建業地產半年報：胡葆森不敢輕鬆_風聞

文 / 地產頻道

出品 / 節點財經

中國地產江湖，胡葆森屬於自成一派，當所有的對手都在全國擴張、逐鹿一線城市的時候，他治下的建業地產（00834.HK）卻選擇“偏居”中原一隅，堅守河南二十多年。

可即便如此，這位“河南王”依然取得了驕人的成績，建業地產僅用三年時間就將合同銷售額從2016年的200億做到了2019年的1011.5億元，成為房企千億俱樂部的一員。

然而，在規模壯大的背後，毛、淨利率下滑，負債上行，河南大本營被對手蠶食等一系列問題都讓建業地產飽受困擾。

2020年上半年，受疫情影響，以及樓市調控再度升級，建業地產交出了一份不盡如人意的成績單。

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保住了業績增長

卻沒保住盈利能力

8月26日，建業地產發佈了2020年上半年中期業績。數據顯示，截至2020年6月30日止六個月，建業地產合同銷售金額為429.51億元，較上年同期增長約8.5%；營業收入為130.19億元，較上年同期上升43.6%。

其中，靠傳統的拿地、建造、銷售模式獲取的重資產合同銷售金額為300.16億，靠品牌、管理和資本輸出模式獲取的輕資產合同銷售金額為129.35億元。

為何會有輕、重資產之分？實際上，這源於五年前建業地產的一次轉型戰略。

2015年，胡葆森在“建業+”新藍海戰略發佈會上宣佈：“建業未來將以輕資產為主要模式，用三到五年，實現企業從房地產開發商到新生活方式服務商的整體轉型。”由此開啓了“由重到輕”的轉型之路。

如今距離轉型開啓已過去五年有餘，從成績上看建業地產也算小有成就，上半年重資產和輕資產佔總合同銷售金額比重分別為69.88%和30.12%，但距離胡葆森想要的整體轉型還相去甚遠，如果加以收入來源佐證，或更加明顯。

報告期內，按主要產品或服務線分類，建業地產銷售物業收入123.65億元，營收佔比94.98%，這部分收入主要依賴重資產獲得；輕資產類如酒店經營和項目管理服務費用收入5.04億元，營收佔比3.87%，其他收入項包括投資物業的租金收入為0.38億元，待售物業的租金收入共計0.19億元。

數據來源：建業地產財報

利潤方面，公司權益持有人應占溢利為7.27億元，較上年同期上升10.5%。

客觀來説，如果將建業地產這份財報放置於大環境中，可圈可點。畢竟，2020年上半年對房地產業來説太過艱難。

一方面，年初突如其來的疫情衝擊各行各業，地產業遭遇銷售遇阻、開工遇阻。國家統計局的數據顯示，整個一季度房地產業生產總值同比下降6.1%，房地產開發投資增速創歷史新低，商品房銷售增速跌破負值。

另一方面，在經過多年的高速上漲後，目前房地產市場已進入深度調整和轉型期，在國家“房住不炒”的主基調下，房價上升趨勢處於平滑階段。在此背景下，能保持增長實屬不易。

但不可忽視的是，保住了營收增長的建業地產，其盈利能力卻如“王小二過年，一年比一年差”。

截至本報告期末，建業地產毛利率為23.73%，較2019年同期的27.3%下跌3.6個百分點；淨利潤率為6.04%，較2019年同期的8.5%下跌2.5個百分點。

數據來源：建業地產財報

進一步分析，具體到建業地產各月銷售均價上，1-6月份分別為0.97萬元/平方米、0.53萬元/平方米、0.65萬元/平方米、0.73萬元/平方米、0.75萬元/平方米、0.74萬元/平方米。不難看出，在2、3月份疫情最嚴重的時候，“降價跑量”或是影響毛利率的原因之一，也由此導致淨利率的下滑。

和行業同仁相比，建業地產的毛、淨利率也處於低位，尤其是淨利率水平，分別比頭部房企萬科、碧桂園、融創落後6.69%、5.81%、9.09%，且毛、淨利率兩條線的距離較遠，説明期間費用對淨利潤的侵蝕較大。

數據來源：建業地產財報

作為體現企業盈利能力，也是投資者進行內在價值研判的重要指標，建業地產不斷下行的毛利率和淨利率在一定程度上反映出其後續發展面臨挑戰。而在這種情況下，控制好負債就尤為重要。

