中國地產黑馬時代的終結？_風聞

中國房地產調控，終於有新意了。

“限”字開出一朵新花。

限，中國房地產調控的主旋律，主要針對市場兩端。

一端為需求側：

限購，各種條件不讓你買了，限離婚購房年限，實屬限購的又一塊“補丁”；限貸，各種條件讓你買不起了，購房門檻高了；限售，買着房後約定若干年你才能賣了——總之，圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”，限這兒限那兒。

限，另一端為供給側：

限價，新建商品房要賣須申報預售價格，或土地出讓時就標明一個價格，不能隨便賣高價，想賣多高就賣多高了；限户型，如70/90政策，擴大中小户型的供應；限蓋人才房、公租房等，增加保障房等多層次房屋消費需求。

而這次“限”的新花樣兒，限制企業自身經營行為，上大招兒。

這就是行業熱議的“三道紅線”：

剔除預收款後的資產負債率大於70%

淨負債率大於100%

現金短債比小於1.0倍

根據“三道紅線”，開發商分別被塗上了色，為“紅、橙、黃、綠”四檔，幸好沒再湊成“青、藍、紫”，那會搞出“地產彩虹”了。

以有息負債規模為限制目標，相應設定為有息負債規模增速閾值，顏色每降低一檔，上限增加5%。

如果“三道紅線”全部掛彩，開發商的有息負債就不能再增加；

掛彩兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；

掛彩一條，增速不得超過10%；

一條未中，全部綠色，也不能像健康綠碼那樣全國隨便行走，增速最多不得超過15%。

對開發商，要戴上有色眼鏡來看了。

就是給你一點“顏色”看看。

總結上面三道紅線的政策，通俗的説就是債務越重越需要錢的房企，不能隨你的意給你輸血融資了，世上再無無緣無故的愛：

雪中不送炭

錦上難添花

竟然這樣，管天、管地就算了，又管我吃啥喝啥、拉屎放屁？

比喻不好聽，話糙理不糙。

市場經濟，市場行為，原本是企業自我經營，自我管理，自我發展，你有本領借債，什麼時候借債，借多少債，願借願給的話，政府監控部門本可以不干預的。

但對於已經“尾大不掉”的中國房地產來説，不管真不行了，太特殊了，再不管怕是“大到怕你死，大到怕拉你們一起死”的境地了。

這背後是金融穩定，社會安定。

“三道紅線”之限，對企業經營行為之限，充分説明監管部門對房地產“人品”的充分不信任。你一直做慈善公益，一直踢足球，也改變不了我對你的看法：

你是危險分子。

與其坐等爆雷，不如主動排雷。

銀保監會主席郭樹清在《求是》雜誌吹風，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。更早在陸家嘴金融論壇，他更是率先發炮稱，必須正視一些地方房地產金融化的問題。歷史證明凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。

中國官員，向來不會隨便發言，都是字字珠璣，“口吐蓮花”，關鍵你聽懂了沒有？

對一個健康人來説，每天吃多少東西，肚子裏有多少食，排泄多少，都是有一定量的。

你想吃成一個大胖子，拼命向嘴裏塞東西，如果消化不了，無法排泄形成良性循環，你要不把肚皮撐破了，要不把屁眼堵死了，橫豎是一個死字。

世間只吃不拉的，只有一個神獸，是龍九子之一，貔貅也。

這是中國傳統文化的招財象徵，被擺放在許多單位或富貴人家門前。

想只吃不拉，多吃少拉，就長成膀闊腰圓，房企這下不行鳥也麼哥。

規模房企，尤其頭部前50強公認激進的那幾家，幾乎個個大胃王，融資拼命融，市場一度號稱“搶錢”，利息多少不管，有多少吃多少，管他消化能力，先吃進肚子，落肚為安。

為什麼不怕還不了，為什麼不怕自己消化不了成“爆肚”？

概因原來市場調控鬆鬆緊緊、緊緊鬆鬆，地價房價一年半載最多兩年翻個斤頭兒，你就是拿了貴的錢，搶到了貴的地，發現一次又一次證明自己是對的，是有前瞻性有遠見的，不但最終賺到了錢，甚至賺大錢，而且把規模越做越大，個個都想往世界500強奔馳而去。

