後疫情時代的房地產行業上演“強者恆強”的馬太效應_風聞

作者：王琪驥

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

伴隨着中國經濟復甦，中國的房地產行業也同樣開始穩步增長。

公開資料顯示，2020年上半年，公共衞生事件之後，中國經濟先降後升、穩步復甦。二季度GDP同比上漲3.2%，高於一季度10個百分點，顯示出中國經濟的強大韌性和潛力。

房地產行業也同樣如此。

2020年一季度，中國房地產行業基本陷入了停滯，第二季度，伴隨着中國經濟的穩步復甦實現了穩步增長——相關數據顯示，2020年1-6月房地產開發投資同比增1.9%，較1-5月回升2.2個百分點，6月當月同比增長8.5%，已連續四個月實現正增長。

不過，儘管如此，據GPLP犀牛財經統計房地產企業半年報數據顯示，除了少數頭部top10房企實現增長外，80%房企都是營收及利潤同步下滑，跑輸整個大盤，房地產白銀時代洗牌加劇。

中報裏的房地產行業：少數增長 多數下滑 強者恆強

截至2020年8月27日，在A股，一共有56家房地產企業發佈了中報，如果加上港股的雅居樂、龍湖集團、富力地產、佳兆業等，一共有70多家房地產企業發佈了中報，不過，這些企業80%營收及利潤同時下滑：

比如卧龍地產上半年營業收入和利潤同比下降幅度在40%左右；三湘印象營業收入同比則下降66.22%，淨利潤下降80%；招商局置地發佈2020年上半年實現淨利潤約1.67億元，同比減少68.26%；南國置業2020年上半年實現營業收入15.56億元，同比下降50.69%；同期，歸屬於上市公司股東的淨利潤-2.99億元，同比下降1508.23%。

與此同時，據人民法院公告網顯示，截至2020年6月5日，2020年房地產企業的破產數量已達208家，超過2019年上半年的177家。其中，宣佈破產的房企主要以三四線的中小型房企為主。

然而，對於TOP10房企來講，其業績卻明顯增加——據統計數據顯示，2020年上半年，銷售額破千億的房企顯示有13家，較去年同比還增加1家，這些Top10房企軍均實現營收及淨利潤的正向增長，然而，受疫情影響，TOP100房企銷售額均值為512.1億元，同比下降1.45%。

龍湖集團2020年8月26日發佈的財報顯示，截至2020年6月30日，龍湖集團上半年實現合同銷售額1111億元，同比增長5.2%至1111.0億元（人民幣，下同），實現營業額達到511.4億元，同比增長32.6%，實現淨利潤63.4億元，同比增長12.1%，實現毛利潤157.5億元，毛利率同比增長25.2%；

8月26日下午，華潤置地公佈2020年度中期業績報告，公司上半年綜合營業額為448.7億元，同比下降2.1%；核心淨利潤83.7億元，同比增長3.2%，順利完成完成2020年上半年千億銷售目標。

2020年8月25日，世茂地產業績中報顯示，2020年上半年，世茂地產實現營業額645.5億元，同比增長14.1%；毛利額195.1億元，同比上升14.6%；股東應占核心利潤61.6億元，同比增長16%。

拿地面積也同樣驗證了“強者恆強”這一邏輯。

從拿地面積來看，數據顯示，2020年1-4月，Top100房企拿地總面積14591萬平方米，同比下降26.6%;然而TOP10房企拿地總面積4379萬平方米，不僅佔TOP100房企拿地面積的30.0%，而且拿地規模佔比較1-3月基本持平略有上升。

在土地儲備方面，2020年上半年華潤置地以總地價人民幣588.8億元新獲取項目30個，新增權益土地儲備378萬平方米。總土地儲備面積7109萬平方米，權益土地儲備面積4980萬平方米；

2020年上半年，龍湖集團新增53幅新地，首入唐山、肇慶、清遠等3城，新增收購土地儲備總建築面積為1101萬平方米，權益面積743萬平方米，平均權益收購成本每平方米6425元；

