蛋殼，要破？_風聞

　　作者 | 南風窗記者 肖瑤

　　住在“蛋殼”的租客們不安定了。

　　看新聞，數家長租公寓紛紛暴雷，聽説“蛋殼公寓”也馬上要跑路了。即將住滿兩年的小向和男友住在上海一間15平米的主卧裏，租金2280元/月，管理費、水電費和網費另算，但他們已經連續半個月沒網用了。

　　軟件上的申請保修最早只能選擇“次日上門”，奇怪的是，反覆三次下的保修單，都在幾個小時後自動被取消了。

　　從半個多月前開始，蛋殼公寓收到廣州、深圳地區部分租户的斷網投訴。

​微博#蛋殼公寓超話#下，各地住户反映蛋殼公寓的斷網現象

　　在廣州住了一年半的租户小吳撥打客服詢問，那頭卻只有人工智能語音稱部分網域維修。反覆撥打多次後，終於轉接到人工客服，被告知“用户信息註銷了”，原因可能是“欠費時間太長導致銷户”。

　　對方宣稱的恢復時間，也從原先的八月底推遲到了九月15日，在十多次投訴後，客服終於向小吳提出200塊賠償，小吳拒絕了。

　　當各式“跑路”消息蜂擁而至時，任何居住上的端倪都可能將租客引向對這一點的猜測，繼而引發恐慌：我還能住多久？

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租房難，住長租公寓更難

　　新聞上的業主收租、平台消失的現象其實沒那麼頻繁，更常見的，是被揉碎到日常生活中的細瑣麻煩。

　　6月18日，蛋殼公寓公告稱，其CEO高靖正在接受地方政府有關部門調查，但並沒有説明具體原因。有意思的是，公告透露出蛋殼公寓急於與高靖撇清關係：“高靖所涉調查因個人問題，與之前參與的個人商業投資有關，與蛋殼公寓無關。公司目前各項業務和經營活動一切正常。”

　　但接連傳出多家公寓暴雷後，包括小向在內的許多住户發現，部分“管家”的職位逐漸淪為虛職。

　　七月中的一個雷雨天傍晚，小向在房間裏休息，頭頂的燈忽然熄滅，整套公寓的電源都被切斷，她走出自己的房間，其他住客的房門都緊閉着，走廊和公共客廳一片漆黑，沒人吱聲。

　　她打電話給客服，卻由於“線路故障”，久久沒能接通，曾經帶她租下這套房的業務人員——也就是平台方的“管家”，早已跳槽離開原崗位，也不再回信。

　　她只好撐傘下樓去找物業，被告知他們那套房空調漏水，小向不解，以為是漏水影響到了電路，物管卻沒好氣地告訴他：讓你們管家來修，他們一日不上門，我們就一日不供電。

　　小嚮明白了，管家人間蒸發，“蛋殼”成了“空殼”，小區物業也聯繫不上負責人，想通過租客倒逼管家上門。

　　電閃雷鳴從窗外炸進來，小向把大門敞開，樓道走廊裏的燈光勉強滲進來，她最後“逮”住了個路過的保安，拜託他幫忙暫時修復了單元電閘。

　　在如今市面上幾大連鎖長租公寓中，蛋殼公寓屬於較受歡迎的一家。其公開招股書顯示，截至2019上半年，蛋殼公寓的入住率為89%，續租率達到51%，在國內長租公寓領域處於領先水平。

杭州某地鐵內的蛋殼公寓宣傳海報

　　今年春節之際，蛋殼公寓在紐交所上市，打響了中國長租第一槍，也是迄今規模最大長租公寓上市公司。

　　但半年來，它的股價一直低迷，從13美元的上市價一度下跌60%多，最低達到5.28美元，市值也只剩10.5億美元。

　　其財務數據也顯示，從2017年至2019年，蛋殼公寓雖然營收在不斷增加，從2017年的6.57億元人民幣狂飆到2019年的71.29億元人民幣，但淨利潤卻從虧損2.86億元擴大到虧損37.84億元。

