警惕長租公寓“房租貸”大規模暴雷，誰更要防範背後的法律風險？_風聞

俞曦 | 文

據中國社科院財經戰略研究院發佈的5月房屋租金指數顯示，全國租金核心指數從今年1月份開始到5月連續下降。指數覆蓋全國22個主要城市中，除廈門外，一二線城市5月租金均出現下降。

當前房屋租賃市場低迷，表面繁榮的潮水一旦退去，就發現有人在裸泳。

最近不少公寓管理公司出事，大多都與“房租貸”有關。據媒體不完全統計，僅在2019年，因資金鍊斷裂問題出現倒閉、跑路等情況的公寓管理公司就多達53家。

2020年以來，2月份，長租公寓第一股青客不斷爆出負面消息，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”資金鍊緊張、拖欠房東租金，面臨交了租金卻住不到房子的窘境；3月份，蛋殼公寓也爆出誘導甚至欺騙租客貸款的負面報道，傳言一直走在暴雷的邊緣；8月份，南京地區的樂伽公寓，也因資金鍊斷裂而跑路、倒閉。

同時，喔客、沃客、青客、巢客等公司也頻頻暴雷，公司負責人拿了租客的租金跑路失聯，各地公安介入調查。

以蛋殼公寓為例，最近有網友在集中投訴，説是交了租金房東卻沒收到，還有的説是房子退租了卻無端欠下了銀行貸款，這些問題就與“房租貸”有關。

所謂“房租貸”，即指公寓管理公司與金融機構合作，引導甚至誘騙租客辦理貸款，由金融機構向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月償還機構貸款，這也是長租公寓獲取現金流攻城略地的利器。

“房租貸”作為一種金融創新產品，到底是個什麼東西？一旦暴雷租客如何維權？其間涉及到哪些法律風險？

**“房租貸”本質是一種融資工具，**是貸款產品

有需求就有產品。房租貸的核心需求在於，租客想享受租金的優惠，和修繕、精裝修等服務，則需要一次性向公寓管理公司繳納一年的租金；公寓管理公司希望租客一次性支付整年的房租以獲得長期租金，積蓄資金池，形成財務槓桿，用以規模擴張、吸納新房源。

很多租房的白領或者工薪階層難以一次性支付幾萬元的房租，於是公寓管理公司與小額貸款公司和銀行等金融機構合作，為租客提供貸款服務，租客貸款後按月還款，類似於房貸、車貸。

所以，房租貸的產生，是因為它能夠滿足客户、公寓管理公司、金融機構的三方需求，本身是一個好的產品，關鍵是看它被怎麼用。

“高進低出”的亂向透支了行業聲譽

長租公寓是近幾年興起的一種業務模式，是公司從房東手上租賃房產，經過公司的統一改造裝修，再以公司的名義租賃給租客，類似於傳統意義上的“二房東”。

長租公寓行業之所以發展起來，並不靠單一房屋的租金盈利，而是通過一定的規模效應和提供管理服務，以較低的價格大量獲取市區的老舊房屋，經過改造後以略高的價格出租，賺取租金差，雖然短期內需要大量的資金投入，但在市場穩定之後，就有源源不斷的租金差額收益，類似於早期的滴滴、美團、共享單車。

長租公寓行業本來是很好的一個長期業務，但目前仍處於跑馬圈地的野蠻生長階段，缺乏有效的政府監管和行業自律。

總有投機者想通過搶佔市場來“掙快錢”，因為房源就這麼多，市場就那麼大，不管採取何種手段，搶到房源才是硬道理，所以“高進低出”的操作模式成為行業的普遍做法，即以高於平均租金的價格從房東手上吃進房源，再以低於平均租金的價格把房源租給租客。

有媒體報道，兩家公司的業務員為了搶房源，直接跟房東講：“不管對方公司出什麼價，我們總歸比它高10%！”這種亂向完全背離了市場經濟的一般規律。

高額的搶房成本和人工成本，需要公寓管理公司想盡一切辦法去融資，房租貸這一產品就被用到了極致。拿蛋殼公寓舉例，有媒體統計，2017、2018和2019年，選擇房租貸的租户比例分別為91.3%、75.8%和65.9%，一旦蛋殼公寓資金鍊斷裂，涉及的人數和金額將會極其巨大。

“房租貸”的法律風險****1.租客的風險

網上有很多針對蛋殼公寓的投訴，租客説，無論是貸款機構還是蛋殼公寓，都沒有明確告知租客貸款這一事實，很多時候都是通過APP一路點擊、確認，最終形成了租客和金融機構的貸款關係。