2020年上半年，世茂集團獲取土地84塊，土地總價約647億元，計容面積達1232萬平方米，其中一、二線城市及強三、四線城市新增貨值佔比達90%。

房地產白銀時代的房企發展邏輯

2018年，提出“活下去”的萬科同時還提出了“房地產進入白銀時代”的判斷。

一語成諦。

據《中國住房企業發展報告》統計顯示，２０１９－２０２０年度，我國房地產企業數量約為９．７萬家，從增長速度來看，未來房企集中化趨勢明顯，受“房住不炒”等宏觀調控影響，房地產行業資金回籠緩慢，大型房企業績增速放緩，外部融資及壓力加大，從新房市場到二手房市場，房地產進入存量時代的下行週期。

2020年8月20日，住建部、央行聯合召開房地產企業座談會，強調實施好房地產金融審慎管理制度，進一步落實房地產長效機制，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，規範行業發展，倒逼行業進入一個健康狀態。

在這種背景下，對於大多數房地產企業來講，房地產白銀時代的發展邏輯是什麼樣的呢？

1、受融資成本影響，房企拿地將趨於理性；

2、在“房住不炒”的定位及房地產金融審慎管理制度下，房地產企業降低槓桿率，控制有息債務將是大勢所趨；

3、伴隨着市場、客户、主管單位和行業從業者都在不斷成熟，購房者對產品的要求越來越高，拿地之後的市場定位和產品研發、工程品質、物業服務成了開發商立足市場的關鍵，一句話，房地產白銀時代需要房地產企業進行精細化運營，用內生能力驅動盈利，使其價值達到新峯值；

4、中國房地產行業由單一地產開發升級到“地產+產業”雙輪驅動階段；

5、伴隨着科技及新基建的推動，房地產企業全價值生態鏈正在被重構。

以房地產營銷為例，在上半年公共衞生事件期間，“線上營銷”則成為了一致公認的突破口，在此背景下，就需要各大房地產企業及時應對，或者利用自建線上銷售渠道發展，或者與其他線上渠道合作，基於人工智能和大數據挖掘技術實現精準營銷。

也就是説，在房地產白銀時代，當告別了高速增長之後，整個房地產行業的風格開始由“野蠻生長”切換為“穩健發展”階段，同時，各大房地產公司開始多元化發展。

以龍湖集團為例。

穩健一直是龍湖的標籤，2020年上半年，龍湖憑藉穩健發揮，實現地產開發合同銷售1111.0億元，同比增長5.2%；嚴格恪守投資邏輯與紀律，圍繞核心城市羣範圍內的一二線及熱點城市進行佈局；

從穩健風格下，龍湖還形成了一個穩健的、可持續發展的財務能力，其**淨負債率僅有51.4****%，常年維持低位，**是國內唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構（標普/穆迪/惠譽）投資級評級的民營房地產企業。

“我們始終保有一定的餘量，以負債率倒推，永遠不把公司逼到為了還錢去融資的水平，永遠擁有主動權和自主選擇權，比如説我們現在連續四年把我們的一年到期的負債基本上控制在10%左右的水平，第二年基本上沒有還款壓力。”龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼表示。

基於此，龍湖被各大投資機構紛紛看好其在房地產白銀時代的增長：

天風證券對其評價為：

“龍湖集團是少數的十年長跑穩健選手，考慮到公司豐富的土地儲備資源（有質有量）、購物中心迎發力期、及公司本身所具備的低融資、強管理、穩投資、穩團隊等特點，我們認為公司仍具備兼顧穩健與成長力的基礎，在行業週期運轉中，有望更好的穿越週期。基於此，我們預計龍湖集團 20-22 年營業收入分別為 1963.3 億元、2356.0 億元、2721.2 億元，對應核心利潤為 190.4 億元、223.8 億元、254.1 億元，對應 PE為 9.3X、7.9X、7.0X，維持給予‘買入’評級。”

顯然，只有全面修煉內功、持續穩健發展，才是白銀時代房地產企業突圍的唯一路徑。