大變局:中國房地產開發商集體進入“有色”時代_風聞

劉章號 | 文

後現代思想大師讓·鮑德里亞曾經説過，“傳統上，色彩具有心理和道德上的暗示意味。我們喜歡某一顏色，每個人有他的顏色。或者它是被事件、儀式、社會角色由外強行加上。”

最近，中國的房地產開發商們集體温習了這句話。

讓他們理解“色彩”背後“暗示意味”的是中國的金融監管層。

8月20日，住建部聯合央行召集12家頭部房企參加企業座談會，會議內容正是要求參會房企試點監管一種從未有過的融資新規。

這條融資新規以“淨負債率”、“剔除預收款後的資產負債率”、“現金短債比”三個指標為依據，將房企劃為四檔進行融資管理。

坊間將其稱為“三條紅線”，又根據觸線情況不同將試點房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

自茲以後，每一家房企的頭頂都在投資者的目光中幻化出一種標識色，“色彩的世界因此和價值的世界相對”。

從更宏大的背景敍事中，“三條紅線”也只是“氣氛的論述”影響下的元素之一。事實上，中國房地產正在進入一種史無前例的“氣氛的邏輯”之中，這種邏輯一改因循很久的體系，將房地產置入“以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”之下的新時期、新賽道。

中國房地產揹負的聲名

如果輿論場中有熱話排行榜的話，房地產已經霸榜多年。

上一個為輿論熱議的行業還是煤炭。彼時，走進任何一輛北京的出租車裏，撿起關於煤老闆的話頭，的哥能跟你聊一路不帶重樣的傳説與故事。

後來風口過去了，煤炭再也無人問津，“煤老闆”反而成為戲謔的對象。

房地產就不同了，20年來始終在輿論場的旋渦中心，唯一能與之比肩的恐怕也只有互聯網了。

不過與互聯網的“風口論”不同，房地產經歷過三個不同的歷史時期，時而被輿論捧到天上，時而被踩在腳下，還有的時候被自己人瞧不起。這三個時期可以歸結為房地產的“三段論”：支柱論、泡沫論、夜壺論。

“三段論”背後折射出在不同歷史週期中，房地產所面臨的“氣氛結構”，而這種結構反過來又影響這房地產市場的週期性波動。

“支柱論”最先興起，也是“三段論”中唯一披有官方色彩的定論。

2003年8月，國務院出台了“18號文件”(《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》)，將房地產業定位為國民經濟的支柱產業，並明確提出要保持房地產業的持續健康發展。

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此後房地產進入快車道，“支柱論”也隨之活躍於各種輿論場合，直到2007年風向發生了變化。

那一年地王頻現，央行又多次加息，調控的意志逐漸增強，行業內外關於“支柱論”的爭議不斷。

來自國家發改委宏觀經濟研究院的一份課題分析報告定向狙擊了“支柱論”。

這份名為《宏觀調控：重點調整過剩流動性的流向》經濟形勢分析文章，建議大幅度調整房地產發展政策，放棄房地產支柱地位，徹底改變房地產依賴型的經濟模式，還房地產民生性產業的本原。

“支柱論”首度遇挫，巧合的是，那一年中國的城鎮化率增長曲線也迎來拐點，從陡峭的上升趨勢突然掉頭向下。

鋭度更深的影響發生在2008年。是年房地產銷售面積出現下降，這是1998年以來首次新建住房銷售面積下降，價格也相應下降1.9%。原因有二，一是受貨幣政策收緊的影響，二是受國際金融危機的衝擊。

孰料，更大的機遇隱藏在金融危機背後。為穩定經濟增長、避免房地產市場下滑，政策開始轉向刺激住房消費。

2008年12月，《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》明確提出“引導房地產開發企業積極應對市場變化”和“支持房地產開發企業合理的融資需求”。

今天來看，這份《意見》應該當是20年間都少見的“黃金政策”，房地產市場自然也沒有浪費如此到位的利好。2009年全國平均房價增長率達23.3%，上海更是高達56.7%。

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此後的房地產市場在一輪輪貨幣寬鬆和調控中過山車，與之相伴的則是“泡沫論”開始登場，並由董藩的一句“25年後北京房價將達80萬/㎡ ”將之推向高潮。

輿論場因此也對房地產市場產生了一種難以説清的情緒，甚至在一段時間內每一條關於房價上漲的新聞，羣嘲都如影隨形。

直至“夜壺論”被拋了出來。原本嚴肅的話題忽然間滑向了娛樂化的場域，中國房地產市場揹負的聲名似乎跌倒了谷底。

然而一個不可否認的事實是，房地產在拉動經濟增長、帶動住房消費、促進產業鏈上下游協同發展方面仍然有着舉足輕重的地位。

無論輿論場中的聲量如何變化，房地產的聲名是美譽還是譭譽，事總是要人乾的，15萬億元規模的房地產市場仍然是中國經濟韌性足、迴旋餘地大的壓艙石。

**“房住不炒”與內循環，**房企站位在哪？

房地產行業向來是全民話題，這其中既源於房地產市場的起伏關乎經濟全局的波動，同時也由於房地產兼具的消費與投資二重性，房價的漲跌、房企的升維與掉隊都會成為輿論熱議的焦點。

新時期以來，在“房住不炒”的政策定位下，房地產市場正進入一種新的氛圍之中，這種氛圍是從上到下對房地產的看法發生了變化。過去的支柱論、夜壺論、泡沫論是特定時空環境下的表述產物，不一定全對，也不一定全不對。

