富力地產2020年半年報：業績優於預期 現淨負債率約177％_風聞

出品 l 觀點財經

作者 l 周更

8月24日，富力地產（02777.HK）發佈2020年中期財報，報告期內：

富力地產實現營業收入335.9億元，同比下降4%；

其中物業發展的營業額為308.31億元，上升3%；

利潤方面，淨利潤39.2億元，毛利率為29.6%；

歸屬股東淨利潤37.92億元，同比下降5.84%。

由於上半年受疫情影響，這樣的業績對富力地產來説可以算是基本合格。

圖片來源：富力地產2020年中期財報

上半年銷售業績優於預期

2020年年初，受行業整體下行疊加疫情影響，在制定全年銷售目標時，富力地產採取了較為謹慎的態度，將去年的1600億權益協議銷售額目標下調到了1520億元。

富力地產預期上半年的銷售額佔全年目標的比例為25%。

根據富力地產公佈的財報顯示，截至2020年上半年，富力地產權益協議銷售額為510.6億元，協議銷售面積約為426萬平方米，以全年1520億元的銷售目標衡量，完成度為34%，優於預期。

關於下半年銷售，富力地產在公告中稱，以往年份的銷售高峯集中在下半年，富力地產計劃於下半年推出16個全新項目及2300億元的可售資源，以達成協議銷售目標。

拆解營業額髮現，主要的貢獻來自於物業銷售，該部分實現營業額308.31億元，與去年同期相比上升3%；物業投資、酒店運營及其他收入實現的營業額為27.6億元。

疫情階段，酒店和旅遊業務首當其衝受到波及，富力地產的相關業務也不可避免的受到了影響。

不過在疫情得到有效控制下，國內旅遊業務出現回暖，富力地產的酒店業務也在第二季度開始有所復甦，截至7月，酒店業務上的經營性利潤已經回正。

圖片來源：富力地產2020年中期財報

銷售分區域看，其銷售業績相對分散，雖然並未在某個地區形成絕對優勢，但是各個區域均有一定的業績貢獻。

營業額排在前五位的城市分別為：太原、重慶、寧波、包頭及哈爾濱，營業額分別為27.66億元、22.09億元、17.82億元、15.21億元、14.27億元。

值得一提的是，富力地產在城市更新領域表現較好，歷經多年發展，富力地產城市更新業務範圍也在全國多城市全面鋪開。從2020年年初至目前，富力地產擁有80多個項目處於城市更新的不同階段。

其中：

92%位於一線及二線城市；

54%位於粵港澳大灣區。

城市上的分散一定程度上體現了富力的經營策略，將拓展腳步延展到全國，在非核心城市地區加速佈局，探索下沉嘗試更多可能。

降槓桿持續推進

根據富力地產2020年中期財報顯示，目前富力地產擁有現金人民幣360億元。

負債方面，總負債減少94億元。富力地產表示，最近半年在持續控制槓桿，使得今年上半年債務持續走低。

具體來看，截至2020年6月30日，富力地產的總資產為4376.55億元，總負債為3517.59億元，資產負債率80.3%。

拆分來看，短期借款為77.83億元，長期借款為1129.37億元。

圖片來源：富力地產2020年中期財報

結合數據可以得出，富力地產的淨資產負債率為177%，值得一提的是，177%的淨資產負債率與今年年初的199%相比下降了22％。

然而從其他衡量資產負債狀況的指標看，富力地產的資產負債率仍然處於高位，去槓桿壓力仍在。

最近房地產行業融資上釋放監管趨嚴信號。

8月，住建部召集部分房地產公司舉行會議，會上提出希望房企控制負債，避免繼續快速加槓桿。

隨後，監管為融資設置三大紅線的消息也被傳出。

據悉，三條紅線分別是：

剔除預收款後的資產負債率大於70%；

淨負債率大於100%；

現金短債比小於1.0倍。

涉及的三個指標分別對應整體風險、長期風險、短期風險。

據悉，根據三道紅線的觸線情況，企業將被分為四擋。

未越線的為綠色檔房企；

一個指標越線的房企為黃色檔；

兩個指標越線的房企為橙色檔；

三個指標均越線的房企則為紅色。

劃為紅色的房企，不能新增有息債務。

可以預見，新規一旦實施，個別房企降槓桿的壓力較大。

以富力地產目前的情況而言，“三條紅線”存在一定壓力。

除此之外，富力地產也通過融資緩解資金壓力。

2020年初，富力發行了票面利率為8.625%，為期四年的4億美元優先票據，擬將所得籌款歸還一年內到期的中長期債項。同時，在境內也已發行一筆7億元，120日的超短期融資券，利率5.40%。

近日，富力地產董事長助理陳志濠表示，集團未來9個月將處理250億~350億元債務，超過一半會有重組安排，其他則以資金或銷售抵消，另會出售投資物業及發展中項目的股權，以提升減債速度。

拿地速度放緩

為了更好的規避風險，同時也為控制槓桿。

2020年上半年，富力地產在拿地上較為謹慎，除了融資外，加緊控制支出，進一步放緩購置土地儲備的速度。

2020年上半年，富力地產所購置的土地儲備權益可售面積約為243萬平方米。

截至6月底，富力地產土地儲備可售面積為5683萬平方米，去年年末，土地儲備可售面積為5786萬平方米。

可以看到，相比之下，2020年上半年土地儲備上出現了下降。

在中期業績發佈會上，富力地產同時表示在現有土地儲備規模充足且擁有足以應對近期開發目標的可售資源下，下半年購置土地儲備的速度將繼續控制。

可以預見，未來的一段週期內，富力地產可能會有不小的壓力，破局之路勢必艱難，後期表現如何，值得關注。