淨利增長，負債降低，融創穩字當頭_風聞

**礪石導言：**站在上市十年的新起點，融創不僅在地產主業形成了系統性的業務能力，同時也在地產+領域構建了極具想象力的業務版圖，其下一個十年值得我們期待。

張軍智 | 文

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2020年突如其來的新冠肺炎疫情，給中國經濟帶來巨大沖擊，很多企業都陷入經營困境。但同時筆者又發現一個很有意思的現象，就是各個行業中都會有一些企業卻實現逆勢增長，分析這些逆勢增長企業背後的共性特徵，就是各自都是行業中業務根基最為紮實的企業。

這是因為在往常行業景氣的時期，企業業務基礎差一些體現並不明顯，但當行業出現危機時，那些商業模式有問題，組織能力低下，運營效率低於行業平均水平，資金儲備薄弱，沒有核心競爭力的中小企業，都有可能在此期間被清除出競爭的主戰場，而那些真正具有深厚內功的企業卻相反，可以快速佔據出局企業讓出的市場份額，實現逆勢增長。

地產行業就是一個極為典型的行業案例，在疫情期間，很多房地產企業都因為在疫情期間銷售停擺造成庫存高企、現金流下降，同時還揹負着鉅額貸款本息，導致企業產生巨大的資金壓力，但也有一些企業在行業困境中展現出了強大的業務能力，安然渡過這一行業的系統性危機，例如融創便是其中表現較為出色的一員。

就在8月26日，融創中國控股有限公司（下稱“融創”，01918.HK）發佈了2020年的中期業績報告，上半年，融創完成合同銷售金額1952.7億元，營業收入773.4億元，核心淨利潤130.4億元；歸屬公司所有者的淨利潤109.6億元，同比增長約6.5%。在實現淨利潤平穩增長的同時，融創的淨資產較去年末的1141億元增長17.4%至1339億元，淨負債率卻大幅下降23個百分點，集團新增融資成本顯著下降1.9個百分點。

一方面是淨利潤增長，另一方面是淨負債率下降，這證明融創並非是依靠高槓杆與高負債策略實現的粗放式增長，那麼融創是如何完成的呢？

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熟悉融創的房地產行業觀察者可能都會發現，當前的融創已經與過去認知中的融創發生了很大變化，過去一提融創大家首先想到的是戰略激進與揮金如土，但近兩年“聚焦利潤經營、加強精細化管理”正成為融創新的核心戰略。

圍繞上述戰略，融創在2020年上半年嚴控拿地節奏，只是把握土地市場的一些有限機會，以合理價格擇優補充了少量優質土地，這大大減少了融創的現金支出，現金支出減少則帶來有息負債的減少。

得益於融創精準高效的土地投資能力，讓其在歷史上積累了大量優質土地與項目，這支撐了融創無需在大規模獲取土地的情況下便可以有充足的貨值銷售，另外，融創一直深耕一二線城市，並且一直以精品戰略著稱，其在所有的項目都倡導“工匠精神”，並採用先進的設計理念和嚴格的管理監控體系，致力於不斷提升定位、產品規劃設計、建設和服務能力。例如，現代譜系、中式譜系，以及壹號院系、府系、桃花源系等等產品系列都具有很好的口碑，在眾多核心城市的標杆項目都引領了當地高品質產品的最高標準。而在疫情期間，一二線城市的精品樓盤，要遠較低線市場更具彈性。除了強大的產品力，再加上融創在行業中以結果導向與強大拓客能力聞名的營銷鐵軍，讓融創最終安然渡過上半年的行業危機。

在減少資金支出與降低負債的同時，在融資方面，融創通過提升銀行類融資佔比、把握公開市場債券融資機會、提前償還高成本信託來優化融資結構，同時實施嚴格的分類紅線管理等舉措，使得2020年上半年新增融資成本顯著下降1.9個百分點。例如，上半年融創在境內發行的2+2年期債券，利率僅為4.78%，較去年可比債券二級市場收益利率下降約2%，在境外債券市場發債期限得到延長的同時，融資利率亦整體下降約1.5%。

