深圳、杭州、瀋陽之後，成都出手，信號明確！_風聞

　　文丨西部菌

　　一個月兩次點名之後，成都終於正式出手！

　　9月14日，成都市印發《關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，從土地供應、金融政策、市場交易等方面，進行了收緊。其中包括個人住房轉讓增值税徵免年限由2年調整到5年。

　　面對不斷升温的樓市，近段時間以來，已經有深圳、杭州、瀋陽等多地升級調控政策。

　　此次成都跟進，信號進一步明確，接下來的樓市和房價走向，將很難再有大的意外。

　　01

　　成都的914樓市新政，主要包括三個方面的內容：在政府端加大土地供應，在房企端規範開發，在個人端打擊炒房、保護剛需。

　　先説土地供應。關於房價走勢，向來有“短期看政策，中期看土地，長期看人口”的説法。住宅用地供應緊張，導致房價居高不下，深圳就是典型例子。

　　而成都新政要求，增加住宅用地供應，“住宅用地佔經營性用地的比重不低於60%，供需緊張區域不低於70%，優先確保保障性住房用地供應”。

　　60%的佔比標準，其實不是新要求。去年年初，成都規自部門曾提到，2019年全市的經營性建設用地供應計劃為21700畝，其中商品住宅類用地13000畝，佔比正好約60%。

　　當然這次明確提到，供需緊張區域不低於70%，供應力度繼續加強。

　　再看房企端，新政提到：

　　全面清理已供未開發的土地情況並向社會公佈，加大已供未開發土地的促建力度，嚴格落實閒置土地處置規定，堅決打擊捂地、捂盤行為。

　　如果政府加大了土地供應，而開發商卻捂地、捂盤，坐收土地升值，那樣住宅的供應量還是上不去，供需緊張的矛盾依然存在，所以捂地、捂盤要堅決打擊。

　　最後看個人端，這是新政涉及內容最多的一塊，總體思路是壓縮投機炒作空間，重點保障剛需羣體利益。其中最具看點的有兩點：

　　第一，優先保障無房居民家庭購房需求。

　　提高公證搖號中棚改、無房居民家庭優先的比例，棚改優先最低比例由10%提高到20%，無房居民家庭優先最低比例由棚改優先後剩餘房源的50%提高到60%。

　　第二，**個人住房轉讓增值税徵免年限由2年調整到5年。**也就是從“滿2”調整為“滿5”，限售升級。不“滿5”的住房對外銷售，按照5%的徵收率全額繳納增值税。

　　02

　　其實對比其他城市，成都的樓市新政，新措施並不多，基本都是抄作業。

　　比如在向無房家庭傾斜方面，9月4日杭州發佈的《進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，就有明確涉及；9月6日的瀋陽樓市新政，也已經從“滿2”變“滿5”。

　　當然，這並不意味着成都的調控力度弱，而是現有的調控手段，都已經基本齊全，只需要在此基礎上打補丁，比如嚴審購房首付資金來源，打擊捂盤惜售、價外加價等等。

　　對成都來説，作為樓市熱點地區，面對“房住不炒”的要求，是絕對沒有敷衍應對餘地的。

　　雙圈建設利好疊加，加上人口大量流入（2019年常住人口增長25萬），成都樓市在疫後快速升温，7月的龍泉驛區甚至出現了近六萬人搖號的火爆樓盤。

　　房價方面，成都也是一路走高。以剛剛公佈的8月的70城數據為例，成都的新房環比漲幅為1%，同比漲幅為9.9%，兩項數據都是位居前列。

　　來源：國家統計局

　　二手房方面，成都8月的環比漲幅為1.2%，同比漲幅為7.5%。其中環比漲幅成都排在70城的第二位，僅次於廣州，比深圳還要高。

　　也正是因為房價上漲過快，投機炒作多發，短短一個月左右，成都被兩次點名。

　　第一次是7月24日，在北京召開的房地產座談會上，北上廣深以及成都、杭州等10個重點城市被叫去開會，要求穩地價、穩房價、穩預期，落實“主體責任”。

　　第二次是8月26日，北京召開部分城市房地產工作會商會，再次約談瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州共6個城市參會，其中又包括成都。

　　其中，成都和瀋陽是唯二兩次被點名的城市。面對樓市過熱的敲打，瀋陽已經先行一步，收緊了調控，成都接力跟進，完全是意料之中的事。

　　03

　　今年上半年，由於疫情的關係，為了保障房地產市場的平穩發展，房地產市場出現了一段時間的寬鬆期。

　　包括上述城市在內，很多地區都出台了託底救市政策。還有的城市躍躍欲試，試圖對既有的限購、限售進行鬆綁。

　　儘管這些鬆綁嘗試，最後往往遭遇一日遊，但在寬鬆的政策環境下，以二三線城市為代表的熱點地區，樓市快速回温。

　　像銀川這種中小型省會，8月的新房同比漲幅，甚至高達17.6%。此外，徐州、銀川等地也是地王頻現，樓面價不斷刷新。

　　這樣增長過快的勢頭，仍由它蔓延，顯然有違“房住不炒”的大方向。所以下半年開始，隨着房地產市場恢復正常，調控尺度開始由松變緊。

　　以深圳為例，因為房價“突破天際”，深圳今年7月15日出台新政，對限購、限售進行了大升級。

　　此後，深圳多次打補丁，前兩天再次出台《關於建立婚姻信息查詢機制，完善住房貸款管理的通知》，進一步堵住離婚買房的漏洞。

　　杭州同樣如此。7月2日，杭州出台搖號新政，規範高層次人才購房，加大“無房家庭”的中籤率。9月4日再發文，進一步規範房地產市場，包括嚴查首付資金來源等。

　　國家層面，一個月時間兩次約談，召集部分城市開會；地方層面，一次調整還不夠，投機炒房的漏洞，被接連下發的文件圍追堵截。

　　來源：網絡

　　可以明顯看到，這一輪樓市調控的力度，是前所未有的，所釋放的信號也很明確：政策寬鬆期徹底結束，穩地價、穩房價、穩預期，沒有任何商量餘地。

　　接下來，那些房價上漲過快，但尚未出台新政策的城市，需要格外留心了。尤其是人口大量流入，且曾經被點名的二線城市，再不出手將面臨更大的政策風險。

　　04

　　眼下正值金九銀十，房地產市場一年之中的黃金時間。各地調控收緊，打擊投機炒作，對市場交易的限制，無疑會進一步壓縮成交量。

　　對各大房企來説，已經有“三道紅線”壓身，現在搶收階段遭遇最嚴調控，去庫存將面臨更大的壓力，日子只會越來越艱難。

　　而為了控負債，實現資金回籠，充裕現金流，房企以價換量、打折促銷的行動，在接下來還將更加常見，力度也會更大。對一些剛需羣體來説，這確實是下手的好時機。

　　來源：網絡

　　不過買房畢竟是大事，西部菌還是要提醒，不管投資還是安家，都要謹記兩大原則：第一，選對城市；第二，選對開發商。

　　對的城市，是指那些有經濟、產業基礎，有持續人口導入的地區，三四五線城市，尤其是人口流出地，千萬不要貪圖房價便宜而隨便上車。

　　開發商方面，隨着融資環境收緊，競爭力弱的本土中小型開發商，更容易出現爛尾，所以要優先考慮財務更安全的大品牌。

　　另外，最好要區分獨立投資和代建貼牌。對代建項目，要摸清真實的開發商是誰，投資置業多一分警惕。