房地產白銀時代的增長邏輯_風聞

作者：王琪驥

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

步入白銀時代後，一場突如其來的疫情讓房地產行業形勢更趨複雜。

7月3日，中指院發佈的最新報告顯示，疫情對我國經濟及房地產市場運行造成較大沖擊，代表房企2020年上半年銷售目標平均完成率僅為四成。

種種疲軟態勢，在最近各大房企發佈的中報中也顯露無遺。截至8月底，A股已發佈中報的131家上市房企中，共有72家淨利潤下滑，佔比高達55%，僅有萬科、保利等頭部房企實現了營收及淨利潤同比增長。

行業風雲變幻，穩健再次成為房企最大的優勢。8月21日，一向以穩健見長的雅居樂集團發佈中期業績：實現營收335.27億元，同比上漲23.7%；實現毛利115.2億元，同比上漲40.2%；核心淨利潤和股東應占淨利潤分別為65.18億元和53.06億元，分別同比上漲35.6%和32.9%。

逆市增長，雅居樂是怎麼做到的？地產白銀時代，增長邏輯又是什麼？

大浪淘沙

“潮退了，才知道誰在裸泳。”——巴菲特

在狂飆突進的房地產黃金時代，“高週轉+X”已成為業內公認的房企成功的標準公式。無論是“高週轉+高負債”還是“高週轉+高槓杆”，眾多房地產企業在黃金時代可以説是呼風喚雨，遊刃有餘。

奈何好景不長。美好的黃金時代終歸結束，殘酷的白銀時代已然來到。

3月份，在觀點年度論壇上經濟學家巴曙松曾預測，今年破產的房企將在600-700家，“今年將是房地產行業洗牌的年份，疫情加速了洗牌的速度，洗牌力度也將大於2019年。”巴曙松表示。

而據人民法院公告網顯示，截至2020年6月5日，2020年房地產企業的破產數量已達208家，明顯超過2018年上半年的177家。

其中，宣佈破產的房企主要以三四線的中小型房企為主，當然也不乏知名房企，如泰禾集團，愈加嚴重的債務違約使其瀕臨破產的邊緣。

8月24日，泰禾集團公告，受地產整體環境下行、新冠肺炎疫情等疊加因素的影響，公司自身債務規模龐大等問題使得公司短期流動性出現困難，未能完成公司“18泰禾02”本息兑付。

進入下半年後，形勢更加嚴峻，國家調控再次全面升級，“山雨欲來風滿樓”。

7月24日，房地產行業工作座談會首次提出“實施好房地產金融審慎管理制度”。

8月20日，央行、住建部召開重點房企座談會，研究落實房地產金融審慎管理，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

種種跡象顯示，房地產白銀時代終結房地產黃金時代的瘋狂，同時也讓房地產的競爭全面升級，洗牌速度進一步加劇。

逆勢增長

白銀時代，房地產增長邏輯是什麼？

8月21日，雅居樂發佈中期業績，頂住上半年環境壓力的雅居樂，實現了營收淨利潤的雙增長。

具體來看，雅居樂上半年營業收入為335.27億元，同比增長23.7%，再創近年來新高。其中地產主業表現優異，較2019年同比增幅18.7%，貢獻了293億元的營收，非地產板塊也“遍地開花“，營業收入達42億元，同比增長73.6%。

而利潤的增幅甚至超過了營收，上半年雅居樂實現毛利收入115億元，同比增長40.2%，毛利率達34.4%，核心淨利潤高達65億元，同比增長35.6%，核心淨利潤率保持在19.4%的高水平。

在業績普遍下滑的房企當中，這樣的逆勢增長絕對可以是“鶴立雞羣”。

“今年上半年雖然受新冠疫情的影響，公司整體發展是穩健的，始終保持對市場的敏鋭度，強化經營和品質，並且不斷的創新突破，將疫情的影響降到最低。”雅居樂集團副總裁潘智勇表示，雅居樂能夠實現逆勢增長與雅居樂“聚焦、穩健、深耕”的經營發展理念密不可分。

土儲為王，是地產界顛簸不破的真理。雅居樂的土儲策略，也許透露了其穩健增長的秘訣。

“2020年公司持續堅持多方式拿地、拿好地、不拿錯地的購地策略，堅持‘2+3+N’的策略，重點聚焦五大城市羣及其輻射範圍的優質區域，堅持理性拿地，積極獲取抗風險能力強盈利性強的優質地塊。”雅居樂集團副總裁、地產集團總裁王海洋表示説。

公開資料顯示，2020年，雅居樂通過在全國重點城市進行合理佈局，這讓其市場安全係數大幅提升——從土儲分佈上來講，華南地區接近1700萬平方米，佔比達到31.8%；華東地區為1153萬平方米，佔比為21.6%；華中和西部地區合計佔比是18.4%，海南雲南佔比18.1%，華北及其他地區佔比10.1%。此外，從銷售分佈情況來看，中部區域的銷售面積佔比為12.2%，京津冀銷售面積佔比為6.6%，成都、重慶和海外地區的銷售面積佔比為5.2%。如果按照當前的市場價審慎考慮，儲備貨值已經達到了8000億元。

