“亞健康”狀態的雅居樂:流水的員工,鐵打的陳家_風聞
中访网-中访网官方账号-中访网,解读新商业的主流媒体2020-09-21 09:46
今年4月2日,穆迪將雅居樂集團控股有限公司(以下簡稱雅居樂)的評級從“穩定”降至“負面”。當時的財報顯示,2019年期末雅居樂總現金425.55億元,其中有限制現金超90億元;總借款人民幣966.70億元,一年之內需要償還的銀行及其他借款為422.97億元。
8月份發佈的最新財報中,雅居樂營業額為335.27億,同比增長23.7%;但是淨負債率為73.3%,仍然居高不下,較2019年年末僅下降了9.5個百分點。
隨着“三道紅線”等措施在房地產界中引起的恐慌,雅居樂聽到的警鐘或許更加沉重與刺耳。
雅居樂最為人津津樂道的是曾經作為“華南五虎”之一的身份,如今,其跌出第一梯隊並且漸行漸遠的窘態卻也成為看客扔入井下的石子。
南國一夢
海南清水灣是雅居樂涉足房地產之後最美好的一場夢境。
2018年上半年,限購令的出台,直接擊碎了陳卓林正酣甜的千億夢想。2018年雅居樂銷售業績首破千億,達1026.7億元。儘管同比增長14.5%,但並沒有完成1100億元的業績預期。
由於獨特的氣候條件和優美的自然環境,海南成為房地產投資的熱土,但在這一片新興的土地上,既有一夜暴富的掘金故事,也不乏折戟沉沙的沒落背影。在這兩段故事中,雅居樂都成為了最顯眼的主角。
2007年,雅居樂耗資10億元拿下清水灣一期12個地塊,規劃總建築面積為296萬平方米,規劃開發建設的總費用不得低於53億元,不過226元/平方米的超低價格也為清水灣項目的成功夯實了基礎。
2008年,雅居樂又拿得清水灣第二期土地,而這次拿下的價格為207元/平方米甚至低於一期的價格,隨後,雅居樂再接再厲,順利拿下第三期土地,完成了清水灣的全面佈局。
一二三期加在一起,佔地15000畝,雅居樂拿地付出25億元,10年之內投資130億元,整個項目總計需要155億元。
問題是雅居樂集團當時並沒有那麼多錢,可能連一期規劃和建設需要的53億元都沒有。於是雅居樂集團和上市的保薦人——摩根士丹利談了筆交易,將清水灣項目30%的股權出售給摩根士丹利,換取現金53億元,清水灣項目得以順利開工。
開盤後的清水灣項目異常火爆,每年為雅居樂源源不斷地貢獻銷售業績。
相關數據顯示,2011年至2016年,清水灣的銷售金額分別達到72億元、60億元、78億元、75億元、70億元和90億元,2017年更是賣出170億元,雅居樂和摩根士丹利均從中狠賺了一筆,尤其摩根士丹利在將股權轉售雅居樂之後,加上分紅,僅在清水灣一期即獲利超過200億元。雅居樂因為清水灣一期的紅利,週轉至二期和三期,整個清水灣項目成功推行。
嚐到甜頭的雅居樂開始照葫蘆畫瓢,繼續在海南三亞陵水、海口金沙灣、瓊海山欽灣、臨高南寶鎮拿下大量土地,想將雅居樂清水灣的模式複製出去。
清水灣項目對雅居樂的合約銷售貢獻極高。因為毛利高58%,讓雅居樂賺得盤滿缽滿。
在2017年,雅居樂的合約銷售大幅增長,其中897.1億元的合約銷售額中有近170億元來自海南清水灣項目。
但好景不長,一紙限購令擊碎了雅居樂的美夢。2018年,由於當年4月海南出台限購政策,海南清水灣項目的銷售額基本停滯於2018年的前4個月。當時前四月累計銷售額為80.37億元,整年該項目銷售額為83.08億元。
但截至2018年底,雅居樂在海南的可售建築面積依然近1000萬平方米,佔雅居樂集團全國3000多萬平方米土儲的近三分之一。
如今,房地產調控的基調已成定局,不可改變,但陳卓林的夢想仍舊在南國:“未來海南的政策還是有可能放開的。我們很有信心,我們的金蛋在海南。”
陳卓林依然對海南寄予着表面的希望,但是,事實上,那片海島帶給雅居樂的創傷,已經無法在可預見的未來彌補。
那麼海南之外,雅居樂還有多少機會?
債務壓頂
“三道紅線”政策的未出先行,讓融創、恒大、碧桂園等一眾頭籌梯隊房企開始正視自己的債務問題。
作為房地產企業中的“中等生”,雅居樂的債務壓力有多大?
