正商地產陷入“缺錢又少地”兩難之境？_風聞

今年2月10日，全球著名評級機構穆迪調低了正商的評級，將正商集團有限公司及其子公司正商地產展望從“穩定”調整為“負面”。

關於評級下調原因，穆迪助理副總裁兼分析師Celine Yang表示：“展望調整為‘負面’反映了我們的預期，即在未來6-12個月，正商集團的信用指標可能會惡化至目前評級疲弱的水平。主要由於對正商集團現金流放緩（主要是現金回收週期延長的結果）存在擔憂，以及該公司實現業務增長計劃的能力受到限制。”

1995年成立的正商地產，常年穩坐鄭州“銷冠王”寶座；2015年通過收購香港恆輝股份實現借殼上市，打開資本市場大門；2018年，銷售額正式踏入500億俱樂部。妥妥的區域型中小房企的標杆！

從2013年開始，正商開始轉向高端地產，重視“產品+服務”，專門從日本聘請頂級設計師，並實行“設計師項目全程負責制”。隨後，善水上境、禎瑞上境、瓏水上境、瓏湖上境等高端項目相繼引爆市場，目前正商已經是鄭州最負盛名的高端住宅板塊“北龍湖”最大的開發商。

2019年，正商地產銷售額510.6億，同比增長5.45%,其中鄭州佔比54.6%。

然而，盛名之下的正商地產卻存在着債務承壓、現金流枯竭、業務增長放緩、土儲薄弱等諸多問題。

債務承壓

截至2019年，正商實業的總資產已由2016年收購之初的36.98億元增至519億元。在正商資產規模不斷擴大的同時，正商實業的資產負債率也在不斷走高，從2016年的68.71%直升至2018年的97.17%，而在2019年末該指標雖然有所下降，但依然持續在92.81%的行業高位。

這似乎決定了正商實業每年的償債工作均不輕鬆。在2019年利用高息海外債完成了債務置換後，正商實業在2019年末現金流有所緩解，年末現金及現金等價物從此前的6.73億元提升至約32億元，但與其2020年154億元的待償負債相比，依然有巨大的差距。

薄弱的土地儲備

據統計，正商集團2019年底的的土地儲備只有540-570萬平方米（不包括安置房用地），這樣的土地儲備規模只能支撐正商集團房地產開發和銷售不到兩年。

高達92.81%資產負債率制約着正商實業進一步融資，但薄弱的土地儲備又不得不加快拿地，正商實業可謂進退兩難。為了支持業務增長，公司不得不加速收購土地，進而增加其債務融資需求。2020年正商實業及其債務水平還將繼續攀升。

未來，正商實業如何解決現金流短缺、土地儲備、降低槓桿、毛利下滑等諸多問題。

正商實業也意識到了這一問題。在2019年業績發佈會上曾表示：“2020年公司計劃投入140億拿地,50%-60%用於舊改,另外一部分用於招拍掛。在區域佈局上，重點仍在鄭州及周邊城市，並加大在一線和強二線城市佈局住宅開發。”

然而截至2020年上半年，正商實業的拿地金額合計不到20億元，而在舊改方面，目前也還沒有動作。

頻繁被列入“被執行人”名單

根據天眼查APP顯示，自2009年以來，正商置業累計被列為“被執行人”69次，其中，自2018年7月以來逐漸進入波峯，據統計，僅在2019年5月一個月時間， 正商置業列為被執行人的次數便達到41次之多。

值得注意的是，就在正商剛剛進入“高峯期”之時，2018年8月，創始人張敬國亦將正商置業的法人交於總經理張國強。如今，隨着再次密集出現“被執行”，正商置業以及“新法人”張國強雙雙被法院“限制高消費”。被法院列為“被執行人”，對企業品牌和市場形象肯定會產生負面影響，進而影響企業的市場推廣和銷售，甚至對供應鏈上的合作關係也會有影響。

顯然，這對於資金鍊本就緊張的正商集團來説，又是一場考驗。

政策調控加嚴、融資收緊

從18年開始，房地產新一輪嚴厲調控週期開啓，後續恐怕再無牛市，樓市行情整體較差，融資收緊。所以，對於正商來説，未來要想擴張，無疑是難上加難！