廈門奪冠，杭州南京深圳居高不下！這些城市，正在負重前行_風聞

　　文丨西部菌

　　房地產市場火熱的今天，加槓桿舉債買房、炒房，幾乎成了全民必備的基本技能了。

　　那麼，在經濟、收入、房價水平等相差巨大的前提下，哪些城市的居民槓桿率異常突出呢？

　　近日第一財經對23個重點城市的槓桿率進行了梳理，透過這份榜單，可以看出哪些城市的居民是真正在“負重前行”。

　　01

　　在分析之前，先得解釋下槓桿率的概念。

　　目前關於槓桿率的統計口徑，主要有兩種。

　　第一種是居民資金槓桿率，計算方法是住户貸款餘額除以存款餘額；第二種方法是住户部門槓桿率，住户貸款餘額除以GDP。

　　兩種口徑的側重點不同。以居民資金槓桿率為例，一座城市如果流動性高，有大量的外來購房者，購房者的貸款會記錄在本地，存款卻還在外地，因此會拉高槓杆率。

來源：《中國金融穩定報告（2019）》

　　所以相對來説，住户部門槓桿率更接近當地的真實負債水平，央行歷年的金融報告，就是按照這一口徑統計的。

　　要注意的是，借貸的情形有很多種。比如買房，買車，日常開銷，但之所以重點舉買房的例子，是因為通常情況下房貸是借貸的絕對大頭，對槓桿率的貢獻極高。

　　這至少體現在兩方面：

　　第一，個人住房貸款餘額，佔住户部門全部債務餘額的一半以上。根據央行的《中國金融穩定報告（2019）》，2018年是53.9%。

來源：《中國金融穩定報告（2019）》

　　第二，如圖所示，近幾年來的個人住房貸款、住户部門貸款和百城住宅價格指數，三大增長曲線是基本吻合的。

　　因此，槓桿率的提升，主要是受房貸影響。具體來説，則包括收入水平、房價、購房政策等等。

　　02

　　弄清楚槓桿率的含義後，再來看重點城市的情況。如下圖：

來源：第一財經

　　23個城市中，居民資金槓桿率超過100%的有7個，分別是：

　　廈門（161.7%），杭州（138.8%），南京（137.9%），深圳（137.2%），合肥（122.9%），蘇州（109.2%），廣州（103.9%）。

　　也就是説，這7個城市，是處在居民貸款高於存款的狀態。

　　住户部門槓桿率超過80%的城市有6個，分別是杭州（107.4%），温州（94.1%），廈門（84.2%），深圳（83.2%），南京（81.6%），廣州（80.9%）。

　　2018年全國的住户部門槓桿率為60.4%，以此為標準，接近半數的城市“超標”。

　　合併同類項的話，廈門、杭州、南京、深圳、廣州等地的槓桿率，總體比較突出，不管是居民資金槓桿率還是住户部門槓桿率，都處於相對的高位。

　　不過，由於這只是部分城市的情況，像武漢、天津等地未公佈，所以榜單不代表槓桿率的全國排名。

　　廈門代表的上述5城，都是一線和新一線。與此同時，一線的北京和上海，新一線的重慶和成都，槓桿率相對較低。

　　北京和上海不高，嚴格的調控限制了加槓桿是一方面，金融發達，存款基礎大，也是一個影響因素。至於重慶和成都等地，相對低的房價水平，是重要因素。

　　另外，從槓桿率的排名，還可以發現兩個規律：

　　第一，南方城市整體高於北方；第二，經濟發達地區的居民，用起槓桿來往往更大膽。

　　03

　　通常來説，一個地區的經濟越發達，就業機會越多，收入水平越高，那麼當地人加槓桿的幅度可能越大，因為他對未來的收入有足夠穩定的信心，不必擔心無法償債。

　　除此以外，房價水平高，貸款餘額自然也高；樓市政策尺度寬鬆，比如限購門檻低，二套房首付低，居民加槓桿的動力自然強，同時還會吸引大量的外地購房者。

　　從這些角度看，廈門、杭州、南京、深圳、廣州等城市的槓桿率走高，就很好理解了。

8月房價，來源：房價行情網

　　以廈門為例，2019年的GDP只有 5995.04億元，但當地的房價水平直追一線城市。房價行情網8月的數據顯示，廈門的平均單價，已經直逼5萬元每平，僅次於深圳、北京、上海。

　　和一線、強二線城市比，廈門的收入水平並不算高，2019年公報顯示，全體居民人均可支配收入55870元。

　　不過由於土地空間少，加上大量人口流入（2019年常住人口增長18萬，而總人口基數只有429萬），房價不斷走高。巨大的升值空間，吸引了很多周邊城市的投資客。

　　這些外來的投資者，沒有在本地貢獻存款，槓桿率自然不斷走高。這也解釋了，為何住户部門槓桿率的統計口徑下，廈門的槓桿率要低很多。

　　深圳和廈門同理，715新政出來前，深圳可是聚集了來自全國的購買力。至於廣州、杭州和南京等地，房價也是全國領先。

　　當然像杭州，創業氛圍活躍，聚集了很多創業者，個人經營性貸款的體量不小，同樣拉昇了槓桿率。

　　04

　　在當前這個的年代，為了實現財富的快速增值，很多人都在最大限度地加槓桿。比如有的購房者在沒有啓動資金的前提下，還會轉向首付貸。

　　但槓桿率過高，房貸壓力太大，如此負重前行無疑會影響消費，降低生活水平。同時，在宏觀經濟層面，還可能造成金融風險。

　　所以近兩年金融去槓桿明顯在加強。尤其是在房地產行業，一方面，給房企控負債，像不久前的三道紅線；另一方面，在購房端，對調控進行升級，封堵炒房的漏洞。

住户槓桿率，來源：網絡

　　比如7月以來，國家層面已經兩次召集部分城市開會，涉及城市十多個。值得一提的是，槓桿率較高的深圳、杭州和南京，都曾被點名參會。

　　為了保證房地產市場平穩發展，近期更是有多個城市出手，深圳的715新政自不必説，像杭州於9月4日發佈樓市新政，繼續收緊。瀋陽則將二套房首付提升到五成。

　　這些調控政策在打擊炒房同時，能有效降低槓桿率，化解金融風險，促進居民消費。

　　當然，槓桿率走高，潛在危險最大的，不是這些熱點一二線城市，穩定多元的就業，可以為還貸提供保障。

　　倒是那些槓桿率和經濟基本面、收入水平等偏離的城市，需要倍加小心。比如居民資金槓桿率99.5%的貴陽，81.7%的温州，77.6%的昆明等等。

　　不過話説回來，槓桿率過高有危險，過低同樣有問題。那些人口流失、樓市冰冷、房子白菜價的三四五線城市，可能杆杆率極低，但這類城市的發展空間就不用多説了。