新規之下房企再無黑馬！千億中梁連踩融資紅線_風聞

“三條紅線”來勢洶湧，房產債務冰山正在被新規逐漸融解。一個共識正在形成：短期內，房企江湖將很難出現彎道超車的黑馬了。

全國樓盤全線七折，恒大打響了金九銀十第一槍。在業內人士看來，恒大本次降價促銷的主要目的，是為了快速回款，發力降負債。

其中，一個重要的原因，就是這段時間**常被提及的融資“三條紅線”，給各大房企敲響了警鐘。**在恒大之後，相信會有更多房企有所行動。

全國房企排名TOP50裏，踩線的房企一類自身體量龐大，如恒大、融創等。於這類房企而言，自身的規模越大，調整負債結構的空間越大，應對“三條紅線”也能相對從容。

另一類，則是像中梁控股、富力等，依靠高週轉大肆擴張躋身前列的房企。於這類房企而言，一旦“三條紅線”執行，其面臨的負債收縮將十分劇烈，內部震盪可想而知。

中梁淨負債率最高達1790%

2019年，中梁實現1525億元合約銷售，全國排名19。從去年的財報來看，其剔除預收款後的資產負債率為81%，淨負債率為66%，現金短債比為1.23，只踩了現金短債比大於1一條紅線。

但值得注意的是，小編翻閲多篇券商研報發現，在國盛證券、華創證券等券商的統計中，中梁踩了兩道甚至三道紅線，其中淨負債率高達120%，與財報數據大相徑庭。

以國盛證券測算結果為例，2019年中梁三個指標數據分別為80.8%、120.9%、0.7，連踩融資紅線。

為何中梁財報上的淨負債率與券商統計的結果會相差這麼大？

其實早在2016年，中梁的淨負債率高達1790%，隨後斷崖式下降到2017年的340%，2018年的58%，早已令市場疑惑。

來源：中梁控股招股書

經濟觀察報曾報道，在中梁的子公司中，非控股股東以參股的形式向中梁提供借款。這部分借款並未算在負債中，而是計入了總權益中非控股權益。來自子公司合作方借款的增長，反而降低了淨負債率。

現金流量表顯示，2017與2018年，子公司非控股股東提供的借款為14.9億元和12.4億元，也就足以説明問題了。

因此，儘管中梁為市場展示了一幅各大指標良好的財報，但各大券商的統計數據也表明，中梁的負債問題依舊嚴峻。

在今年的中報業績會上，中梁也表示了：公司正在對自身的債務結構進行調整。中梁未來負債水平將長遠維持70%-80%，改善債務結構，包括繼續降低成本、改善對於境內非銀渠道的依賴度，同時也將着力改善現金短債比。

高昂融資成本吞噬淨利

然而中梁要實現這個降負債目標，難度不小。

中報顯示，截至6月底，中梁債務總額為528.09億元，較去年底增長31.4%。

剔除預收賬款後，中梁的資產負債率達90%，超過了“三條紅線”裏70%的安全閾值。這個數字甚至高過於2019年。

其中，中梁一年內到期的短債為229.75億元，較去年底增加了14.72億元，約佔總負債的44%，儘管中梁方面一直表示，公司的財務狀況有所改善，但其債務水平無疑是顯著增加的。

而中梁的償債資金主要依賴於外部融資。與多數房企不同，中梁更多依賴於非銀金融。

小編梳理發現，曾與中梁合作的信託名單包括：中信信託、安信信託、萬向信託、愛建信託、四川信託、中航信託和陸家嘴信託等多家信託機構。根據去年上市前的招股書，中梁58%的借款來自於信託和資管產品。

過多依賴非銀金融，則導致中梁融資成本較高，一定程度上吞噬了中梁的淨利潤。

2018、2019兩年，中梁的融資成本分別為9.9%，9.4%。2020年中期，儘管中梁的融資成本下降到8.9%，但仍高於TOP20房企6.34%的平均值。

來源：中梁控股2020年中報

2019年，中梁實現566.40億元的營收，但是毛利只有131.82億元。算下來毛利率只有23.3%。

來源：中梁控股2019年年報

2016年至2018年，中梁毛利率在21%左右徘徊，同樣低於上市房企30%的毛利率中位值。

而淨利率更糟糕，2019年算是近年最好的一年，此前淨利率沒有超過9%。2015、2016年更是錄得負值。

踩線房企箭在弦上

面對來勢洶湧的新規，渠道收窄的融資和即將到期的債務，中梁箭在弦上。

畢竟在他面前就有前車之鑑。

截至最新報告期，福晟集團債務總額超過700億元，而泰禾集團的債務總額更超過1000億元。兩家公司仍舊深陷困局，捆綁着一大批金融機構和債權人。

參與福晟紓困的世茂集團在半年時間裏僅接手了福晟幾個項目，剩餘數十個項目的命運在雙方的拉鋸中仍未有歸屬。

泰禾的進展也不容樂觀。萬科雖參與其中，但債權人和利益相關方眾口難調的局面，逼迫着這家行業領頭企業的總裁祝九勝公開喊話：“金融機構要麼集體沉船，要麼集體上岸。”

放眼全國，房企債務冰山遠不止如此。Wind數據顯示，2019年，132家A股上市房企負債總額達94861.01億元，較2018年的82263.74億元上漲13.28%；在淨負債率指標方面，更是多達36家房企淨負債率超100%。

更為嚴峻的是，外界通常只關注到房企的表內債務，而表外的經營性負債，如商票、供應鏈金融產品等，往往被忽略。

 

“三條紅線”非常清晰地給予不同類型房企新增融資的上限。即便是最優的企業，負債年增速也不得超過15%。在2015—2019這五年時間裏，國內房地產市場誕生了一批複合年增速近100%的高成長型房企，核心因素就是獲得了極大的融資支持。

而隨着房企融資政策的進一步收緊，從融資絕對額角度考慮，本身規模越大的企業，能獲得融資的總量越大，反之亦然，房企梯隊也將進一步洗牌固化。

大房企市場佔有率只會繼續增加，而中小房企在政策控制下，想通過融資來償債和擴大規模難度肉眼可見的艱鉅。劇烈震盪之下，未來一段時間，房企甩賣項目的情況應該會比較多見，甚至可能有大魚吃大魚的情況發生。

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作者 | 95