南充強刺激下的地產泡沫_風聞

提要：南充，號稱成渝第二城，即除了成都和重慶，南充就是老二。其房地產市場近年因為棚改的強力推動，規模迅速發展，成交異常活躍。不過，由於沒有像樣的產業支撐，南充地方政府強刺激下的房地產市場遭遇突如其來的疫情，其未來前景充滿懸念。

南充樓市虛火

這兩年南充樓市很火，但是虛火！

以2020年上半年為例。2020年上半年，南充成為了名副其實的成渝第二城，除了成都和重慶，南充的商品房成交量成為老二。

南充市統計局數據顯示，上半年1—6月南充全市商品房銷售面積完成616.80萬平方米，與去年同期（592.71萬平方米）同比增長4.1 %，商品房銷售總量僅次於成都市在全省21個地市州中排位第二位，商品房銷售增量在全省21個地市州中排位第七位，商品房銷售總量和商品房銷售增量均處在全省第一方陣，在川東北區域更是獨領風騷。特別是6月份全市商品房銷售從2月份以來首次實現由負增長轉為正增長。

按道理説這是一個不錯的業績，畢竟這是在全球百年難遇的新冠疫情嚴重影響之下取得的非凡成就！然而，這並沒有讓當地開發商興奮，而是讓他們有些恐慌！

“與成都和重慶相比，南充市的購房者結構單一，60%左右的是本地剛需購房，35%是本地改善性購房，不足5%的商品房成交是投資性外地購房者貢獻，”南充一知情人士，某地產開發公司營銷總監劉先生表示，南充市今年上半年的逆勢增長，主要得益於政府的強刺激，具體的講來自於政府3%的補貼。

3月10日，南充市財政局、南充市自然資源和規劃局、南充市住房和城鄉建設局、南充市房地產管理局聯合印發《應對新冠肺炎疫情影響促進房地產市場平穩健康有序發展的十三條措施》的通知。十三條措施從緩解開發企業資金壓力、給予特定人羣購房補貼、加大公積金支持力度、簡化行政審批程序等多個層面出發，切實對準當下樓市面臨的問題，對市場平穩健康有序發展將起到良好的促進作用。

數據顯示，去年最後兩個月，南充市商品房成交出現縮量趨勢，今年1-2月更是受新冠疫情的影響，商品房成交萎縮至冰點，而真正逆市飆升的轉機來自3-5月份。

2020年南充樓市從3月開始大步向前，3月5795套！4月8402套！5月8247套！超過5000套的月成交量已有十年未見，2020年卻連續出現三個月。

6月南充市主城區新建商品房成交3123套，環比下降66.84%，成交面積20.5萬㎡，環比下降75.98%，成交金額12.7億元，環比下降78.61%；其中，住宅成交僅僅1414套，環比下降82.84%，成交均價6917元/㎡，環比下降1.87%。

7月，南充主城區新建商品房成交3034套，環比下跌了3.16%。其中，住宅成交2227套，環比上漲57.27%。高坪區區7月住宅成交923套，佔比全市41%。順慶區佔比全市29%，嘉陵區佔比全市30%。

劉先生估計，因為本地購房者是樓市絕對的主力，南充市今年總體的商品房成交量並不會有大的增長，上半年透支的市場，在下半年的成交量中會明顯體現。

事實上，南充樓市真正的量價齊升起於2018年，這一年起，南充市就成為了名副其實的成渝第二城。2018年住宅成交套數創下近5年新高，總成交金額創歷史新高！2018年南充主城區住宅總成交套數31289套，同比上漲20%；主城區住宅成交均價 7135元/平米 ，同比上漲34.22% 。

2019年南充主城區住宅成交套數36453套，較上年上漲了15.40%；成交面積354.75萬㎡，較上年上漲了13.38%；成交金額249.95億元，較上年上漲了12.45%。

棚改強推南充樓市

南充市2018年以來的樓市供需兩旺是怎麼來的？

或許南充市政府主導下的棚改是真正的幕後推手。

據瞭解，南充市在棚户區改造中僅2008年至2018年的10年間，累計投資700多億元，改造棚户區309處，拆除危舊房屋2000多萬平方米，建成棚改安置房25萬套1800多萬平方米，近20萬户50萬居民“出棚進樓”。

南充市的公開宣傳資料稱，近些年來，通過“嵌入式”規劃、“一盤棋”推進、“陽光化”運作三大措施，促進了南充市城市棚改“改得順”。

　　在“嵌入式”規劃方面，按照“捆綁式連片改造、在一定區域內統籌平衡”的原則，將棚户區改造作為經濟社會發展總體規劃、 土地利用規劃、城市總體規劃和各專項規劃的必要內容，制定並出台了《南充市2013—2017年棚户區改造規劃》等。同時，全面啓動了2018—2020年棚户區改造實施計劃編制工作，分年度、分類別、分區(縣)市確定改造任務，力爭到2020年全市再改造各類棚户區11萬户1000萬平方米。

同時，“一盤棋”推進。建立“市級負總體責任、區(縣)市負主體責任、部門負直接責任”的工作體系，完善條塊結合的領導機構，由市政府統籌規劃、統籌政策、統籌考核，形成齊抓共管、各負其責的工作格局。

此外，“陽光化”運作。實行“一把尺子量到底、一個標準評到底、一個辦法補到底”的機制，堅持對象、政策、過程、結果、資金平衡方案“五公開”，邀請被搬遷羣眾作為監督員，從房屋設計、材料選用、安全質量等各工序進行全程跟蹤監督，保障了羣眾的知情權和參與權。

