比房價下跌更可怕的是什麼？爛尾樓！_風聞

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　　比房價下跌更可怕的事情是什麼？

　　**——掏空“六個錢包”，好不容易上了車，卻不幸遭遇了爛尾。**樓盤爛尾，銀行的房貸一分不能少，房子卻不看不到落成的希望。

　　誰來拯救爛尾樓？我們該如何避雷？

　　01

　　前不久，“昆明30户居民住進爛尾樓”上了熱搜。

　　一個名為“別樣幸福城”的小區，爛尾了5年之久。業主在經濟壓力之外，無奈住進了不通水電的爛尾樓：用太陽能燈照明，借雨水洗臉，在小區開荒種菜，在繁華都市無奈過上了城市“吉普賽人”的生活。

　　一邊是房價不斷上漲，另一邊是爛尾樓層出不窮，充斥着黑色幽默的荒誕景象，引來了廣泛關注。

　　近日，在輿論壓力之下，昆明別樣幸福城爛尾樓終於重新開工。

　　昆明的“別樣幸福城”之所以爛尾，表面原因是開發商資金斷裂，實際原因是業主的購房預售款並未進入監管賬户，而被開發商挪用，最終因項目眾多資金鍊斷裂，導致樓盤爛尾。

　　天眼查顯示，2015年7月至今，涉事開發商佳達利公司共被法院列入失信名單111次，法人代表被限制高消費200次，該公司曾因合同糾紛被他人或公司起訴657次，其中商品房銷售合同糾紛222起。

　　顯然，僅靠業主和開發商，很難讓爛尾樓起死回生。這起案例，終究只是眾多爛尾樓中的特例。不是每一個爛尾樓都能獲得輿論關注，也不是每一個爛尾樓都有重啓的可能。

　　“上了熱搜的都能得到解決”，這句話既是無奈也是現實。

　　02

　　樓市上行週期，為什麼會出現爛尾樓？

　　過去，我們所熟知的爛尾樓，往往出現於樓市泡沫破裂之際。1990年代，海南房地產泡沫破裂，房價一度腰斬，高峯時期出現600多棟爛尾樓，部分爛尾樓由於長期無法盤活，甚至淪為養豬場。

　　“天涯海角爛尾樓”的傳説，在海南存在10多年之久。

　　然而，從1998年至今，中國房價一直處於上行週期，即使中間有幾次反覆，但最終行情都被逆轉，爛尾樓為何仍舊層出不窮？

　　以“別樣幸福城”所在的昆明為例。據《中國新聞週刊》報道，2014年至2015年，除別樣幸福城外，雲錫金地、南亞之門、沸城、金恆財富廣場、譽峯國際、奧宸中心、大宥城等一批項目加入爛尾樓名單；高峯時期，昆明市場上爛尾項目達40多個。

　　**河南南陽的爛尾樓更為出名。**據《中國經營報》報道，高峯時期，**南陽有300多個爛尾樓。**今年，當地政府曾宣稱到6月30日房地產領域整治項目全部清零，不過至今多個項目仍然未復工，爛尾樓離真正清零遙遙無期。

　　南陽爛尾樓的出現，則與“先上車後補票”、“邊施工邊辦證”的建設方式不無關係。不少樓盤未拿到預售證，就大行認購之能事，最終的爛尾風險，只能轉嫁給業主。

　　這只是問題的冰山一角。

　　03

　　爛尾樓背後，不乏監管的疏漏。

　　這些爛尾樓的出現，往往還與造城運動、大拆大建的存在脱離不了干係。在造城運動之下，或明或暗進行鬆綁，一些資質不佳的小開發商湧入其間，通過瘋狂加槓桿搶佔市場。

　　樓市一旦出現波動，這些樓盤很容易陷入爛尾之虞。

　　更關鍵的問題在於，一些本在防範爛尾的制度沒有真正落地，監管出現了可趁之機。根據規定，商品房預售房要有專門賬户進行監管，資金只能用於本項目建設，不得挪用。然而，絕大多數的爛尾樓都出現了資金挪用問題，這背後的問題可想而知。