蛋殼公寓上市以來股價表現，圖源雪球

　　營銷等費用也在不斷增加，自2017年以來，蛋殼公寓三年累計虧損金額超過50億元。包括2019年11月在納斯達克上市後募資金額驟減的青客公寓在內，上市，似乎不能為長租公寓提供穩定的保證。

　　類似蛋殼的長租公寓大多采取是一對一的“管家”形式而非中介：一套公寓分租給幾位租户，都配有定向管家進行對接，包括看房、簽約及後期維護等事項。“管家”是平台方的工作人員，扮演連通租客、房東上下游的角色。

　　資金鍊將一次完整租房過程的所有環節串起來，一旦營收出現問題，無法再為運行提供燃料，最先被架空的，只能是作為買方的租客。

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薛定諤的資金鍊

　　約從2015年開始，長租公寓擠入市場弄潮，在一、二線城市的熱度居高不下。

　　相較於中介和個人房源，相當一部分規模的連鎖長租公寓以低房租、短租期的優勢，吸引了大量外地青年。

　　天眼查數據顯示，我國目前共有900多家長租公寓相關企業。然而，在這近一千多家公寓裏，其中22%的相關企業都存在過經營異常，近5%的相關企業曾受到行政處罰或有過嚴重違法行為。

　　據新京報統計，僅在2019年，就有26家公寓機構出現重大問題，今年7月就有樂伽公寓、杭州速錦房產等6家公寓機構爆雷。

長租公寓近期頻繁暴雷，圖源運營研究社

　　2019年8月7日，長租公寓“樂伽”首次在微信公眾號裏公開承認“經營模式存在嚴重缺陷”：沒有經營收入，無法償還客户欠款，確認停止運營。南京、合肥、蘇州、杭州、西安、崑山、成都、重慶等八個城市的客户受到影響，維權無門的租客和房東之間矛盾逐漸激化，一部分未收到房租的房東開始強迫租客搬出。

　　2020年對長租公寓而言無疑是“雪上加霜”。第一季度，隨着疫情的爆發，眾多長租公寓公司就已損失慘重，一度傳出“資金鍊斷裂”、“房東、租客兩頭吃”、“負責人失聯”等新聞。

　　僅在8月，就有超過十家長租公寓被曝出現問題。從房東到租客，紛紛找上門來“疫”後算賬，卻發現部分管理層已經人去樓空。

　　長租公寓不能長存的根本硬傷，在於其依靠短期資金流架空市場的運營模式。

　　早期，寓見、蛋殼、自如等公寓都採取了“高進低出、長收短付”的模式迅速搶佔市場，即高價租入房源再低價出租，一次性收取租客1-2年租金卻按月向房東支付租房款，形成一個流動的現金池。

　　換言之，類似於拿租户一年的房租付給房東，不斷吸引新住户，壯大現金流，直至積重難返。

　　這種大規模的商業運作模式需要大量資金投入，在運營初期可能稍見成效，但僅靠這一單一模式營收，無疑違背商業邏輯。

　　隨着長租公寓的擴張，資金吃緊，一方面房東收不到租房款，只能強制收回房子。另一方面，租客不僅要被迫搬離，剩餘租金也難以拿回。

　　如果只有很少一部分出租，空置大量房源，但付給房東的錢卻不能少，就會出現經濟鏈斷裂。

　　據不完全統計，自2017年至今，至少有69家長租公寓機構資金鍊斷裂或停止運營，僅2019年，資金鍊斷裂及跑路的長租公寓就有45家。

長租公寓行業投融資退潮，圖源中商產業研究院

　　在各大城市，每到畢業季，剛從學校出來的大學生承擔了長租公寓相當一大部分的主力，對這部分人而言，多數還需要多擔心一個叫“租金貸”的東西。

　　針對這部分人存款低、租房需求迫切的特點，長租公寓通過第三方金融機構簽署長期貸款合同，以5%-10%的低利率一次性拿到1年或更久的租金，除去短期內支付給房東的租金，剩下大筆資金用作開新店或其他投資。