而從成本上來看，據雅居樂財報顯示，雅居樂土地的綜合地價房價比例是23.5%，在房地產行業當中具備較強的市場競爭力。

白銀時代的打開方式

適者生存，勝者為王。

實際上，除了土儲之外，進入白銀時代，房地產行業的增長邏輯已發生根本改變，房企的生存和發展能力將體現更多維度：

1、房地產競爭重新回到產品本身；

2、房地產企業與時俱進的應變能力，比如其是否擁抱數字化營銷等等；

3、行業全面升級背景下房企的綜合實力，比如房地產企業的融資能力及財務管理等多維度方面的競爭；

4、房地產企業的多元化發展能力；

白銀時代，雅居樂的打開方式是什麼？

首先，從產品層面，雅居樂繼續聚焦主業，在產品研發上面下手，持續不斷的推行產品創新研發和產品標準化工作。

最近，雅居樂地產集團設計中心總經理孫秀瑾在接受《中國建設報》專訪時表示，經過28年的積累，目前雅居樂集團已經形成了“品質、匠心、創新”三大核心價值以及5×N產品體系，即以五條產品系（四條城市系﹢一條度假系）滿足多種生活狀態，N個配置組合——樂分子（樂全齡、樂社區、樂科技等）創造無限生活享受方式。

“未來房地產產品的競爭主要有兩大維度：一是要有對未來的預判能力，加強客户的忠誠度。標準化、適配力決定了速度，雅居樂的初衷是做出來的產品比別人好。二是快速打造非標設計的能力。土地出讓中大盤越來越少，地塊條件限制越來越多，標準化的產品無法滿足當下客户的需求，所以快速打造非標產品設計的能力就成為當務之急。”孫秀瑾表示。

對此，市場和價格更有話語權。相關數據顯示，跟同區域的其他同級開發的產品對比，雅居樂產品的二手價格表現最好，原因在於產品在設計之初已經考慮了多年後的需求，而且整個維護做得相對比較好，因此升值潛力更大。

其次，雅居樂與時俱進，緊緊抓住數字經濟與互聯網浪潮的變化。

公開資料顯示，面對互聯網浪潮的衝擊，早在2016年12月，雅居樂就推出了雅居寶平台，不僅可以查詢全國各地的在售樓盤，利用VR技術360度查看房子全景，還可以選擇感興趣的項目向置業顧問進行全天候諮詢。

面對疫情，雅居樂進一步主動出擊，及時推出了線上訂房置業的五重豪禮，通過線上訂房額外98折、千元定金鎖定房源、無理由退房、雅居寶推薦佣金限時翻倍、預約到訪送健康大禮包五大措施率先進行線上營銷變革。上半年，雅居樂實現預售收入551億元人民幣，完成年度目標46%，超過行業平均水平。種種先見之明的舉措，讓雅居樂成功經受了疫情考驗。

此外，從財務管理、融資能力等綜合管理能力來講，雅居樂在房地產行業當中也屬一流水平，其對風險的嚴格管控也充分體現了公司穩健發展的理念。

截至2020年6月末，雅居樂淨負債率為73.3%，較年初下降9.5個百分點，處於行業內較低水平。同時，集團在手現金為464.07億元，現金短債比接近1.2倍，領先行業平均水平。

“雅居樂目前的負債率73%，比去年同期低了9%，我們的策略是希望70%左右，再過幾年，如果將財務數據多元化的話，我們希望將負債率能夠降到更低的水平，包括現金流和總資產值等重要經營數據在未來三年實現逐步大的改善。”雅居樂集團主席兼總裁陳卓林表示説。

最後，雅居樂非房業務的成果也證明了其多元化戰略的先見之明，也為其應對白銀時代的挑戰打造了更為寬廣的護城河。

公開資料顯示，“地產為主，多元業務並行”是雅居樂近年堅持推進的核心戰略。在多元化業務方面，緊緊圍繞地產上下游產業鏈，雅居樂已完成佈局物業、環保、房管、雅城等多個產業。

更難得的是，這些板塊均有良好的盈利表現。中報顯示，物業管理與環保業務均實現了高速增長，上半年營收同比增長分別達到111.1％和68.5％，尤其是物業管理業務，總營收額達到31.77億元，經營利潤也達到7.19億元，同比上升21.5%。

此外，擬在香港聯交所分拆上市的雅城集團也有出色表現。目前，公司業務已經遍佈中國27個省份中119個城市，已成為行業領頭羊。公開數據顯示，2017年-2019年，雅城集團總收入分別為15.48億元、35.09億元及50.92億元，年複合增長率為81.4%；年內利潤分別為2.64億元、4.90億元及8.22億元，年複合增長率為76.3%；同時毛利率分別為26.5%、23.2%及25.5%。

作為雅居樂多元化發展的重要業務之一，房管集團在2020年上半年也突飛猛進。目前，雅居樂房管業務累計簽訂28個代建項目，可售貨值高達千億人民幣，已經初步完成全國佈局。

此外，上半年，雅居樂“城市更新”板塊正式更名為“城市更新集團”，目前業務已經遍佈全國6個省及直轄市，截至2020年6月底，城更集團已鎖定預計建築面積超過700萬平方米，金額高達2400億元。

可以説，伴隨着這幾大業務的高速發展，雅居樂在地產之外已成功打造了幾個新的利潤增長點。數據顯示，物業發展收入與多元化業務收入的佔比分別為87.4%及12.6%，多元化已“開花結果”。