在銷售收入沒有明顯減少的情況下，一方面是有息負債的減少，一方面是融資成本的降低，這幾個因素疊加起來，最終帶來了融創資產淨負債率的大幅降低。截至此次半年報期末，融創賬面現金高達1209億元，流動性充裕，這讓其成為國內知名房企中最為穩健的企業之一，保障了其在未來應對行業不確定風險時的絕對安全性。此外，優化資本結構、持續降低負債率水平及降低融資成本將是融創未來的長期工作重心。

在挺過上半年最為嚴重的行業困境後，融創銷售迅速恢復，五月起連續實現合同銷售金額的同比增長。下半年的第一個月份，融創便顯現出了更為強勁的復甦勢頭。最新數據顯示，融創七月單月便實現合同銷售金額522.5億元，同比大幅增長26.97%。

截至業績公告日，融創擁有確權土儲總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，平均土地成本4312元/平方米，貨值約80%位於高能級的一二線城市。2020年下半年可售貨值高達6213億元，其中76%位於一二線城市，充足的可售資源將有力保障融創下半年的業績達成。

在保障業績目標完成的同時，融創將繼續開展精細化運營工作。這些聚焦業務內功提升的舉措，將進一步提升融創在市場上的競爭優勢。

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近些年，隨着中國住宅地產行業的發展紅利期幾將結束，各大房地產企業都積極圍繞“地產+”領域進行多元化佈局，幾年發展下來，只有少數企業取得不錯的進展，但融創卻取得了非常體系化的成果。

目前，融創圍繞地產主業為核心，已經搭建了融創服務、融創文旅、融創文化等多個下屬產業集團，業態涉及物業、文旅、文化、會議會展、醫療康養等眾多板塊，實現了從單純的住宅開發商向“中國家庭美好生活整合服務商”的戰略轉型。在新的產業集團中，最為引人矚目的是融創旗下的融創服務，8月初，融創服務已向香港聯交所遞交上市申請，同時發佈招股文件，正式啓動上市之旅。

截至2020年5月31日，融創服務合約建築面積達2.27億平方米，2017年底至2020年5月底的年複合增長率為76.5%；截至2020年5月31日，在管建築面積達1.01億平方米，2017年底至2020年5月底的年複合增長率為95.2%，其中86.2%位於一二線城市，遠超行業均值。在融創所管理的建築物業中，類型也極為多元，既包括住宅物業，也包括寫字樓、購物中心、酒店式公寓及酒店等商業物業，還包括學校、醫院、遊樂園、會議中心及行政機關等城市公共及其他物業，這為融創物業的可持續發展提供了多種路徑保障。

另外，融創服務的母公司融創中國，不僅擁有80%位於一二線城市的2.5億平方米充裕的土地儲備，在文旅、會議會展及醫療康養等“地產+”的多元產業佈局及開發能力，也都為融創服務未來新增簽約面積帶來巨大空間。還有值得一提的是，融創服務自2019年起便加快資源整合的步伐，通過收併購等方式，進一步增強企業實力，實現多品牌、多業態綜合發展。截至2020年5月，融創服務已經完成開元物業的收購與環融物業的整合，構建融創服務子品牌。

根據融創官方宣稱，融創服務上市後，為獎勵和激勵核心管理人員和為融創服務發展作出貢獻的其他人員，將設立股份獎勵計劃，佔融創服務上市前20%股份，同時作為對長期持有融創中國股份股東的回饋，將向其派發少部分股份。

在融創服務之外，定位“中國家庭歡樂供應商”的融創文旅是融創另一個非常受關注的板塊，截至2020年6月，融創文旅已佈局12座文旅城、4個旅遊度假區、25個文旅小鎮，其中涵蓋49個樂園、48個商業及近150家高端酒店。

