中國地產黑馬時代的終結?_風聞
老婶-婶来之笔2020-09-11 21:30
中國房地產調控,終於有新意了。
“限”字開出一朵新花。
限,中國房地產調控的主旋律,主要針對市場兩端。
一端為需求側:
限購,各種條件不讓你買了,限離婚購房年限,實屬限購的又一塊“補丁”;限貸,各種條件讓你買不起了,購房門檻高了;限售,買着房後約定若干年你才能賣了——總之,圍繞“房子是用來住的,不是用來炒的”,限這兒限那兒。
限,另一端為供給側:
限價,新建商品房要賣須申報預售價格,或土地出讓時就標明一個價格,不能隨便賣高價,想賣多高就賣多高了;限户型,如70/90政策,擴大中小户型的供應;限蓋人才房、公租房等,增加保障房等多層次房屋消費需求。
而這次“限”的新花樣兒,限制企業自身經營行為,上大招兒。
這就是行業熱議的“三道紅線”:
剔除預收款後的資產負債率大於70%
淨負債率大於100%
現金短債比小於1.0倍
根據“三道紅線”,開發商分別被塗上了色,為“紅、橙、黃、綠”四檔,幸好沒再湊成“青、藍、紫”,那會搞出“地產彩虹”了。
以有息負債規模為限制目標,相應設定為有息負債規模增速閾值,顏色每降低一檔,上限增加5%。
如果“三道紅線”全部掛彩,開發商的有息負債就不能再增加;
掛彩兩條,有息負債規模年增速不得超過5%;
掛彩一條,增速不得超過10%;
一條未中,全部綠色,也不能像健康綠碼那樣全國隨便行走,增速最多不得超過15%。
對開發商,要戴上有色眼鏡來看了。
就是給你一點“顏色”看看。
總結上面三道紅線的政策,通俗的説就是債務越重越需要錢的房企,不能隨你的意給你輸血融資了,世上再無無緣無故的愛:
雪中不送炭
錦上難添花
竟然這樣,管天、管地就算了,又管我吃啥喝啥、拉屎放屁?
比喻不好聽,話糙理不糙。
市場經濟,市場行為,原本是企業自我經營,自我管理,自我發展,你有本領借債,什麼時候借債,借多少債,願借願給的話,政府監控部門本可以不干預的。
但對於已經“尾大不掉”的中國房地產來説,不管真不行了,太特殊了,再不管怕是“大到怕你死,大到怕拉你們一起死”的境地了。
這背後是金融穩定,社會安定。
“三道紅線”之限,對企業經營行為之限,充分説明監管部門對房地產“人品”的充分不信任。你一直做慈善公益,一直踢足球,也改變不了我對你的看法:
你是危險分子。
與其坐等爆雷,不如主動排雷。
銀保監會主席郭樹清在《求是》雜誌吹風,房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。更早在陸家嘴金融論壇,他更是率先發炮稱,必須正視一些地方房地產金融化的問題。歷史證明凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區,最終都要付出沉重代價。
中國官員,向來不會隨便發言,都是字字珠璣,“口吐蓮花”,關鍵你聽懂了沒有?
對一個健康人來説,每天吃多少東西,肚子裏有多少食,排泄多少,都是有一定量的。
你想吃成一個大胖子,拼命向嘴裏塞東西,如果消化不了,無法排泄形成良性循環,你要不把肚皮撐破了,要不把屁眼堵死了,橫豎是一個死字。
世間只吃不拉的,只有一個神獸,是龍九子之一,貔貅也。
這是中國傳統文化的招財象徵,被擺放在許多單位或富貴人家門前。
想只吃不拉,多吃少拉,就長成膀闊腰圓,房企這下不行鳥也麼哥。
規模房企,尤其頭部前50強公認激進的那幾家,幾乎個個大胃王,融資拼命融,市場一度號稱“搶錢”,利息多少不管,有多少吃多少,管他消化能力,先吃進肚子,落肚為安。
為什麼不怕還不了,為什麼不怕自己消化不了成“爆肚”?
概因原來市場調控鬆鬆緊緊、緊緊鬆鬆,地價房價一年半載最多兩年翻個斤頭兒,你就是拿了貴的錢,搶到了貴的地,發現一次又一次證明自己是對的,是有前瞻性有遠見的,不但最終賺到了錢,甚至賺大錢,而且把規模越做越大,個個都想往世界500強奔馳而去。
賭與拼,有時分不清楚。
賭對的時候,《愛拼才會贏》最動聽:
三分天註定,七分靠打拼!