　　**同時，一些地方對違規售房睜一隻眼閉一隻眼。**從制度上看，五證不全，尤其是沒有預售證，開發商不得對外銷售。然而，在許多城市，沒有預售制的樓盤照樣公開對外銷售，這背後的問題同樣顯而易見。

　　**此外，一些城市放寬了預售門檻，讓期房平添了無數風險。**一般而言，高層住宅施工進度達2/3才準預售，多層住宅（7層以下）封頂方能對外預售。

　　然而，不少地方將高層預售門檻放寬到1/2進度，甚至只要地面建設一層就能對外預售，這無疑會加劇爛尾風險。

　　既然存在如此之多的亂象，即便樓市處於上行週期，也防不住一些開發商的混水摸魚，爛尾樓的出現就不是什麼新鮮事。

　　04

　　相比於監管，更深層的原因在於預售制。

　　顯然，幾乎所有爛尾樓基本都是出現在預售制度之下。如果取消預售制，所見即所得，爛尾樓問題可以迎刃而解。

　　然而，即便千呼萬喚，取消預售制也只是今年在海南一地開始試行，而且海南新規只針對新出讓土地，試點範圍相對有限。

　　在全國其他地方，雖然各界呼聲不斷，廣東等地不乏吹風之舉，部分城市也出台了相關的徵求意見，但最終都是隻聞雷聲響、不見雨落下。

　　究其根本，在於背後**存在巨大的利益阻力。**預售制關乎房地產經濟的根本，是開發商玩轉高週轉遊戲的命脈，也是維繫土地財政高速運轉的重要前提。

　　**這一模式自從60多年前在香港發明以來，在我國就一直長盛不衰。**港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元，形象稱之為“樓花”，所謂預售制，就是“賣樓花”。這一制度在1990年代引入內地，從此成為房地產模式牢不可破的一部分。

　　**一方面，房企是預售制的最大受益者。**一旦取消預售制，房企週轉速度變慢，高週轉模式就此終結，這必然帶來房地產行業的全面洗牌。中小房地產商搖搖欲墜，大開發商也將失去高週轉的利器。

　　**另一方面，部分地方政府未必樂見“賣樓花”消失。**對於地方來説，高週轉的好處，是提高了土地出讓的效率，短時間內獲得更多的賣地收入。如果高週轉不復，一宗土地兩年才能變現，開發商必然減緩拿地速度，土地財政又將如何維繫？

　　取消預售製為何久久難以落地，這就是原因所在。

　　05

　　回到現實，既然預售制短期很難退出，那麼我們該如何避開爛尾樓？

　　**其一，要謹慎選擇開發商。**這兩年樓市調控不斷，房企融資不斷收緊，加上國內外大環境的不確定性，中小房企、高槓杆房企爆雷的概率增加。

　　所以首要避開這些問題房企，優選大型開發商，其好處在於，大開發商的抗風險能力更強，而即便遭遇爛尾，進行維權時也能獲得輿論關注。

　　**其二，購房時一定要到售樓處現場看房，要看開發商是否“5證齊全”。**所謂5證，指的是《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售（預售）許可證》，5證齊全的樓盤不一定絕對安全，但沒有5證的樓盤很容易出問題。

　　同時，可參考開發商在建的其他項目，通過天眼查或企查查看開發商是否存在債務糾紛等風險警示。如果是中小開發商，在建樓盤或竣工樓盤都是寥寥無幾，且存在多筆債務糾紛，那麼謹慎為上。

　　**其三，一旦遭遇爛尾，不要輕易斷供。**房子可以爛尾，但銀行不會因為爛尾而豁免購房按揭合同。房子爛尾，房貸該還還是要還，否則容易被列入徵信，影響其他金融需求。

　　當然，業主可以通過合法維權方式，通過政府與銀行協商延期還款。更進一步，可發起集體訴訟進行維權，或通過輿論呼籲，或者自籌資金促進爛尾樓復工。總之，要謹慎棄房斷供。

　　**其四，不要迷信新房。**在預售制度之下，新房往往都是期房，所見不能所得，無法看到房子最終的落地情況，一旦存在質量問題，後續將會面臨無限扯皮。同時，新房價格往往都存在溢價，這些溢價已經透支了未來的利好，而這些所謂的利好在未來卻不一定都能兑現。

　　業內人士早説過，這兩年的房子可能是20年來質量最差的。這句話一定要聽進去。