深圳、杭州、瀋陽之後,成都出手,信號明確!_風聞
观察者网用户_234579-2020-09-15 07:48

文丨西部菌
一個月兩次點名之後,成都終於正式出手!
9月14日,成都市印發《關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》,從土地供應、金融政策、市場交易等方面,進行了收緊。其中包括個人住房轉讓增值税徵免年限由2年調整到5年。
面對不斷升温的樓市,近段時間以來,已經有深圳、杭州、瀋陽等多地升級調控政策。
此次成都跟進,信號進一步明確,接下來的樓市和房價走向,將很難再有大的意外。
01
成都的914樓市新政,主要包括三個方面的內容:在政府端加大土地供應,在房企端規範開發,在個人端打擊炒房、保護剛需。
先説土地供應。關於房價走勢,向來有“短期看政策,中期看土地,長期看人口”的説法。住宅用地供應緊張,導致房價居高不下,深圳就是典型例子。
而成都新政要求,增加住宅用地供應,“住宅用地佔經營性用地的比重不低於60%,供需緊張區域不低於70%,優先確保保障性住房用地供應”。
60%的佔比標準,其實不是新要求。去年年初,成都規自部門曾提到,2019年全市的經營性建設用地供應計劃為21700畝,其中商品住宅類用地13000畝,佔比正好約60%。
當然這次明確提到,供需緊張區域不低於70%,供應力度繼續加強。
再看房企端,新政提到:
全面清理已供未開發的土地情況並向社會公佈,加大已供未開發土地的促建力度,嚴格落實閒置土地處置規定,堅決打擊捂地、捂盤行為。
如果政府加大了土地供應,而開發商卻捂地、捂盤,坐收土地升值,那樣住宅的供應量還是上不去,供需緊張的矛盾依然存在,所以捂地、捂盤要堅決打擊。
最後看個人端,這是新政涉及內容最多的一塊,總體思路是壓縮投機炒作空間,重點保障剛需羣體利益。其中最具看點的有兩點:
第一,優先保障無房居民家庭購房需求。
提高公證搖號中棚改、無房居民家庭優先的比例,棚改優先最低比例由10%提高到20%,無房居民家庭優先最低比例由棚改優先後剩餘房源的50%提高到60%。
第二,**個人住房轉讓增值税徵免年限由2年調整到5年。**也就是從“滿2”調整為“滿5”,限售升級。不“滿5”的住房對外銷售,按照5%的徵收率全額繳納增值税。
02
其實對比其他城市,成都的樓市新政,新措施並不多,基本都是抄作業。
比如在向無房家庭傾斜方面,9月4日杭州發佈的《進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》,就有明確涉及;9月6日的瀋陽樓市新政,也已經從“滿2”變“滿5”。
當然,這並不意味着成都的調控力度弱,而是現有的調控手段,都已經基本齊全,只需要在此基礎上打補丁,比如嚴審購房首付資金來源,打擊捂盤惜售、價外加價等等。
對成都來説,作為樓市熱點地區,面對“房住不炒”的要求,是絕對沒有敷衍應對餘地的。
雙圈建設利好疊加,加上人口大量流入(2019年常住人口增長25萬),成都樓市在疫後快速升温,7月的龍泉驛區甚至出現了近六萬人搖號的火爆樓盤。
房價方面,成都也是一路走高。以剛剛公佈的8月的70城數據為例,成都的新房環比漲幅為1%,同比漲幅為9.9%,兩項數據都是位居前列。
來源:國家統計局
二手房方面,成都8月的環比漲幅為1.2%,同比漲幅為7.5%。其中環比漲幅成都排在70城的第二位,僅次於廣州,比深圳還要高。
也正是因為房價上漲過快,投機炒作多發,短短一個月左右,成都被兩次點名。
第一次是7月24日,在北京召開的房地產座談會上,北上廣深以及成都、杭州等10個重點城市被叫去開會,要求穩地價、穩房價、穩預期,落實“主體責任”。
第二次是8月26日,北京召開部分城市房地產工作會商會,再次約談瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州共6個城市參會,其中又包括成都。
其中,成都和瀋陽是唯二兩次被點名的城市。面對樓市過熱的敲打,瀋陽已經先行一步,收緊了調控,成都接力跟進,完全是意料之中的事。
03
今年上半年,由於疫情的關係,為了保障房地產市場的平穩發展,房地產市場出現了一段時間的寬鬆期。
包括上述城市在內,很多地區都出台了託底救市政策。還有的城市躍躍欲試,試圖對既有的限購、限售進行鬆綁。
儘管這些鬆綁嘗試,最後往往遭遇一日遊,但在寬鬆的政策環境下,以二三線城市為代表的熱點地區,樓市快速回温。
像銀川這種中小型省會,8月的新房同比漲幅,甚至高達17.6%。此外,徐州、銀川等地也是地王頻現,樓面價不斷刷新。
這樣增長過快的勢頭,仍由它蔓延,顯然有違“房住不炒”的大方向。所以下半年開始,隨着房地產市場恢復正常,調控尺度開始由松變緊。
以深圳為例,因為房價“突破天際”,深圳今年7月15日出台新政,對限購、限售進行了大升級。
此後,深圳多次打補丁,前兩天再次出台《關於建立婚姻信息查詢機制,完善住房貸款管理的通知》,進一步堵住離婚買房的漏洞。
杭州同樣如此。7月2日,杭州出台搖號新政,規範高層次人才購房,加大“無房家庭”的中籤率。9月4日再發文,進一步規範房地產市場,包括嚴查首付資金來源等。
國家層面,一個月時間兩次約談,召集部分城市開會;地方層面,一次調整還不夠,投機炒房的漏洞,被接連下發的文件圍追堵截。

來源:網絡
可以明顯看到,這一輪樓市調控的力度,是前所未有的,所釋放的信號也很明確:政策寬鬆期徹底結束,穩地價、穩房價、穩預期,沒有任何商量餘地。
接下來,那些房價上漲過快,但尚未出台新政策的城市,需要格外留心了。尤其是人口大量流入,且曾經被點名的二線城市,再不出手將面臨更大的政策風險。
04
眼下正值金九銀十,房地產市場一年之中的黃金時間。各地調控收緊,打擊投機炒作,對市場交易的限制,無疑會進一步壓縮成交量。
對各大房企來説,已經有“三道紅線”壓身,現在搶收階段遭遇最嚴調控,去庫存將面臨更大的壓力,日子只會越來越艱難。
而為了控負債,實現資金回籠,充裕現金流,房企以價換量、打折促銷的行動,在接下來還將更加常見,力度也會更大。對一些剛需羣體來説,這確實是下手的好時機。

來源:網絡
不過買房畢竟是大事,西部菌還是要提醒,不管投資還是安家,都要謹記兩大原則:第一,選對城市;第二,選對開發商。
對的城市,是指那些有經濟、產業基礎,有持續人口導入的地區,三四五線城市,尤其是人口流出地,千萬不要貪圖房價便宜而隨便上車。
開發商方面,隨着融資環境收緊,競爭力弱的本土中小型開發商,更容易出現爛尾,所以要優先考慮財務更安全的大品牌。
另外,最好要區分獨立投資和代建貼牌。對代建項目,要摸清真實的開發商是誰,投資置業多一分警惕。