孫宏斌再談拿地節奏，中國房地產只有一個字“難”？_風聞

朱虛侯 | 文

每一次融創的業績發佈會都會成為焦點，因為關於房地產太多人想聽聽孫宏斌怎麼説。

最近幾次業績發佈會，孫宏斌對市場的判斷一改此前外界對他一路買買買的“併購狂人”印象，多次表示“不樂觀”，持謹慎態度。8月26日，融創2020年中期業績發佈會上，孫宏斌再一次延續了往期對後市的判斷：“現在是土地市場風險最大的時候。”

一度外界還在猜測孫宏斌突然從“激進樂觀”轉向“審慎樂觀”是不是為了迷惑對手，事實上對比融創較為穩健的增長勢頭，孫宏斌真的做到了知行合一。

梳理融創2020年中報，我們隱約也看到孫宏斌對未來中國房地產市場的判斷。

**嚴控拿地節奏，**融創“慢”了起來

融創中國2020年中期業績報告顯示，今年上半年共實現營業收入773.4億元。集團連同合營、聯營公司的合計營收1280.0億元，其中公司擁有人應占收入948.0億元。

報告期內，融創錄得核心淨利潤130.4億元，同比增長3%；本公司擁有人應占溢利109.6億元，同比增長約6.5%；公司擁有人應占淨利潤率14.2%，同比上升80個基點。

**兩大核心財務指標，營收與淨利潤均有不錯表現。****事實上，融創最近三年中期業績是一個穩步上台階的過程。**在業績發佈會上，孫宏斌表示，“今年是我們上市10年，我們對自己的成績還是特別滿意的”。

今年也是融創中國上市十週年，而這十年也是融創躍升頭部房企的“黃金十年”。

融創拿不拿地、拿什麼地一度成為行業預判走勢的風向標。

箇中緣故正在於融創老於此道。事實上正是融創對土地市場的準確判斷、精準高效的土地投資，讓融創在激烈的行業競爭中脱穎而出。

縱向看，融創對於土地市場的準確把控能力在過去幾年波動的市場環境中也得到充分印證。過去5年間，融創中國從行業第9一路上升至行業第4，僅僅2019年就儲備了貨值約1.34萬億元的高質量土儲，當年實現1693億元營收和創新高的260億元淨利潤。

2020年以來，局部熱門區域、城市的土地市場火熱，土地成本攀升高位。2020年上半年融創把握土地市場機會，以合理價格擇優補充了少量土地，同比大幅下降64%。兑現了嚴控拿地的發展戰略。

橫向來看，在規模房企中融創擁有的土地儲備堪稱最為優質，這也是其在未來多年內穩步提升市場規模的有力保障。截至業績公告日，融創擁有確權土儲總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，平均土地成本4312元/平方米，貨值約80%位於高能級的一二線城市。

對於可預見的未來，融創表示在延續嚴控拿地戰略的同時，亦同時將投資重心放到市場需求較快、未來市場確定性較強的核心城市上，並且在銷售業績持續提升趨勢下保持冷靜，控制溢價水平，助力融創在未來更加激烈、多變的市場中佔據先機。

**兑現降槓桿承諾，**負債率快速下降

嚴控拿地的同時，融創亦在致力於穩步降槓桿。

從2019年起，融創就逐步調整融資結構、降低融資成本，負債率水平也得到了顯著下降。

數據顯示，2020年上半年，融創有息負債總額穩步下降，淨負債率大幅下降23個百分點。截至報告期末，集團賬面現金達1209億，流動性充裕，可見融創始終在現金絕對安全的前提下發展業務。

分析認為，隨着銷售規模的持續增長，融創準確判斷市場，合理控制投資節奏，負債率將得到持續長期改善。

從中報中可以看到，融創正在通過提升銀行類融資佔比、把握公開市場債券融資機會、提前償還高成本信託來優化融資結構，同時實施嚴格的分類紅線管理等舉措，2020年上半年，集團新增融資成本顯著下降1.9個百分點。

在公開市場方面，上半年融創在境內發行了2+2年期債券，利率僅4.78%，較去年可比債券二級市場收益利率下降約2%。融創在境外債券市場發債期限得到延長的同時，融資利率亦整體下降約1.5%。

**最近的監管動向也表明降槓桿將是大勢所趨。**據市場傳言，相關監管部門將出台新規控制房地產企業有息債務增長，並設置“三道紅線”。

由此可見，融創從去年就開始主動控制槓桿水平、降低融資成本，保證高質量穩定增長的發展戰略，與政策和指導方針高度一致。

中國房地產行業越來越難？

早在三五年前，孫宏斌就開始“預警”中國房地產市場。在融創中國2016年業績發佈會上，孫宏斌就展示了“非常非常悲觀”的情緒，直言在嚴厲的宏觀調控政策下，“目前的房地產行業風險十分大，任何熱點城市房價不可能降，但也並不具備暴漲的任何基礎”。

那一年54歲的孫宏斌剛剛將融創站上1500億的銷售規模。

有人評價説，房地產行業裏孫宏斌的話值得研究。道理也很簡單老孫是真的用錢在市場裏遊走過的，每説一句話背後都是好幾十億的經驗和教訓，這樣的資歷不是研究幾份報告得出來的。

在過去的2019年，孫宏斌的判斷是“錢便宜地貴”的時代，而市場的風險就在於“地還貴但是房價卻不能漲”。

在今年中期業績發佈會，孫宏斌就直言“現在是土地市場風險最大的時候”。

“現在是土地市場風險最大的時候，開發商手中有錢，老百姓手中沒錢，土地拍的貴，房價壓力挺大的。”孫宏斌表示，“很多公司在上半年買了很多貴的地，上半年不是很好的拿地機會，下半年和明年上半年機會好一點。”

簡單來説，孫宏斌判斷的維度是錢的成本和土地成本——這種邏輯雖然簡單但是卻非常有效。

整體來説，融創和孫宏斌對未來中國房地產市場的預判只有一個字“難”，而且是“越來越難”。

但沒有了地產銷售業績上的目標壓力，孫宏斌對自己卻透露出輕鬆：“對融創而言，今年是從容的一年。融創要在保持負債總量穩定的前提下，通過增加銷售、利潤使公司負債率降下來。”

業績穩步增長、拿地節奏穩、負債率與融資成本雙降……對投資者而言，融創上半年交出的無疑是一份全A的成績單。

**“我們無法評判市場，我相信長期來説市場是會把這個東西調過來的，我們能做的還是把公司的基本面做好。”**孫宏斌把話留給了市場自己去判斷。

截至今天（8月27日）收盤，融創中國每股報價33.35港元。