當前，中國房地產正進入一種“氣氛的邏輯”中，這種氣氛不再像過去那樣一味渲染房地產的支柱作用，也不再極力“妖魔化”，而是逐步以平常視角看待房地產，就像互聯網、金融和大消費行業一樣，房地產亦是“衣食住行”行業中的一個賽道而已。

同時，這種“氣氛的邏輯”也不是一蹴而就的轉變，而是建立在宏觀經濟格局與社會思潮的變動基礎之上。

2016年中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，可謂從底層邏輯上釐清了房地產市場的定位，為中國房地產市場的健康平穩發展提供了根本遵循。

在這一重要思想指導之下，房地產市場迎來了較為平穩的發展週期。

方正中期研究院的數據顯示，2016年至2020年上半年，房地產企業購置土地面積全年保持平穩較快增長，特別是在下半年拿地有所增多。房地產新開工面積除了在年中有較大抬升之外，全年均保持在一定水平範圍之內。

迴歸理性與常識已是房企當下的共識，而這種共識的產生更大程度上也是源自於房地產進入包括“房住不炒”在內的“氣氛的邏輯”境地下的映射產物。

今年全國“兩會”，高層首次提出“以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進”，並於7月份的企業家座談會和政治局會議，以及9月的中央全面深化改革委員會第十五次會議上三度闡述與強調。

當“內循環”概念首度出現在新聞頭條上的時候，還有人不甚理解，認為內循環只是因為疫情影響，國際貿易往來減少，而不得不採取的權宜之計。

顯然這種看法陷入了局部思維，只看到了此消，沒有看到彼長。2008年以來，國內需求對經濟增長的貢獻率，有7個年份超過100%。

在9月的會議上，高層強調，“加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，是根據我國發展階段、環境、條件變化作出的戰略決策，是事關全局的系統性深層次變革。”

**明晰大勢才能篤定前行，房地產亦然如此。**中國的開發商自然亦需在這一新發展格局中尋找到自身的站位與錨點。

2020下半場如何打？

擴大內循環，抓手不外乎消費與投資。

從消費端來看，高房價對消費的擠出效應不容忽視。華泰證券研報顯示從去年二季度以來，房地產投資強於製造業投資，商品房銷售強於社零消費。

因而為了促銷費、提高居民購買力，“房住不炒”的總基調不會變，在推動內循環的戰略下，後續在全國層面放開地產調控的概率也很小。

再來看投資，內循環的投資重點將會放在促進更具生產性的製造業投資層面，傳統逆週期調節中常用的房地產和基建投資，只有和內循環看重的新型城鎮化結合起來才能煥發新的活力。

從以上兩方面來看，房企的經營思路勢必將要發生大的調整，才能趕上新發展格局的要求與步伐。

新發展格局的提出時點恰逢房企中報密集披露期，我們從上市房企中報中可以管窺一些變化。

兩年前即提出“收斂聚焦”、“穩住基本盤”的萬科在今年上半年實現合同銷售金額3204.8億元，同比下降4.0%，與行業銷售額普遍下滑相比，萬科下滑幅度並不算深。根據克而瑞研究中心數據顯示，上半年百強房企全口徑銷售額同比下降2.7%，增速遠不及往年。

但作為以穩健著稱的龍頭房企萬科都出現了下滑，相比之下龍湖集團2020年上半年仍能實現合同銷售額同比增長5.2%至1111.0億元，則顯得尤為不易。

從營收角度來看，十強房企中，恒大增長17.5%，碧桂園同比下降8.4%，萬科增長5%，融創增長0.1%，中海增長8.3%，保利增長3.59%，龍湖的增幅則高於排在其前面的這6家房企，上半年營收同比增長32.6%至511.4億元。

歸母淨利潤方面，仍以龍湖為基準，排名在其前6位的房企中恒大淨利潤下降56.15%，碧桂園下降9.6%，萬科增長5.6%，融創增長6.5%，中海下降6.4%，保利增長1.69%，龍湖仍然拔得頭籌在前7強房企中淨利潤同比增長12.1%。

規模房企，弱環境之下，仍能實現32.6%的營收增長和12.1%的淨利潤增長，並且比排名在其之前的前六大房企增幅更高，龍湖集團的半年報自然讓投資者另眼相看。

營收與淨利潤是過往成績，銷售額是可以預見的未來成績，拿地則是更長時間範圍的成績預期。

從新增拿地來看，1-8月全國房企拿地排行榜中，恒大以822億元金額和2437萬㎡雙雙排名第一，中海、碧桂園、綠地拿地金額分列第二到第四位，龍湖集團以627億元位居第五。

值得稱道的是，龍湖的土地儲備中高能級城市佔比較大，其中一二線的佔到了81%。另外，目前龍湖集團已經有7354萬平方米的土地儲備，權益到了5126萬平方米，可以滿足3至4年的開發。

無論是“三條紅線”還是內循環之下的新發展格局，都是左右中國房地產市場未來變局的“氣氛的邏輯”，而在這種邏輯影響下的所有的元素，需要“在它們身上進行系統性的重組”。

有的房企未雨綢繆，早早做了佈局調整；有的房企逆勢加碼，造成資金鍊斷裂；有的房企把握良機，實現階梯躍升。從中報和過往的經營發展來看，龍湖當是最後一種房企。