　　資金鍊斷裂幾乎是必然結果。如果處理不好其中的資金流時間差，一方面平台欠金融機構的尾款無法付清，房東拿不到房租選擇收房；另一方面，與租客的貸款合同也無法解除，仍然需要按時還貸，否則會留下徵信污點，承擔逾期費用。

　　除了資金運用上存在風險，管家、平台的對接信息差之外，市場中不少長租公寓更是處於監管的空白地帶。這一新生企業目前還沒有相對應的規範經營管理，缺乏嚴格、專業的行業指導，房屋裝修、物業標準、空置期處理等問題，都存在層層隱患。

　　於是，爆雷之後，維權往往無路無門，企業以“經營不善”為由倒閉清算，租客拿不回自己的損失，連立案都極其困難。

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安得蝸居庇“韭菜”？

　　租房的問題，尤其是“畢業生”、“年輕人”租房的話題，幾乎每年夏天都會被推到風口浪尖，金融媒體紛紛跑出來分析：在大城市租房是畢業後第一課。

　　這裏的“課”有“被教訓”的意思，無論是私人直租、連鎖公寓，都會踩到不可避免的雷。

　　“年輕人”是個比“韭菜”還好用的詞，這一羣體似乎很容易貪小便宜，很容易在與殘酷社會短兵相見的第一回合敗得心服口服。

　　就算沒有陷入“租金貸”的泥潭，在還沒了解透徹長租公寓套路的前提下，畢業生被平台推出的“超低價”吸引：租得越久，租金越低。

　　**但這或許就像愛情一樣，陷入容易，脱身難。**對愛情仍然心存幻想的人，覬覦着遙不可見的“理想蝸居”，做着安居都市、小而温馨的夢。

電視劇《歡樂頌》

　　幾年互聯網時代的風捲雲湧，的確讓租房市場進行了一次徹底的產業革新，信息變得愈加透明，各種眼花繚亂的模式、平台，人工、智能雙結合，企圖讓市場與租客無縫貼合。

　　但實際上，從過去到現在，**在偌大城市找到一方落腳之處，年輕人在都市租房面臨的諸多困境本質都是類似的。**從黑中介到租金貸，從各式嵌套非法租金，到甲醛超標，層出不窮的坑令人防不勝防。

　　比如，無論是從前的中介還是現在的“管家”，都共有着一種類似思路：引流。某些大型的租售平台上仍然堂而皇之地掛着無數虛假房源，目的不是騙錢，而是騙“關注”——先把尋房者引到對話語境內，然後告知對方“房子被人要走了”，只能推薦另一套更貴的。

　　如果不是畢業後在深圳以2500元租下一間八平米次卧，小林不會想到這套路也適用於所謂大型、規範的長租公寓。

　　最初，前前後後看了不下十套房源，小林相中了一間2000元的公寓卧室，沒想到直到搬家當天，他突然被“管家”告知：就在剛剛，房子被別人租走了，我給你找另一套行不？

　　“稍微貴一點”。

　　小林只能自認倒黴，在管家的説辭裏，他們只負責帶租客上門看房，但不能保證其他管家會不會帶租客看房。而管家之間信息並不互通有無，這也就意味着，如果稍微遲疑猶豫，看好的房子很可能下一秒就被另一個眼疾手快的租客搶走了。

　　網友“兜兜媽媽”透露，其在8月20號與杭州適享簽約，並以押一付十二的方式付完全款近40000元租金後，中介又稱房東要裝燈，裝完燈後才能入住。可一直拖到8月30日，她忽然收到中介消息，稱適享公司疑似爆雷，聯繫不上法人。

　　“上午還在正常上班，下午公司總羣就把我踢出來，公司疑似跑路，本人因工資未發，現在也在維權。”房東第二天上門的第一件事就是換鎖，並對她們説：你們被騙了。

　　“似乎我們一點都不是受害者。”“兜兜媽媽”説。

　　就像文首小向和小吳遇到的困境，蝸居時代的憋屈從未真正過去，不論是住一個月，一年或十年，魚龍混雜的租房市場，仍然遊離於秩序和文明的邊緣。

　　（文中小吳、小向、小林均為化名）