七城預警！這類房子風險有多高？_風聞

　　文|凱風

　　最近，多個城市先後發佈預警。

　　近日，上海、廣州、杭州、成都、重慶、合肥、海口等地相關協會發布《住房租賃市場風險提示》，提醒房東和租客要警惕長租公寓企業**“高進低出、長收短付”等經營風險，防範“租金貸”風險**，加強風險防範，避免經濟損失。

　　多地集體預警背後，是部分長租公寓等租賃企業“爆雷”事件頻發，爆倉跑路的層出不窮。

　　據媒體報道，杭州某長租公寓，有人剛交了2萬多元房租，中介就拿錢跑路了；

　　杭州另一家長租公寓被曝“人去樓空”，消息來源於員工，這些員工離職後主動將老東家捲款跑路的噩耗告知房東和租客；

　　上海某長租公寓一夜之間人去樓空，租客在交付半年或一年租金的情況下，面臨着被房東趕走的風險……

　　有人説，這是年輕人面臨的第一個人生大坑，並非沒有道理。

　　長租公寓爆雷，傷害的不僅是員工，更是租客和房東。

　　**左手進，右手出，長租企業玩的其實是“二房東”遊戲。**不過，相比於傳統“二房東”，長租企業更進一步，將高進低出、長收短付、租金貸等遊戲玩的天花亂墜。

　　這些長租企業，一邊從房東手裏收房，一邊將房子租給租客。面向租客時，一次性收上半年乃至一年的租金，部分人還被套上了租金貸。面對房東時，租金按月支付，長租企業手中得以積累相當多的閒餘資金進行擴張，這就是所謂的**“長收短付”**。

　　同時，為了搶佔市場，部分長租企業壓低租金價格，週期越長租金越低，甚至低到比房東租金還要少，以此擴張佔領市場，這就是所謂的**“高進低出”**。

　　在高進低出、長收短付背後，還有租金貸的火上澆油。前兩年，長租公寓的“分期貸款”就備受爭議，這些“分期貸款”貌似緩解了租客的房租壓力，但實際上將租金悄然轉換成了網絡貸款，利用金融槓桿，長租企業得以走馬圈地，進行擴張。

　　然而，一旦遭遇市場風險，這種遊戲就玩不轉了。

　　今年上半年的疫情衝擊，就是一隻超乎預期的黑天鵝。疫情衝擊之下，北京、深圳等地租金持續下跌，租房市場供過於求，長租公寓本身就面臨相當大的壓力。

　　新租客、新租金來源受限，房東因租金下跌而中斷協議，長租公寓的資金鍊條必然受到影響。如果加上大環境限制，個別中小企業的融資空間受限，極易出現爆雷風險。

　　連行業頂尖的長租公寓都遭遇過資金鍊危機，更不用説中小長租企業，遑論本來就為詐騙而來的某些企業？

　　當然，長租公寓本身沒有太大問題，有問題的是這種空手套白狼的運營模式。高進低出、長進短出，本身就有了**“龐氏陷阱”**的特徵。

　　而租金貸、分期貸款等商業模式的存在，更將一門簡單的租賃生意，生生做成了複雜的金融遊戲。

　　畢竟，中國房產的租金回報率長期處於低位，一線城市及廈門、三亞等個別二線城市回報率不到2%，二線城市也不到3%。

　　這個收益率連基本的理財產品都跑不過，如果不附加“二房東”、“租金貸”等時髦玩法，無論如何都很難成為賺錢的生意。

　　面對亂象，有關部門其實早有行動。

　　在多城預警之前，住建部、發改委等六部門就已印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，明確要求加強對採取“高進低出”、“長收短付”經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬户，將租金、押金等納入監管賬户。

　　這一次，上海等地明確發出提示：

　　1、選擇信譽良好的公寓品牌；

　　2、警惕房租金過高或出租金過低；

　　3、支付週期越長風險越大；

　　4、採用規範的合同文本；

　　5、合法維護自身權益。

　　這些提醒並非沒有道理，加強監管，無論如何強調都不為過。對於個體，我們有以下幾個建議：

　　其一，不確定時代，買房要謹慎選擇中小開發商，長租也要謹慎選擇不知名小品牌企業。

　　未來幾年，國際大環境將會風雲變幻，國內大環境也將不同於以往，無論是經濟環境還是融資環境都與過去大相徑庭，一些缺乏抗風險能力的中小開發商或長租企業，一些高負債的大型開發商或長租企業，都有可能面臨風險，不得不謹慎。

　　**其二，天上不會掉餡餅，任何低於市場正常價格的商業模式，都可能存在問題，或多或少而已。**租房市場就是租房市場，購房市場就是購房市場，本身並不複雜，只要碰到那些超乎常識的金融槓桿遊戲，就一定要抱有十二分的注意。

　　**其三，在黑天鵝時代，不妨做個保守主義者。**無論是投資還是消費，都是如此。