又是綠城，又是昆明_風聞

　　文丨西部菌

　　繼別樣幸福城之後，昆明又有樓盤爛尾了。

　　據《中國科技投資》報道，綠城中國首入昆明的項目春江明月，已經爛尾近2年，去年年底在當地的協調下復工，然而業主反映，一直到今年7月該項目依舊未竣工。

　　不只是春江明月，綠城在昆明的其餘兩個項目，綠城·龍山玫瑰園和雲青花園，土地使用權均被司法拍賣。

　　綠城算得上頭部房企了，2019年的克而瑞銷售榜上，綠城的操盤金額超過2000億元，和世茂、華潤置地相差無幾，排在第11位。連續翻車，確實讓人意外。

　　要指出的是，這幾個項目，綠城只是代建“貼牌”。但如此接連爛尾也説明，綠城現有的發展模式存在着不小的問題。

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　　作為綠城的昆明首秀，春江明月項目在2015年面世時，曾引發廣泛的關注，單價一度直逼兩萬，很多人就是衝着綠城的品牌買的。

　　但事實上他們並不知道，所謂的綠城·春江明月，並不是綠城獨立投資的，和綠城也沒有隸屬關係，真正的開發商是國福集團房地產開發公司，一家昆明本土房企。

　　為了提升溢價率，國福集團選擇綠地代建，樓盤改名綠城·春江明月。但施工過程中，國福集團出現資金問題，無法支付中核工的工程進度款，導致項目於2019年1月停工。

　　來源：網絡

　　由於樓盤交付時間一再延期，業主開始四處投訴維權。在人民網地方留言板上，有業主發起求助，懇請救助“1000多户無家可歸的業主家庭5000多人”。

　　官方協調下，項目計劃於2020年春節後復工，然而據最新報道，目前依舊處於半停工的狀態。何時能夠收房，依舊是未知數。

　　一個市場火爆的項目，還是冠名綠城的樓盤，就這樣處於爛尾狀態。尤其是在獲知開發商不是綠城後，很多業主倍感受騙，因為當初的宣傳，都是打着綠城旗號。

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　　站在綠城的角度看，當然是有些背鍋的，因為它只是代建，無論是拿地還是挪用資金導致斷裂的都是國福集團。而且這種代建模式，在房地產市場也相當常見。

　　官網信息顯示，綠城中國佈局房地產上下游業務，形成了重資產、輕資產和“綠城+”三大板塊，其中“輕資產板塊強化代建業務”。

　　來源：網絡

　　事實上，綠城還是全國最早開展代建業務的，早先做政府保障房的項目，後來則拓展到商業樓盤的代建，今年7月，旗下的綠城管理分拆上市，也成為“代建第一股”。

　　對綠城來説，儘管頻繁翻車，代建這種差異化的競爭，帶來的好處依然是顯而易見的。

　　代建是典型的輕資產模式，不需要太多的資金投入，只用輸出品牌和管理，就能收穫銷售收入5%左右的服務費。

　　同時，給其他開發商的樓盤貼牌，其實也是變相的擴大品牌影響力，它為低成本地進入某個城市，或者進行規模化擴張，提供了有效的路徑。

　　數據顯示，2020年6月30日，綠城代建管理項目就達到268個，合約項目總建築面積約7331萬平方米。

　　而根據綠城2020年半年報，上半年代建管理項目合同銷售金額約251億元，而投資項目合同銷售金額約661億元，代建業務的分量之重可見一斑。

　　由於是輕資產模式，所以代建板塊的綠城管理，不但營收增長快，毛利率也相當高，前幾年營收和毛利率的年複合增速，幾乎都在40%以上。

　　代建模式的受益者不只是綠城，那些中小型房企，有土地資源，而沒有品牌優勢和管理經驗，交給綠城代建，可以獲得融資便利，還可以實現樓盤的大幅度溢價。

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　　綠城管理的招股書顯示，截止 2019 年，公司新訂約總建築面積約為 1600 萬平方米，佔中國房地產市場份額的23.7%。

　　作為代建領域的龍頭，貼牌生意幫助綠城快速擴張，但這種路徑絕非無本萬利，品牌輸出本身就有很大的不確定性，最典型的是中小房企的資金安全問題。

　　一般來説，綠城選擇合作伙伴時，除了審核土地證，還會對資金條件進行考察，對項目進行背景調查，避免貼牌後資金斷裂，而綠城背鍋。

　　綠城年中報，來源：綠城官網

　　但隨着戰線拉長，代建業務的規模如此龐大，在篩選合作開發商上，難免會百密一疏。

　　尤其是像昆明這種情況。因為綠城原本的業務重心，就在長三角、環渤海一帶，在首入之前綠城沒有業務涉及，對當地的市場和開發商的資金情況，未必掌握得清楚。

　　加上在代建模式中，綠城只是輸出品牌和管理，獲得增值服務收益，並沒有太多的權限去監督干預開發商的資金使用情況，所以很容易被一些有經營問題的開發商所連累。

　　所以我們看到，在綠城代建板塊不斷擴張的同時，相應的項目維權，也在不斷增加。昆明的幾起例子不用説，江蘇啓東綠城貼牌的玫瑰園項目四期，也是鬧了好久都沒交付。

　　這一點綠城方面也心知肚明。綠城管理的CEO李軍就曾直言，也擔心在開發過程當中，因為委託方企業的經營問題和現金流壓力，導致項目做不下去，對終端的購房者是一種傷害。

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　　像昆明這種情況，綠城當然可以説是被中小開發商坑了。在法律層面，業主的購房款，不是進了綠城的口袋，綠城也沒有為爛尾負責的法律責任。

　　但話説回來，業主當初購房，説到底還是衝着綠城的品牌去的，如果沒有貼牌，他們不可能花更高的價格，去買這些本地開發商的樓盤。

　　所以項目爛尾後，業主聲討綠城，是完全情有可原的。而且對綠城來説，由於合作對象的把關不嚴導致樓盤交付難，對精心打造的品牌形象，同樣是巨大的折損。

　　品牌輸出的收益和折損，這筆賬綠城不得不好好權衡。而且從長遠的角度講，昆明連續翻車的遭遇，只是其發展挑戰的一個縮影而已。

　　隨着房地產進入存量時代，代建業務的增長，同樣面臨着瓶頸。數據顯示，近來綠城管理的營收和毛利，都是呈現逐步下降的趨勢。

　　來源：網絡

　　2019年，綠城管理的營收增長，降到34.61%。而今年上半年，實現收入8.15億元，同比下滑21.3%；毛利3.40億元，同比下滑26.58%。

　　更重要的是，綠城的項目和土儲，70%以上聚集在一二線城市，而這些地區正是樓市調控的重點地區，隨着調控尺度收緊，貼牌後的樓盤溢價空間，其實在大大減小。

　　説得直白點，中小開發商開發的樓盤，打上綠城的招牌後，不再像以往那樣能輕鬆地賣出高價了。

　　與此同時，隨着代建項目規模不斷擴大，加上融資收緊後中小型開發商洗牌加速，導致綠城管理的營業成本和項目風險，呈現雙增加的局面，項目質量問題和維權風波高發。

　　在代建規模和品牌把控之間，綠城又該如何做好平衡呢？

　　不管怎麼説，口碑這東西，建立起來殊為不易，但瓦解起來，卻是分分鐘的事情。