但天終於變了,時事易也,“房住不炒”成為主旋律,堪稱新的成語了吧。你拼命塞到肚子的東西,也就是借來的錢、買來的地,一下被堵到嗓子眼,然後各種“限”的市場政策長期存在,不斷強化,把你的消化與排泄系統全部堵上或只能開個小口,你先是難受,後面再不疏通,人就要爆了。
更可怕的是,你吃進肚子裏的這些錢與地,是到期要還的,不少是短期債務,利息還是不低的,賺不到預期利潤是要賠的,如果市場銷售不暢或多賣多賠,你就得再借新錢,借新還舊,粉飾現金流,繼續往自己的嘴裏塞、肚子填。
這又不是填鴨子。
三道紅線,不讓你玩了,不帶你玩了,剝奪你的參賽權了。
若長此以往,按此辦理,中國房地產格局將發生變化。
確定的是,地產黑馬時代宣告終結了。
我們清楚,房地產屬於典型的投資推動型,投資項目越多產出規模越大。像你在北京拿塊地,如果花費50億,銷售規模就一般會到100億。如果你拿上兩塊三塊地,規模就能迅速增長到200億、300億。
房地產的實質是金融。
你有本領融來那麼多的錢,房企規模若三年前還是100億,三年後可能就是500億,然後一千億、兩千億就指日可待了。
所以,幾乎每年,中國房地產的排行榜中,都有一些原先不太熟悉名字,他們或是為了上市衝業績,或是已上市衝市值,借到錢就是爺就是奶,拿到地就是規模就是發展,成為令人矚目的流量黑馬,三下五除二擠入“大塊頭”的陣營。
往往,年年50%以上的複合增長,尋常見,不稀罕,100%的都有,一年一變樣,三年變大樣,變得除了名字,讓你認不出來了,已不相信還是那一個人了。
所謂彎道超車,其實“道”沒彎,超車靠的是油箱裏滿不滿,馬力足不足。這油箱的油就是錢,就是你融來多多的錢,若再遇到土地與房價的增長,你不就像氣球那樣,一下子就吹起來了麼。
馮侖所説,野蠻生長,一直在進行,邏輯沒變。
三道紅線之下,全部綠的,也就是都沒有掛彩踩線的,有息負債也不能增長超過15%。
好孩子,也不能大幹快上。
依照投資推動規模的基礎算式,今後凡房企年複合增長超過15%或20%的,都是不容易的。除非,你的自身資金,多得像米,你誰啊?
有息負債增速是有限量的,那麼這些錢就變得很值錢,房企拿在手裏,更會好好考慮投在哪個區域,做什麼樣的產品,投給哪個團隊,尋求經營溢價、品牌溢價而非投資溢價,才更有獲益產出,更能平衡規模與利潤,以推進內功的提升,而不是如過去搶到錢爭到地,彷彿你就贏定了。
三道紅線,更像是照妖鏡,照到哪裏哪裏亮,知道誰誰誰,原來貌似“強大的外表下也有如此脆弱的內心”。像一直收併購的房企,收地產收娛樂收文旅收拾舊山河,評論説是進入“大魚吃大魚”的新階段。殊不知這混水中張開大口的大魚,搞得這麼大,買地靠借,收併購也靠借,債務泰山壓頂腰不直——
錢,果然是身外之物。
大塊頭,應有大智慧,不應最終發現巨大的身形之下,多的不是肌肉,而是不健康的大肥肉大贅肉,不僅讓自己步履維艱,也讓看的人,尤其是金融監管部門心驚膽顫,越發越沒有安全感。
三道紅線,三道閃電,擦亮了中國房地產的夜空。
像中國前三大房企,規模一年5000億以上銷售規模,有的早已喊出一萬億的規模目標,眼下看已經不合時宜了。至少,會延緩他們生長的腳步。像恒大這次三條紅線盡染,全國七折賣房,什麼都不説了,先努力降槓桿,努力降負債吧。
不能僅僅依賴再融資的方式解決現金流問題,多賣房、多還債、早日少債一身輕,這就是房企“內循環”的必由之路啊。
財務導向,這將是很長一段時間房企念茲在茲的熱詞。
全行業緊要的事,不再是虛胖虛大虛高虛壯,而是健康!
健康,活下去,活長久。