賭與拼，有時分不清楚。

賭對的時候，《愛拼才會贏》最動聽：

三分天註定，七分靠打拼！

但天終於變了，時事易也，“房住不炒”成為主旋律，堪稱新的成語了吧。你拼命塞到肚子的東西，也就是借來的錢、買來的地，一下被堵到嗓子眼，然後各種“限”的市場政策長期存在，不斷強化，把你的消化與排泄系統全部堵上或只能開個小口，你先是難受，後面再不疏通，人就要爆了。

更可怕的是，你吃進肚子裏的這些錢與地，是到期要還的，不少是短期債務，利息還是不低的，賺不到預期利潤是要賠的，如果市場銷售不暢或多賣多賠，你就得再借新錢，借新還舊，粉飾現金流，繼續往自己的嘴裏塞、肚子填。

這又不是填鴨子。

三道紅線，不讓你玩了，不帶你玩了，剝奪你的參賽權了。

若長此以往，按此辦理，中國房地產格局將發生變化。

確定的是，地產黑馬時代宣告終結了。

我們清楚，房地產屬於典型的投資推動型，投資項目越多產出規模越大。像你在北京拿塊地，如果花費50億，銷售規模就一般會到100億。如果你拿上兩塊三塊地，規模就能迅速增長到200億、300億。

房地產的實質是金融。

你有本領融來那麼多的錢，房企規模若三年前還是100億，三年後可能就是500億，然後一千億、兩千億就指日可待了。

所以，幾乎每年，中國房地產的排行榜中，都有一些原先不太熟悉名字，他們或是為了上市衝業績，或是已上市衝市值，借到錢就是爺就是奶，拿到地就是規模就是發展，成為令人矚目的流量黑馬，三下五除二擠入“大塊頭”的陣營。

往往，年年50%以上的複合增長，尋常見，不稀罕，100%的都有，一年一變樣，三年變大樣，變得除了名字，讓你認不出來了，已不相信還是那一個人了。

所謂彎道超車，其實“道”沒彎，超車靠的是油箱裏滿不滿，馬力足不足。這油箱的油就是錢，就是你融來多多的錢，若再遇到土地與房價的增長，你不就像氣球那樣，一下子就吹起來了麼。

馮侖所説，野蠻生長，一直在進行，邏輯沒變。

三道紅線之下，全部綠的，也就是都沒有掛彩踩線的，有息負債也不能增長超過15%。

好孩子，也不能大幹快上。

依照投資推動規模的基礎算式，今後凡房企年複合增長超過15%或20%的，都是不容易的。除非，你的自身資金，多得像米，你誰啊？

有息負債增速是有限量的，那麼這些錢就變得很值錢，房企拿在手裏，更會好好考慮投在哪個區域，做什麼樣的產品，投給哪個團隊，尋求經營溢價、品牌溢價而非投資溢價，才更有獲益產出，更能平衡規模與利潤，以推進內功的提升，而不是如過去搶到錢爭到地，彷彿你就贏定了。

三道紅線，更像是照妖鏡，照到哪裏哪裏亮，知道誰誰誰，原來貌似“強大的外表下也有如此脆弱的內心”。像一直收併購的房企，收地產收娛樂收文旅收拾舊山河，評論説是進入“大魚吃大魚”的新階段。殊不知這混水中張開大口的大魚，搞得這麼大，買地靠借，收併購也靠借，債務泰山壓頂腰不直——

錢，果然是身外之物。

大塊頭，應有大智慧，不應最終發現巨大的身形之下，多的不是肌肉，而是不健康的大肥肉大贅肉，不僅讓自己步履維艱，也讓看的人，尤其是金融監管部門心驚膽顫，越發越沒有安全感。

三道紅線，三道閃電，擦亮了中國房地產的夜空。

像中國前三大房企，規模一年5000億以上銷售規模，有的早已喊出一萬億的規模目標，眼下看已經不合時宜了。至少，會延緩他們生長的腳步。像恒大這次三條紅線盡染，全國七折賣房，什麼都不説了，先努力降槓桿，努力降負債吧。

不能僅僅依賴再融資的方式解決現金流問題，多賣房、多還債、早日少債一身輕，這就是房企“內循環”的必由之路啊。

財務導向，這將是很長一段時間房企念茲在茲的熱詞。

全行業緊要的事，不再是虛胖虛大虛高虛壯，而是健康！

健康，活下去，活長久。