三道紅線下，TOP5房企中唯一達標的保利發展是怎麼做到的？_風聞

20世紀80年代，歐美的諸多經濟學家對一經濟課題爭論不休——經濟是如何發展的？什麼企業更具競爭力？

不同流派間，見仁見智。

基於對宏觀經濟的長期研究，羅默、盧卡斯、格魯斯曼－赫普曼等經濟學家，先後建立了不同分支的內生增長模型。與傳統的古典增長理論相比，內生增長理論更傾向於認為，經濟的發展取決於內生因素。

該理論後來在投資領域被廣泛應用，穩健的投資者認為，內生性增長更強的企業，穿越行業週期的幾率更大，具備更強的逆週期能力。因為這類企業在減少兼併收購、降低槓桿的背景下，也能保持較好發展。也就是我們俗稱的“內生增長性”更強。

自2016年之後，我國樓市調控加劇，房地產市場進入震盪期。近日，樓市傳聞的“三道紅線”調控政策，更是吸引了整個地產圈的高度關注。即剔除預收款後的負債率不超過70%，淨負債率不超過100%，現金短債比不低於1。此外，會議對有息負債增速、拿地銷售比和經營性現金流等指標也做了相應要求。

新的調控政策的出台，或將深刻改寫樓市格局。那些內生性增長較強的房企再次走到了投資者的聚光燈下，其中“三道紅線”指標均達標的保利發展就是其中之一。

保利發展是如何在穩健發展的同時，保持相對較低財務槓桿打破行業的不可能三角的? 在樓市新格局下，像保利這樣的企業是否更具投資價值？本文將進行深入剖析。

TOP5房企中唯一三項“全能選手”

“三道紅線”風雨欲來。對於，三道紅線政策的出台，不同機構都發表了各自看法。

中房研協認為，若新規屬實，未來房地產發展速度將趨向平穩，市場競爭格局將相對穩定。以往通過高槓杆、高負債、高週轉模式異軍突起的機會不復存在，頭部房企依靠自身規模優勢，地位將更加穩固。高負債率房企將面臨較大的發展壓力，低負債率房企則迎來發展機會。

據媒體統計數據顯示，以2019年年報數據為依據，TOP30房企的三項指標情況如下：

保利發展三項指標均處於綠色安全區域。事實上，在TOP5房企中，保利發展是唯一三項指標均達標的房企。

從今年半年報公佈的財報數據來看，保利發展“三項指標”，依然達標。

保利發展半年報數據顯示，剔除預收款後的資產負債率為66.05%，淨負債率為72%，現金短債比為1.96。均處於行業較低水平。

Wind統計數據顯示，在目前已公佈半年報的30家房企中，剔除預收款項後負債率（（總負債-預收款項）/（總資產-預收款項））超過70%的房企有23家；現金短債比低於1的有10家；淨負債率超過100%的房企有9家。三項指標均達標的房企，僅剩下4家。

對財務穩健的房企而言，未來在市場中，將會有更大的”活動空間”，那些負債率較高的房企，不可能再像以前一樣隨意併購，就算看到了優質的併購標的，也要精打細算不能超過負債上限。

華創證券認為，三項指標劃定房企分檔，體現了鼓勵房企迴歸經營、避免激進擴張的監管思路。在三項指標的約束下，房企若想維持融資端的擴張速度，則需要同步提高銷售及回款的速度，保證經營性現金流充沛，而非長期依靠“借新還舊”維持資金週轉。

樓市風雨數十載，自我國從1981年開始試點商品房以來，樓市先後經歷了一路狂奔、短暫調整、嚴厲調控、分化加劇等多個階段。

地產行業迅猛發展的階段，使得部分房企的機會主義抬頭，這些房企依靠大力加槓桿，一飛沖天。但之後樓市調控加劇後，高槓杆無法維持，排名又開始一落千丈。

此時，財務穩健和運營高效的房企，優勢就體現出來了。

保利發展最新財報數據顯示，公司上半年實現營業總收入737.06億元，同比增長3.6%；淨利潤133.22億元，同比增長2.8%。實營收和淨利均穩步增長。

不僅是今年上半年，翻開歷史來看，保利發展的也是頭部房企中表現最為穩健的之一。

數據顯示，在近10年間，保利發展營收和淨利潤兩項指標的年複合增長率均在20%以上。

保利發展營業總收入變化柱狀圖

保利發展淨利潤變化柱狀圖

保利發展做了什麼？

在分析企業發展特性時，我一直秉承着一個觀點：企業在發展過程中，是有內在基因的。換句話説，有的企業激進，有的企業穩健，從過往這些企業的做事風格上，就能探其一二。

保利發展的穩健發展策略，在村長看來，大致可以分為戰略和戰術兩點。

戰略方向的連續性是企業穩健發展的前提，不會方向迷失和投機主義。在戰略上，保利發展自1992 年成立之初，基於對中國城鎮化進程及行業發展的趨勢判斷，前瞻性地確立了房地產開發主業在企業發展中的核心地位。2018年，保利地產在房地產主業的基礎上，將“一主兩翼”發展戰略升級為“以不動產投資開發為主、以綜合服務與不動產金融為翼”，打造不動產生態發展平台。

27年來，在行業週期波動中，保利發展始終堅定看好房地產行業，毫不動搖地堅持房地產開發的主業地位，清晰的戰略方向助力公司持續穩健地發展。

戰術的穩健是戰略方向的貫徹下企業穩健發展的重要保障，能大幅降低業務本身的固有風險。在戰術上，保利發展採取了深耕核心城市的戰略，聚焦一二線城市和核心城市羣，重點深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等國家重點發展區域。

規模是房地產行業的基礎。保利發展在全國化的版圖擴張當中，除了通過招拍掛的形式拿地以外，保利在2016年完成了對中航地產的收購，通過這些多元化的方式保利的土地儲備規模得到了迅速提升，也逐漸成長為行業前五的龍頭企業。

完成規模佈局後，城市深耕是保利最重要的戰術。最新財報數據顯示，保利發展在多個城市取得不錯銷售。其中，廣州實現銷售金額超 260 億元，佛山超 150 億元，杭州、南京、成都超 100 億元，北京、上海、青島、廈門等 11 城超 50 億元，城市深耕效果顯著。

穩健的戰略+穩健的戰術，至於的結果，大家都清楚了。一方面保利發展成了現在“三道紅線”下唯一達標的TOP5房企，另一方面保利發展是最具安全性的房企之一。

半年報數據顯示，保利發展持有現金1257億，現金短債比到達1.96，保持了現金的足夠充裕。資產負債率77.66%，扣除預收賬款資產負債率 66.05%，處於行業較低水平。

得益於較低的負債水平，穩健的資產結構，以及較強的抗風險能力，2020年上半年保利發展已獲得大公、中誠信等國內評級公司“AAA”主體信用評級，並且獲得國際信用評級機構標準普爾、穆迪、惠譽分別給予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主體信用評級，展望為穩定。

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作者 | 簡小編