長租公寓：那些“拆東牆，補西牆”的套路！_風聞

【導讀】最近長租行業，接二連三的暴雷，上海，杭州，西安，成都等地相續出現公寓平台方“爆倉跑路”的現象，這一跑，攪得整個行業人心惶惶。今年是個特殊年份，最近又恰逢畢業季，很多人滿懷希望，在踏出校門成為社會人那一刻，就明明白白的感受到了，來自社會的第一頓毒打。當然啦，租房市場，從來就沒有讓我們這些，社會青年失望過！

説到長租行業，我們先來看看租房市場的情況。對於長租公寓市場的起步，要從2015年國家貫徹執行“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”方針下講起，當時國家為了鼓勵租賃業務的發展，從頂層層面給予了多項鼓勵，並出台了相關紅利政策，這個消息一放出來，除了像相寓、蛋殼公寓、美麗屋等一大批房地產服務商湧入長租房市場外，諸如還有：萬科，龍湖、旭輝、碧桂園等一大批標杆型的房地產開發商，以不同形式殺入長租公寓這塊藍海市場，並開始了他們的跑馬圈地，圍獵疆場。

截止2019年底，以自如，相寓，蛋殼公寓為代表的分散式運營商，分別以102萬間，70萬間，40萬間房源位列前三；以萬科，龍湖，旭輝為代表的集中式運營商，分別以23萬間，11萬間，6.8萬間房源名列第四，第五，第六位，再後面就是國家隊入場，在此我就不一一道來了，如果有對長租公寓市場感興趣的朋友，可以看看最新一期由中國指數研究院發佈的《2020年3月長租公寓市場月度報告》。

最近一連串的長租公寓運營商跑路，其實都是他們自己早先埋的雷，只是這場疫情，猝不及防的將它們過早的點燃了，這樣一來，不僅炸痛了租客，炸痛了房東，還炸傷自己。

租客：從一個坑跳入另一個坑，總有一個坑等着你

談到租房，莫不是剛踏入社會的年輕人，的一大痛點。這不，我身邊的一朋友--黃浩(化名)，在閒談之餘，聊到了，他來上海之後的租房經歷。他是18年畢業的，畢業之後，有半年時間留在母校所在的城市--武漢，去年上半年，由武漢輾轉到上海，正式成為了一名滬漂。

到上海後，最要緊的第一件事，莫過於找房子。為了找房子，前前後後，看了十多處房源，都不太滿意，要麼就是房源環境不好，衞生條件差；要麼就是價格太高，超過了個人可承受的經濟範圍。最後，由相關的房源帶看人員，介紹到某殼公寓，一進待出租的房間，感覺各方面環境都不錯，於是他就心動了，他不想在找房子這件事上，拖太長的時間。

於是雙方經過一輪協商後，很快便談妥了價格。由於才畢業不久，自身經濟條件有限，只能選擇押一付一，這種支付租金的方式來結算，而押一付一，某殼公寓的條件是，必須接受第三方房租貸款公司的相關條款，方可採取這種結算方式。最後想想，他還是簽了，簽得有些心裏不爽快。事後，每個月按照某殼公寓的要求，繳納電費，水燃氣費，維修管理費，服務費。對此，他的上海生活，也算是有了個新的起點。

然而恰逢年初疫情，過年他回了湖北，在家裏一直待到四月初才出門，這期間，他談道：“最讓自己不能接受的是，租房的各種費用得正常繳納。一開始接到某殼公寓的信息是免一個月租金，再後來，某殼公寓的信息變為免費送半個月。”，説到這裏，他説感到自己有種被耍之後，還不能反抗的無力感。

四月初，回到上海。他説：“當我一踏進門，看到公共區域，牆上值班表的日期，還是幾個月前留下的時候，感覺疫情這段時間期間，被資本家‘白嫖’了。”

很快，他這一年某殼公寓的租期就到了。前不久，他又搬了一次新家，我打電話問他，新家感覺如何，電話那頭，他笑嘻嘻的回答道：“還好啦！我只不過是從一個坑，跳入另一個坑罷了，上海這麼大，坑這麼多，總有一款適合你。”

運營商：”拆東牆，補西牆“，多線作戰

談到跑路的平台運營商，主要針對的是分散式運營商。分散式運營商的業務模式，主要以公司的名義從房東手上租賃房產，再經過公司的統一改造裝修後，接着以公司的名義轉手租賃給租客，説白了，就是傳統意義上的“二房東”。

在很多人看來，這些手握幾萬套，甚至幾十萬套房源的運營商，個個莫不是日進斗金。然而真的是這樣嗎？

整個長租公寓市場，有價值，值得收購的房源就這麼多，市場也就那麼大，誰手裏掌握了足夠的房源，誰就能夠在這個市場上呼風喚雨。

眾多分散式運營商為了購得，通往房地產長租市場這艘大船的船票，不惜採取各種手段搶房源，為此他們使出了“高進低出”、“長收短付” 的“騷操作”，所謂“高進低出”指的是租賃企業支付房屋權利人租金高於收取承租人租金；“長收短付”指的是收取承租人租金週期長於給付房屋權利人租金週期。

看到這裏，你也許會問，這還掙什麼錢，這不是賠本掙吆喝嗎？如果你真以為他們只是從中賺差價，那就錯啦，他們可志不在，掙那點差額紅利。

他們玩的可是“借新還舊”的資金盤遊戲。當房子租給租客，從租客手中一次性收取更多租金的同時，然後儘可能把錢晚給房東，這樣以來，通過“長收短付”就形成了一個資金池。説白了，就如同我們上小學時，常做的那道毫無意義的數學題：一個管子往池子裏放水，一個管子出水，什麼時候池子裏的水灌得最多，求最大化。

運營商通過“長收短付”來為資金池蓄力，然後去資本市場獲取更多的現金，掙得更多的資本。談到這裏，大家都明白，運營商最重要的是什麼，資金流，資金流，資金流，其他都浮雲。

很多時候，我們只是表面上看到運營商吃肉，卻沒看到他們背地裏受罪。

運營商要想從房東手裏拿到房子，就得和其他競爭對手來競爭。況且房東也不傻，誰給我錢多，我租給誰，大家都來找我，我就坐地起價。這樣一來，運營商就會陷入“”多線作戰”的局面，一方面要討好房東，給房東高於市場的價格把房源抓在自己手上，另一方面又得討好租客，期望租客籤長期協議，承諾可以給租客遠低於市場上的租房價格。這樣運營商，才能將房源與房客長期牢牢地抓在自己手裏。

針對運營商這種“”拆東牆，補西牆”的做法，最揪心的莫過於，東牆拆完了，西牆上的窟窿還沒堵上。這不年初的疫情，導致大面積租客退租，資金池的注水放水遊戲玩不下去了，最後只能跑路，在痛苦與惶恐的邊緣漸行漸遠，一去不回頭…..

注：：《2020年3月長租公寓市場月度報告》下載方法，關注公眾號“苦艾文藝”，後台回覆：長租公寓市場月度報告，即可獲取下載地址。

參考資料：

[1]：《長租公寓的問題是必然》| 36氪

[2]：《2020年中國長租公寓市場現狀與競爭格局分析》| 前瞻產業研究院