租客以為自己每個月支付的是租金，其實是償還貸款，租金可以因退租而不付，但貸款可沒有中途退貸一説，且由於這些操作都是在APP上進行，都包含了用户點擊確認的條款和流程，租客一旦後期回過神來，也沒辦法以不知情為由進行抗辯。

所以，哪怕是公寓管理公司跑路了，房子不租了，客户每個月應付的貸款也一分不少，直到貸款還清為止。

2.房東的風險

從目前已經出現的情況來看，有公寓管理公司在一次性收取了租客的全年租金後，只給房東交了一部分租金就人去樓空了。這種情況下，就會出現房東沒有收到房租，而承租人已經付清了租金的現象。

房東的風險要根據公寓管理公司之間的租賃合同來判斷，主要看公寓管理公司作為“二房東”是否有權代表房東。

有的公寓管理公司會與房東在租賃合同中約定：租賃管理公司有權代表房東出租房屋，收取租金，管理房屋。

**該等授權就法律角度而言係一種委託，公寓管理公司對外既是“二房東”，又可以代表房東。**此種情況，租客把錢交給公寓管理公司，就相當於交給了房東，至於公寓管理公司有無交錢給房東，則是房東與公寓管理公司內部的事情，一旦暴雷跑路，房東就只能向公寓管理公司維權，不能向租客維權，租客有權繼續居住。

有的公寓管理公司只是“二房東”身份，無權代表房東。此種情況，房東只需對公寓管理公司負責，無需對租客負責，一旦暴雷，房東有權收回房屋。

3.公寓管理公司的風險

公寓管理公司“高進低出”的業務模式，居高不下的經營成本，一度讓人看不到盈利點。

**以蛋殼為代表的長租公寓公司日子其實一直都不好過，**蛋殼今年作為2020年第一支中國概念股在紐交所登錄，也是繼青客公寓後，國內第二家走公開資本市場的長租公寓企業，但是蛋殼已經連續三年處於淨虧損狀態。

其財報顯示，2019年前10個月，蛋殼累計虧損28億元人民幣，即單月虧損2.8億，全年預計虧損30多億。而今年上市公開募集的資金為1.49億美元，約合人民幣10.5億元，按照現在蛋殼的燒錢模式，也就夠燒3、4個月，如果沒有外來資金的注入，不一定能過好年。缺錢，極度缺錢。

如果是正常的商業模式，在經營過程中產生的經營風險，實屬正常，畢竟任何行業和企業都有商業風險，有虧有贏。

但是，無序發展的長租公寓行業，和P2P行業，何其之像，例如，不清晰的盈利模式，頻發的捲款跑路暴雷現象，拆東牆補西牆的“龐氏騙局”，很容易複製粘貼到別的行業。

很多企業不滿足於穩步發展，開始追求賺快錢。技術無罪，行業無錯，只不過做事的人走了歪路。

當割韭菜割成了習慣，P2P領域的一些常見刑事犯罪也會成為習慣，例如合同詐騙罪，非法經營罪，非法集資罪，隨着長租公寓行業發展和不斷暴雷，波及越來越多的受害羣眾，各地公安頻繁的介入，説明這個行業即將成為國家整頓的對象。

如何避免踩雷

**1.就租客而言，**簽約時要分清楚合同相對方是公寓管理公司還是房東，儘量直接跟房東簽訂合同，仔細查閲房屋產權證明；

仔細閲讀合同條款，看其中是否對租客加以約束，例如退租時裝修補償條款，是否允許中途換房，是否申請“租金貸”等等；

儘量避免一次性付款而被“套牢”，租金一般不超過3個月的支付週期，不要貪圖一些小恩小惠，謹記：你盯着那點小優惠，人家想坑你的本金；

防範“房租貸”風險，如確實需要辦理，貸款人應合理評估自身還款能力，並對相應的條款做充分的閲讀和理解；

另外，《民法典》規定了居住權，自2021年1月1日起施行，可將租賃合同和承租權予以登記備案。

**2.就房東而言，**無論是與公寓管理公司還是租客簽約，儘量在合同裏面事先約定禁止轉租條款，或者轉租需要徵得房東本人的同意，防止承租人“借雞生蛋”。尤其是對一些收房租金明顯高於市場水平的公司，這類公司的經營模式並不正常，要提高警惕。

**3.合理維權。**租客和房東一旦發現公寓管理公司有暴雷之風險的，或遭遇不公正對待的，比如多方刁難，強逼漲價降價，暴力驅趕，用於非法活動的，應及時向屬地公安機關報警，並向當地市場監管部門、房管部門投訴舉報，固定證據，以便後期維護自身合法權益。