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債務問題

胡葆森可能最為關心

自2016年開啓高速增長以來，建業地產的負債水平不斷走高。

2016-2019年，建業地產的負債總額分別為373.29億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元，對應的資產負債率為84.21%、86.45%、89.93%、91.25%。淨負債率保持在60%左右，分別為65.4%、50.8%、55%和64.2%，主要系公司現金不斷增長，從2016的111.81億元漲至2019年的307.85億元，以及非控股權益增加，壓低了淨負債率。

截至2020年6月末，建業地產總負債1510.78億元,較上年末增加197.12%；淨負債率和資產負債率分別為76.9%、92.03%，分別較上年末提升12.7個百分點，0.78個百分點。

數據來源：建業地產財報

總負債規模擴大的同時，建業地產的有息負債也在同步增加。2016-2019年末，建業地產的有息負債增長曲線是143.56億元、155.84億元、198.51億元和314.91億元。2020年中期為363.21億元，較2019年同期增加超100億元。

出來借總是要還的，有息負債帶來的直觀影響就是借貸利息支出增加，2020年上半年建業地產的融資成本大幅增長60.6%，由上年同期的2.30億元上升3.70億元。

而在有息負債中，短期借款又佔了較大比例。據財報顯示，截至上半年末，建業地產包括銀行借款、其他借款、公司債券、優先票據在內的一年內的短期借款為194.22億元，佔有息負債的比例為53.47%，如果把1-2年的負債也納入，那麼佔比進一步接近70%，資金需求不小。

節點財經注意到，於報告期末，建業地產擁有現金、現金等價物及受限制銀行存款的總值約為317.70億元，足以覆蓋1年內到期債務，短期償債壓力不大。但作為重資金、重資產行業，現金多需要留作日常運營，還債主要還是走發債渠道。

今年年初以來，建業地產共發行了四次美元優先票據，票面利率介於6.875%-7.76%，合計新發12億美元，用途均為債務再融資。

值得一提的是，今年3月中下旬以來，隨着國內流動性寬鬆，審批發行加速，房企發債利率進入下降通道，不少房企均下調了已發行債券票面利率，如萬科下調五年期“17萬科01”公司債券票面利率，在存續期的第3年末，調整存續期後2年的票面利率為1.90%；華夏幸福將24.75億元的“18華夏03”利率由7.15%降至4.4%。

反觀建業地產，融資成本不降反升，6月9日公告的4億美元債利率達到7.65%，較前兩次有明顯上升，並且上半年的三次發債均有折價發行，真實資金成本或還要更高。

一般來説，房企融資利率和評級的高低息息相關。6月7日，惠譽授予建業地產股份擬發行高級美元票據“BB-”評級(根據信用評級等級的劃分，BB為短期債務支付能力和長期債務償還能力較弱,違約風險較高),這也從側面反映出建業地產財務結構還需加強。

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“河南王”欲走出河南

與一眾房企不同，建業地產一直堅持“省域化”的發展策略，早在2014年，胡葆森就曾表示：“河南有1億多人口，120個縣級以上城市，只要我們能佔到市場份額的10%以上，就有幹不完的活，賺不完的錢。”

但房地產行業從來都有一條墨守的陳規：只有足夠大，越來越大，才能活的更好和更久。

你不擴張別人不會坐視等待。2010年前後，恒大、碧桂園等巨頭們就先後進入河南市場；隨後，世茂、龍湖、電建、金輝、奧園等房企也陸續殺入建業的腹地鄭州。據克而瑞研究中心數據，2017年建業地產在河南的市場佔有率降到了4.3%。

眼見大本營被不斷蠶食，胡葆森坐不住了，終於在2018年的業績發會上改口，“建業會有條件地走出河南”。

如今一年半過去了，建業地產走出河南了嗎？

據財報顯示，2020年上半年，按照輕重資產總合同銷售金額計算，建業地產在河南省市場佔有率約為12%，在18個省轄市中的16個城市，市場佔有率第一。

截至6月30日，建業地產在建項目174個，全部位於河南，其中位於鄭州23個，其他城市共151個；擁有土地儲備建築面積約5265萬平方米，鄭州佔比26.24%，地級市佔比45.5%，縣級區域佔比為27.2%，河南之外僅有海南佔比1.07%。

建業地產城市土地儲備分佈圖源：建業地產財報

所謂走出河南，看上去只是“雷聲大無雨點”的意念之想。而隨着地產由增量市場轉入存量市場，動作遲緩的建業地產還有機會嗎?

另外，近來媒體報道的監管部門給房企劃的三道紅線：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於 70%，房企的淨負債率不得大於 100%，房企的“現金短債比”小於 1 倍，負債規模越來越大的建業地產還需謹慎前行。

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