面對疫情的影響，融創文旅一方面通過優化租約結構、升級招商品牌、創新營銷模式、發力線上營銷渠道及調整酒店羣經營模式等方式提升收入，釋放能效，另一方面通過組建融創滑雪俱樂部、升級夜遊產品、推出酒景產品等方式，不斷打磨內功實現產品突破，從而於疫情後恢復經營的五一假期起，經營情況迅速得到恢復。截至8月25日數據，當月文旅集團收入已達5億元，融創樂園客流量達243萬人次，商業客流量達1021萬人次，基本恢復至疫情前水平。

融創文化同樣在一系列運營整合之後成績初顯。其通過持續完善影視產業鏈條佈局，內容製作逐步進入穩定輸出階段，不斷深化打造IP長鏈運營體系，並充分發揮文化與文旅板塊的協同效應，將IP落地文旅城實景，持續打造IP長鏈運營體系。比如阿狸裝置展落地八城融創茂，實現了內容IP與線下實景的相互賦能，為“內容+平台+實景”戰略提供了先行經驗。

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2020年，也是融創中國上市十週年的時間。過去十年，是中國房地產行業浩浩蕩蕩發展的10年，在這10年裏有很多明星房企脱穎而出，但融創絕對是明星中的明星，其從排名30位開外的區域型房企起步，不斷實現對各種實力雄厚對手的超越，最終躍升為穩居行業前五的領軍企業，上演了一個極為典型的後來居上的逆襲案例。

據統計，2010年-2019年，融創合同銷售金額從71億元上升至5562億元，增長高達77倍；營業收入從82億元增長至2937億元，增長35倍；核心淨利潤從15億元提升至271億元，增長17倍。2010年-2020年6月底，土地儲備貨值從876億元增加至3萬億元，增長33倍；淨資產從47億元增長至1339億元，增長27倍。

在業績大幅增長的支撐下，融創中國也成為地產行業少有的十年十倍股，其從上市時的104億港元擴大至1571億港元，增長14倍。

在上市十年後的今天，融創相對十年前已經具備了更高的起點，雖然住宅地產行業的整體市場紅利在接近尾聲，但像融創這樣業務基礎紮實的行業領先者卻有可能產生巨大的馬太效應，尤其在“聚焦利潤經營‘’的核心戰略指導下，其未來幾年大概率將迎來業績的爆發期。

前不久，融創中國實施了每股1.232元的股東分紅，相對34.43元/股的股價計算，股息率高達3.6%，遠超同期一年期存款利率，而隨着未來幾年利潤的釋放，融創的分紅勢必會進一步大幅上漲，這將讓投資者獲得更豐厚的回報。

另外，以融創服務、融創文旅、融創文化、融創會議會展和融創醫療康養等五大板塊為支撐的“地產+”戰略藍圖正逐漸成型，它們在地產主業做好協同的同時，還有望成為創新的業績增長曲線。

更為重要的是，融創創始人孫宏斌是一個能持續給行業帶來驚喜的企業家。之前易居中國創始人周忻在提到心中三位改革開放40年推動中國房地產行業發展的最重要人物時，他提名了推動中國房產改革的靈魂人物，中國房地產協會會長劉志峯；提名了鏈家與貝殼找房創始人左暉；還提名了孫宏斌。

選擇劉志峯、左暉二人尚容易被理解，但周忻選擇孫宏斌多少有點讓人意外，因為在房地產領域除了孫宏斌，還有王石、王健林、許家印與楊國強等太多比其資歷更老，成就更卓著的優秀企業家。但周忻解釋説，“孫宏斌是中國企業家裏面唯一一個在打勝仗，並且打不垮的人。”

而在這樣的一位創始人帶領下，同時擁有更好的業務基礎，也構建了更具想象力的地產+業務版圖，融創的下一個十年絕對值得我們期待。