房企的“階級”，要被“固化”了_風聞

八月末，一場“重點房地產企業座談會”在京召開，住建部和央媽傳達了一份“345”的密約，劃定了三道紅線，四類風險級別以及5%的債務增速檔位。

未來，房企將根據三個債務指標劃分成“紅橙黃綠”四檔，並按照檔級核定了有息負債的增速規模，最多可以每年增加15%，以5%遞減至零。

雖然這份密約沒有被公開留底，但是從監管動作背後的思路來看，中國房地產的野蠻發展時代要終結了，大家要認清楚自己的位置，各自歸位。

過去十年，以恒大碧桂園為代表的房地產企業高歌猛進的背後，在於他們的“逆週期”調節，在監管控制房價的時候拼命拿地囤地，等到房價上漲的時候瘋狂出貨。

這套“監管套利”邏輯的行之有效，使得這些逆週期的房企實現了高速的增長，但問題也隨之而來，金融機構鉅額的負債不僅綁架了銀行，更在地方政府的配合下推動全國房價迅猛增長，導致中央政府的調控失靈。

因此這一輪的調控，中央直接瞅準了“七寸”，面對逆週期操作直接以燙平週期來應對，鎖死了金融機構的有息債務的規模增速，使得所有的房企都無法藉助金融資本實現規模的爆發式增長。

而這對於中小開發商將會非常的悲劇。

大開發商可以通過多項目的資金調配來平衡，保持融資規模和現金來拿地，而中小開發商想要拿地的時候，必須一次性手握足夠的現金和“信貸預算”，拿地搶地的難度大幅提升。

而且，在這一套機制之下，小開發商的容錯率大幅下滑，只要一次拿錯地導致了虧損，就可無法像過去那樣，通過高息融資來挺過難關，只能想辦法賣身以求活命。

而大開發商試圖通過資產併購重組的方式擴張的模式也將宣告終結，蛇吞象般先後吃了樂視萬達環球世紀等土地儲備的融創，也將成為後起之輩逆襲的最後絕響。

更進一步來看，以恒大碧桂園為代表的李雲龍式的民營大開發商，讓各地區公司跑馬圈地，獨立融資擴張的模式也將面臨終結。

在有息債務擁有上限的情況下，這些總部必然會慢慢推進有息債務融資權限的上繳，讓各地方公司自己搞“股權融資”，甚至逼着地方公司的高管們“入股”。

可以説，此次345密約的推出，意味着“民營大地產時代”的終結，試圖藉助房地產實現一夜暴富將成為奢望，大家只能在規則之下賺取的合理利潤。

而不踩紅線、融資成本低，且有機會通過權益市場再融資的一系列央企，則能夠再趁勢崛起和擴張。

至於很多第二梯隊的民企開發商，面對融資的困境，最佳的選擇就是跟這些大央企大國企或者準國企合作。

從此，中國的房企結構與排名，將會趨於穩定。

最後，再説一下信貸總量的新規對房價的影響。

首先，廣大房企囤地的行為會變得不合算，高週轉成為了大家的最優解，因此接下來以恒大碧桂園融創為代表的房企受限於壓力，必然會大幅加快出貨速度並給出優惠。

其次，各大房企的拿地投資將會更趨於理性，把三五線城市的投資加速收回後，集中扎堆在去化速度快風險低的一二線城市，對目前虛火旺盛的三五線城市有降温的作用。

第三，類似於通過貨幣投放量和國家隊控盤實現對滬指瘋牛的控制，信貸總量+央企控制，使得全國房地產暴漲的可能性被人為的大幅降低，房產的投機性將被嚴重打擊。

最後，隨着總水量的控制，整個中國房地產將會從資金引導型轉向價值引導型。

雖然部分三五線地方政府和房企短期可能會想辦法拉高出貨，但長遠來看，資本會自發的匯聚，導致越是一二線城市，越是核心地段，這些真“白馬房產”會越凸顯價值。