淨負債率大降23%，拆解融創中報降槓桿的秘密_風聞

8月份，融創有兩件事落地。

一是物業板塊拆分上市，會給小股東配股。

二是半年報出來了，上半年融創賣出了1952.7個億，位列房企第五。營收773.4個億，核心淨利潤130.4個億，在上半年整體市場環境不佳的情況下，仍處於上升趨勢，實屬不易。

另一個重要指標——淨負債率，融創這次也降了很多，在嚴控拿地節奏之下，比去年年底大幅下降23個百分點。

冷靜拿地，土儲仍有強優勢

淨負債率能大幅下降，歸功於融創今年嚴控拿地。

中指研究院數據顯示，今年1-7月，百強房企在拿地上一共砸了18,608個億，同比上升2.8%，超50家房企拿地不輸去年月均值。像融信、綠城等，前7個月月均拿地金額都比去年增加一倍以上。

從上半年整體市場表現來看，無論地市還是樓市，在疫情過後均快速恢復，甚至部分城市出現市場過熱的情況，導致杭州、南京、寧波、東莞等熱點城市再度出台收緊政策。

在持續升温的土地市場中，融創則選擇冷靜，放緩了拿地節奏。

融創中國董事長孫宏斌在業績發佈會上表示，“現在是土地市場風險最大的時候，開發商手中有錢，老百姓手中沒錢，土地拍的貴，房價壓力挺大的。很多公司在上半年買了很多貴的地，上半年不是很好的拿地機會，下半年和明年上半年機會好一點。”

財報顯示，融創上半年新增土儲1730萬平方米，新增貨值為2330億元，同比大幅下降64%。

在克而瑞前7月房企新增貨值榜單中，融創跌至第14位。要知道，在2019年全年的榜單上融創位列第二。

這正是融創想看到的結果。他們正在按照自己的節奏走。

得益於早年對市場的精準判斷和拿地節奏的把控，融創已擁有足量優質土儲。

截至業績公告日，融創擁有確權土儲總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，80%的貨值位於高能級的一、二線城市，平均土地成本僅約4300元/平方米。這些數據在規模房企中已經足夠優秀。

所以，哪怕今年以來多地土拍市場火熱，融創只需一如既往地把投資和開發重心，放到已有土儲、市場需求較快、未來市場確定性較強的核心城市上。相信在銷售業績穩步上升的加持下，在變幻莫測的市場環境與風向中，融創定能佔據先機。

另外，融創文旅、會議會展等多個產業項目正在形成集聚效應，產城融合的發展方向，也是融創的一大潛力。

淨負債率和融資成本齊下降

銷售穩步增長，以及控制拿地節奏帶來最明顯的效果，就是融創的負債水平明顯下降、融資成本快速降低。

半年報顯示，2020年上半年，融創有息負債總額穩步下降，淨負債率大幅下降23%。

對於最近相關監管部門對房企設置的“三道紅線”，融創中國行政總裁汪孟德表示，“融創從2019年開始，就一直在調整負債結構，降低槓桿。比央行要求的已經提早開始。在今年年底，爭取淨負債率有比較大幅度的下降，目前目標是120%，明年控制到100%以下。”

在談及控制公司負債時，融創中國董事會主席孫宏斌稱，“去年上半年有好的拿地機會，貸款又容易，不用管負債。如今你想借錢也借不來，現在央行的要求，就是我們一直在説一直在做的。”

同淨負債率一起下降的，還有融創的融資成本。

在境內債券市場上，融創上半年在境內發行了2+2年期債券，利率僅4.78%，較去年可比債券二級市場收益利率下降約2%。

在境外債券市場上，融創的發債期限得到延長的同時，融資利率也整體下降約1.5%。

其中，1月，融創發行5.4億美元優先票據，票息降低至6.5%，將在2025年到期；

7月，融創公告稱擬發行10億美元票據，其中包括於2023年到期的6億美元票據，利率6.5%；於2025年到期的4億美元票據，利率7.0%。

中指研究院數據顯示，今年上半年，國內房企海外債發行利率均值為8.41%。可以看到，融創在融資成本上還是具有一定的優勢。

總體來看，今年上半年，融創通過提升銀行類融資佔比、把握公開市場債券融資機會、提前償還高成本信託，實現融資結構的優化，同時實施嚴格的分類紅線管理等舉措。2020年上半年，集團新增融資成本顯著下降1.9個百分點。

截至報告期末，集團賬面現金達1209億，仍保持充裕的流動性。融創，正在一條更寬闊的跑道上一路疾馳。

結語

雖然同多數房企一樣，融創也受到了年初疫情帶來的衝擊。

在經歷整個樓市短暫的停擺後，融創仍能實現銷售，營收與淨利逆勢增長，7月份522.5億的合同銷售金額，依舊同比大增26.97%。

這是一個頭部房企發出的信號，也是一個行業的整體信號，樓市在回暖，一切都在蓄勢待發。

隨着下半年市場逐步回温，供貨恢復穩定，下半年融創可售貨值達6213億元。機構一致認為，融創中國2020年銷售目標可以順利達成。

從融創今年的股價也可以一路看出，投資者對融創的信心很足。對於近些年融創精心孕育的文旅市場，孫宏斌表示自己很看好，未來幾年會快速增長。

“現在看旅遊數據快速增長，這是什麼邏輯呢？境外遊沒有了，8月份之前境內的跨省遊基本也是沒有的。現在大家主要是看周邊市場，這已經讓旅遊業實現快速增長了。我特別看好旅遊市場，更看好度假市場。疫情之後在一些環境好的地方，度假小鎮類的產品會爆發。”

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作者 | 簡小編