南充市通過強力棚改推動樓市繁榮的戰略取得了可喜的成績。

2019年5月，《國務院辦公廳關於對2018年落實有關重大政策措施真抓實幹成效明顯地方予以督查激勵的通報》(國辦發〔2019〕20號)對南充市等地棚户區改造和安置房工程經驗做法予以通報表揚，並提出“2019年對棚户區改造工作成效明顯的地方，在安排保障性安居工程中央預算內投資和中央財政城鎮保障性安居工程專項資金時，給予適當獎勵或傾斜支持”的激勵措施。

8月14日，南充市棚改經驗經過央視《焦點訪談》報道一躍成為全國棚改的典型。南充作為全國12個、全省唯一受激勵表彰的城市，獲得財政專項獎勵資金2000萬元，還獲得2019年中央財政專項補助和基礎配套投資及獎勵資金28.67億元。

2019年，南充棚改任務是51919套，任務總數位列全省第一。按照中、省規定，要在2020年前基本完成城市棚户區改造。

地產泡沫凸顯  開發商加速搶收

新冠疫情只是給開發商們提了個醒，讓他們更多的思考南充樓市突然停擺之後的應對策略！

   開發商們最為擔心的是，南充樓市的繁榮會因為棚改的完成而宣告終結！因為開發體量已經今非昔比，一旦上去了，就很難下來。

   2018全年，南充主城區共出讓土地3118畝，同比上漲約16.95%；總出讓金額為108.37億元，同比上漲33.28%，創下歷史新高。

   2019年，南充土地市場共成交地塊41宗，成交總金額189億元，成交總面積達到了4186畝！成交金額189億。

   2020上半年南充主城區共舉辦4場土地拍賣會，成交土地22宗1898畝，總成交金額81.47億。這1898畝土地將為南充主城區帶來約334萬平米的房子，按照一套住宅100平米來計算，再拋開部分商業，上半年出讓的土地或許能給南充主城區帶來約3萬套的新住宅房源。事實上，2020上半年南充主城區已新增住宅31653套。

問題是南充市賣地的節奏並沒有放緩的跡象。

所以，目前南充大部分開發商的策略就是，降價出貨，儘量收回現金。在南充市各大開發商的銷售中心，隨處可見打折促銷的營銷策略，特價房滿天飛，部分開發商的房價已經重回5000以下。

這與南充土地市場的價格飆升形成鮮明的對比。

應對新冠疫情13條後遺症

2020年的南充樓市，最為重要的政府主導策略是《應對新冠肺炎疫情影響促進房地產市場平穩健康有序發展的十三條措施》。這個政策的出台，給南充樓市帶來了短暫的繁榮，也為該市房地產的未來發展留下隱患。

首先，土地出讓金的延期和分期，降低了南充市的財力，讓該市本來就嚴重依賴土地出讓金的財政支付能力捉襟見肘。

該措施規定，在2020年1月24日(四川啓動突發公共衞生事件Ⅰ級應急響應)後，土地出讓金尚未繳納以及未到期的，受讓人可申請延期5個月繳納，在延期時間內不追究違約責任，不計算該段時間內所產生的違約金。2020年1月24日至2020年12月31日期間新出讓的土地，土地出讓成交後，受讓人可分期繳納土地出讓價款。分期繳款比例為：土地成交之日起1個月內繳納土地出讓價款的50%，土地成交之日起12個月內繳清餘款。

其次，容缺辦理建設工程規劃許可證、放寬開發商預售許可證的取得條件可能導致南充樓市普遍出現賣樓花的現象，一旦開發商資金鍊斷裂，未來的南充樓市將形成大面積爛尾樓。

該措施規定，1月24日至12月31日期間，房地產開發企業在依法竟得土地後，簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》並繳納50%及以上土地出讓金和人民防空工程易地建設費，可申請辦理該宗國有土地建設工程規劃許可證。同期，房地產開發企業申請辦理商品房預售許可，在投入開發建設資金達到工程建設總投資25%以上的基礎上，多層商品房項目的工程形象進度標準可按已完成基礎和主體三層結構工程執行；高層商品房項目的工程形象進度標準可按已完成基礎和主體首層結構工程執行。

兩個措施雖然減輕了開發商的資金壓力，讓開發商能夠迅速開盤，從市場上靠賣樓花獲得大量資金，卻把大量的爛尾風險推給了購房者。一旦購房者出現錢房兩失，南充市政府將面臨極大的社會維穩壓力！

再次，政府補貼短期內激活了市場，中長期則是嚴重透支市場。

13條措施規定，3月10日至2020年5月31日期間，經房地產開發企業申請，在自願對所售商品住房(套)按成交房屋合同總價的3%給予購房人優惠基礎上，對在南充市主城區(順慶區、高坪區、嘉陵區和經濟開發區)購買新建商品住房的醫護人員、農民工、引進人才、新就業大學生等購房困難羣體，可按成交房屋合同總價的3%給予購房人一次性困難補貼。購房人憑已備案的商品房買賣合同(或不動產權證)、不動產銷售發票和購房困難申請到市房地產管理局領取，經嚴格審核後予以發放。若商品住房買賣當事人解除備案合同的，購房人應全額退還已領取的購房困難補貼。

該補貼措施期間，南充一共銷售了22444套商品房，按照平均每套補助15000元計算，政府補貼花費在3.36億元左右。可是補貼期一結束，南充樓市迅速打回原形。