

在新房代理層面，隨着主流房企全國化佈局的完成以及銷售渠道的完善，對傳統代理公司的依賴逐漸降低，同時傳統代理模式區域深耕能力不足，渠道綁定和客户黏性弱化決定了競爭力的下降。 

“**目前，**有三股勢力正在進入這個行業，分別是互聯網資本、開發商和銀行。”

圖源：Unsplash

景暉智庫首席經濟學家、湘楚朝暉集團董事長兼總裁胡景暉表示，騰訊已經佔據58同城、貝殼上市和京東三個賽道，就在貝殼找房剛剛遞交招股書不久，阿里與宜居達成合作，殺入新房銷售領域，將成立由阿里控股的合資公司，第一期計劃投入50億元。

據胡景暉透露，恒大目前也在買中介公司，需要更多的線下和人力，銀行則需要獲得金融的場景和渠道。

因為市場足夠大，所以各家都能在大盤子中分一杯羹。知名地產分析師嚴躍進認為，如果金融能給相應的支持和便利，消費者買房的性價比就會很高，作為平台吸引力會更大，“平台只是一個工具，想要做大做強，消費者最終看的是價格和服務。”

作者／IT時報記者  李丹琦

編輯／挨踢妹

排版／黃建

圖片／IT時報、東方IC、Unsplash、貝殼找房、藍鯨房產、保利投顧研究院、保利投顧研究院

來源／《IT時報》公眾號vittimes