降了負債的佳兆業，更加從容_風聞

本週，深圳特區迎來了40週年紀念日。世界著名財經雜誌經濟學人，曾稱全世界超過4000個經濟特區中，頭號成功典範莫過於“深圳奇蹟”。而對於紮根其中，與深圳一同成長的企業，無疑也將同頻共榮。

佳兆業，無疑就是其中出色的一員。

舊改之王

8月27日，佳兆業發佈的2020年中報顯示，合約銷售金額同比增長4%至360億元，同比增長4%；核心淨利潤同比增長25.7%至34.6億元；毛利率高達33.8%，處於行業較高水平。

根據克而瑞權益金額排名，公司排名第27位。

眾所周知，新冠疫情打了全球一個措手不及，出於防疫策略的考量，大家均不出門。相應地，需要實地踩盤才能推動成交的房地產業，表現自然難有大突破。

換句話説，佳兆業能拿到這個增速已經不錯。2020年，也是佳兆業即將步入千億銷售之年。佳兆業稱，下半年整體可售資源約1200億元，可售面積約660萬平方米，保持正常去化即可達成千億目標。從合約銷售的分佈看，大灣區是銷售的主力，銷售額佔比近六成；一線及重點二線城市銷售佔比達九成。

佳兆業在業內一直有舊改之王的稱譽。

佳兆業的舊改項目貢獻銷售超三分之一，在成規模的房企中別樹一幟。

在舊改儲備上，公司儲備項目佔地面積達4200萬平方米，預計貨值約2.6萬億元，99%都位於大灣區，其中深圳舊改佔地面積佔比27%，有112個項目；廣州佔比36%，中山佔比20%。在舊改拓展方面，今年上半年新拓展項目20個，舊改項目總數達167個。

在項目轉化方面，今年上半年轉化5箇舊改項目，分別位於香港、深圳及廣州，這些項目可售面積70萬平方米，可售貨值近270億元。下半年，其預計仍有5個深圳的舊改項目實現供地，為集團全年利潤增長髮揮重要作用。

穩控淨負債

這兩週，監管層發佈了三道紅線負債的新規定。有業內人士解讀稱，政策本意是化解地產行業金融風險，優化地產行業競爭格局。政策上也非一刀切，而是通過設置不同檔位給予不同階段的企業以時間和空間，來及時調整債務結構。

對佳兆業來説，這是一次信步下坡，逐步達至監管要求的過程。

佳兆業CFO吳建新指，從2017年起，佳兆業淨負債率已經五連降，降到了130%的水平。2017年到2020年年中，三年半的時間，佳兆業的有息負債僅增長100億，複合年增長率不到3%。但同一時期，合約銷售的複合增長率大概有40%，始終保持着發展與債務間的動態平衡。

下一步，佳兆業將仍按原計劃，在年內把淨負債率控制在120%以內。在行動上，佳兆業將加強銷售回款，降成本、降費用、降利息努力降低有息負債；債務管理上，短債置換長債，拓寬融資渠道等。

在其他資金狀況指標上，佳兆業也較為穩妥安全。截至6月30日，公司擁有貨幣儲備約405億元，較去年同期增長35%，較上年末增長9%，回款率約87%。現金短債比從上年末的1.1倍提升至1.2倍，現金流寬裕穩健，償債能力持續增強。

2020上半年，佳兆業集團還創新融資方式，積極利用境內、境外兩個市場，多元化融資渠道更加通暢，融資體系更加完善。基於公司良好的運營情況及穩健的財務基礎，獲得了境內外權威評級機構認可，穆迪、標普和惠譽均給予公司較高評級，展望“穩定”。

三駕馬車並行

作為灣區之王，戰略儲備與戰略方向一個都少不得。

從土地儲備上看，截至上半年，公司總土地儲備約2680萬平方米，總貨值超5800億，其中78%的土儲面積位於一線及重點二線城市，其中大灣區佔總土儲備面積的52%，貨值近4000億，深圳、廣州兩大核心城市佔總土儲貨值約50%。

收下土地的三板斧，招拍掛、收併購、舊改自然不在話下。上半年，佳兆業共獲得23個項目，新增土儲權益建築面積超281萬平方米，收購價超220億元，平均土地成本約每平方米7900元。按拿地權益建築面積劃分，新增土儲大灣區佔比74%，進一步鞏固集團在大灣區的強大優勢。

而戰略方向上，“地產+城市更新+產業”三駕馬車並行，也給了佳兆業更多能引發想象的未來。地產主業和城市更新（舊改）自不必説，在產業發展這裏，佳兆業也是認真的。

今年4月，佳兆業集團宣佈，捐資2億港元支持國際公認頂級學府香港科技大學的科研事業，並將在深圳共建聯合研究院聯合辦學，以培育優質創新創業項目。

2017-2018年，佳兆業科創集團一邊與世界500強簽約共建智慧城，一邊英國北部探討跨國產學研合作模式，還向港科大深圳區百萬獎金國際創業大賽捐了80萬。

2018-2019年，首個科技孵化園區夢佳速走向市場、首個佳兆業科創園項目成功落地，首個產城項目，佳兆業空港科技城成功面世。

佳兆業集團控股副總裁、首席經濟學家劉策曾稱，包含“產業”在來的三駕馬車是長遠的戰略，不會短期調整，之所以如此堅定地走這條路，是基於佳兆業對行業的深度認知和洞察。

從一家房地產公司成長為城市綜合服務商，佳兆業走得更敢，也走得更穩。

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作者 | 簡小編