指望購買回遷房“一夜暴富”的人，考慮過風險收益比嗎？_風聞

俞曦 | 文

近年來，深圳出現了一種可以規避限購政策的商品房“回遷房”，相比政策嚴苛的商品房，目前沒有任何政策限制的回遷房成為了“投資熱土”，很多回遷房公然打出了“不限購、不限貸”的醒目宣傳語，吸引了一波波的購房者。

**回遷房，是指開發商徵收土地後置換給回遷户的房子。**在深圳房價居高不下的情況下，近年來轟轟烈烈的城中村改造，市場上大量出現了回遷房。

交易多了，自然矛盾也多了，購房者往往會關注一些核心問，比如，房屋是何種產權？交易流程如何保證安全？能不能順利過户？

回遷房的性質

回遷房，其權屬來源於老房子，老房子的權屬性質可能各不相同，有商品房，有房改房，有小產權房，有經濟適用房等，但無一例外，都是舊城改造的對象，假如這些老房子能夠順利回遷，就能拿到新的房產證，新房子蓋起來後就“轉正”成了能夠正常交易的商品房。

比如，有的回遷房的權屬證書上載明“市場商品房，某業主於某年某月某日通過拆遷補償取得該商品房”，它與公寓、小產權房等產品相比，優勢太大，一是不受深圳市的限購政策影響，未在深圳繳社保，未取得深圳户籍者皆可購買，還便宜。二是實打實的70年產權，拿到房產證後，與普通商品房無異。

據媒體報道，深圳近年來成功改造了不少的老舊片區，佳兆業，華潤，京基，萬科，恒大等各大開發商紛紛參與。深圳近幾年的舊城改造可謂有聲有勢，成績斐然，吸引了不少城市取經。

交易流程如何保證安全？

由於舊房拆遷到回遷房建成至確權，一般有幾年的過渡期，在過渡期內，賣方也可以將回遷房權益轉讓給買方，買方支付購房款，最終獲取回遷房屋。

但由於交易時回遷房尚未建成或者尚未確權，只有“指標”，因此回遷房也可以進行“回遷指標買賣”。

就法律角度而言，交易流程越複雜，時間越長，產生法律風險的可能性就越大，買家要事先防範。

1.預防賣家反悔

回遷房價格便宜，往往只有同地段商品房價格的1/3至1/2，但這幾年回遷房一直在漲價，拼命向周邊房價看齊。賣家天然有動機反悔，與其説是市場原因，不如歸結為人性。

類似的問題在南京也有。南京城東花崗地區是當地最大的保障房片區之一，2015年7月份，花崗地區的經濟適用房指標均價在4200元左右，到2020年9月份，花崗地區的經濟適用房均價已經超過20000元。

而根據國家七部委《經濟適用住房管理辦法》的規定，經濟適用房在上市5年內不得上市交易。

2015年的交易行為在2020年迎來了過户高峯，當初的指標和目前的市價在這5年中，存在的巨大的價差，導致了南京法院受理了大量因賣方反悔引起的訴訟。

賣家如果因為指標漲價而反悔，買家可去法院起訴要求繼續履行房屋轉讓合同，並且要求賣家進行賠償，當然賠償的依據就是簽署的房屋轉讓合同，房屋轉讓合同中的賣家違約責任不宜規定的過低，否則，假如賣家的違約成本低於毀約收益，那就相當於變相鼓勵了賣家毀約。

2. 從簽約主體預防風險

回遷房買賣的流程不復雜，一般來説就是確定項目、面積、價格，和賣方籤轉讓合同，然後去開發商辦理手續，籤拆遷補償合同。

整個交易流程必須簽署兩個核心協議，兩份協議針對不同的主體。

一份是與賣方籤的轉讓合同，另一個是和開發商籤拆遷補償合同。

房子畢竟是開發商開發的，開發商只有立項之後，才能進行項目改造。

如果不能與開發商直接籤協議，那基本是還沒立項，就不是指標，那就和買農民房，小產權房一樣的性質，沒有法律保障。

3. 確保回遷房屋最終能夠過户

合同成立不代表合同能夠得到履行。

通俗地講，合同成立，是合同當事人雙方之間達成一致即可，但是後期合同怎麼履行，涉及到履行程序中的方方面面關係。

例如，《城市房地產管理法》規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。回遷房買賣合同，只要買賣雙達成一致，雙方簽字蓋章確認，合同就成立。

但是，房屋過户，必須符合《城市房地產管理法》規定的條件才能履行，即領取房屋的權屬證書，權屬證書一天辦不下來，這個合同就一天不能履行完畢。

此外，還有一房多賣的問題，一房多賣的各份合同，針對不同的買受人，本身都是成立且有效的，但回遷房只能過户給一個人，無法過户給其他人，也是典型的合同成立但無法履行情況。

所以，要想確保回遷房能夠順利過户到買方名下，買方應當在不具備過户條件前，先行合法佔有房屋，一旦符合過户條件，第一時間過户，以免夜長夢多。

因為根據我國《物權法》的規定，商品房的權屬以登記過户為標準，但是，房屋的佔有與使用，在房屋不具備過户條件時，也是一種宣誓物權的行為。