在公司2019年年底約千億元的有息債務中,超過420億元是短期貸款,其中6個月以內的短期借款就超過了370億元。而且,在公司的借款中,以外幣記賬的借款超過400億元,佔比逾 43%。
不止於此。
截至 2019 年年末,雅居樂的永續債達到歷史最高的135.67億元,這筆計在淨資產上的百億借貸終究也是需要償還的。
如果樓盤銷售回款迅速,借款也不存在太大的還款壓力。
現實的情況是,雅居樂目前被困,擴規模的願望難如人意。在加槓桿借貸、奮起拿地後,集團的銷售並沒有持續高增長。
2017 年是雅居樂集團的一個分水嶺。在此之前公司並未積極擴張土地儲備,2017 年之後,雅居樂集團每年新增的土地儲備都在千萬平方米左右,較之前的新增規模翻了數倍不止。也正是因為拿地力度驟增,公司的短期借款迅速增長。
2017-2019 年年末,雅居樂集團的短期借款規模分別為 271.46 億元、353.33 億元和 422.97 億元,短貸佔比分別達到 44.01%、39.91% 和 43.75%。
在樓市火熱的2017年才開始急速擴張的雅居樂集團似乎就沒有踩準節奏,之後“房住不炒”政策高壓,直至如今雅居樂集團拿地依然沒有放緩。
目前,雅居樂集團正在經歷後知後覺擴張帶來的資金壓力,踏錯拿地節奏的後果正在一步步重壓雅居樂集團的現金流。
在雅居樂集團的短期債務中,6個月以內的借款是最主要的組成部分。眾所周知,房企借款要麼是項目直接借款,要麼是公司運營層面借款。由於房企同時開發多個項目,因此項目借款是借款的主要構成之一。
期限更長、利率更低的銀行貸款是房企融資的優先選擇。對於房地產開發商而言,融資期限越長、利率越低,就越有利,這也是眾多房企主要借款來自銀行的原因。
銀行借款在雅居樂集團的借款佔比並不低。雅居樂集團對於銀行等渠道的借款,似乎是偏愛短貸。
公司並非不想獲得更多的長期借款。2018年10月,公司曾計劃發行80億元公司債,但遭到上交所終止。之後,雅居樂集團再無公開發債計劃流出。
在境內發債遇阻後,雅居樂集團轉身求助境外。目前,在雅居樂近千億元的債務構成中,40%以上都是海外債。
由於疫情在全球不斷擴散,房企海外融資愈發困難。即便發行,成本也將大幅提高,雅居樂集團海外債借新還舊變得更為艱難。
短期借款危如累卵,海外債遭遇意外疫情,雅居樂集團的逆勢擴張之路並不平坦。在連續依靠主營之外的財技實現盈利上漲後,無論是境外評級機構,還是境內券商都對雅居樂集團的未來較為悲觀。
中金公司表示,雅居樂集團業績增長缺乏確定性。毛利率大幅下降,依靠出售子公司帶來的一次性收益維持了利潤的增長;無論是淨負債率還是融資成本都在提高,公司財務狀況有所惡化。
儘管陳卓林對未來有着美好的預期,卻面臨着與資本市場的信任博弈。
多元化乏力
如今,房價調控之下,尋找多元化的發展道路已經成為傳統房地產企業普遍尋求的出路。雅居樂也不例外。
然而,即使是恒大,碧桂園,萬科之流的優等生,也難有良策,處於燒錢摸索階段。
陳卓林卻在兩年前放下豪言:“我希望2022-2023年,地產跟多元化業務將各佔收入一半。”
不過,或許這對雅樂居來説,並沒那麼難,畢竟,雅樂居的地產業務業績不容樂觀。
想要依靠多元化的佈局,拯救雅居樂於水火,或許只是陳卓林對資本市場的一種浪漫主義幻想。
自2015年開始,雅居樂發力多元化佈局。
2016年由“雅居樂地產控股有限公司”更名為“雅居樂集團控股有限公司”,多元化戰略全面升級。根據雅居樂相關公告介紹,在“以地產為主,多元業務並行”的營運模式下,目前雅居樂已形成地產、雅生活、環保、教育、建設、房管、資本投資和商業管理八大產業集團多元並行的多元化格局。
陳卓林一直以來秉持着“不能把雞蛋放在同一個籃子裏”的原則,認為多元化的業務佈局,有助於分散風險。但是,這種求穩也分散了可以集中發力的賽道,導致很多業務仍處於前期投資階段。
當多個業務的投資需求同時增大時,對主營業務的盈利或舉債要求也提出了更高的要求。
數據顯示,2019年雅居樂計劃在主業之外的非地產行業投入100億,僅上半年雅居樂就投資了約90億元,新增30個非地產項目。另外,物業管理、物業投資及環保業務收入分別較去年同期上升了63.9%、4.9%及68.9%。
伴隨投資規模的擴大,雅居樂的債務也開始上升。
得益於專業化、精細化的管理和服務,雅居樂的“副業”發展態勢看似很樂觀。
“以地產為主,多元業務並行”的發展模式看似成效顯現,但是,多元業務收入佔比僅為10.1%,在地產收入89.9%佔比面前微不足道。
在雅居樂的主營業務頻頻受挫的時候,佈局未定的多元化賽道尚未長成;以雅居樂目前的負債水平,支撐着廣泛佈局的多元化賽道,未免吃力。
泰戈爾曾經在一首小詩裏面寫道:琴絃為什麼斷了呢?我強彈一個它力不能勝的音節,因此琴絃斷了。
雅居樂的琴絃即使尚能支撐,只是,陳卓林想彈奏的音符,未必能響。
流水的員工,鐵打的陳家
2014年,雅樂居發佈的一則公告顯示,其原董事會執行董事陳卓賢、陳卓喜、陳卓南三兄弟及陸倩芳調任為非執行董事,而副總裁黃奉潮、梁正堅及陳忠其獲委任為公司的執行董事,並於即日生效。
這是雅居樂多年前就對投資者承諾的核心管理層改組,此前董事局清一色家族成員的架構備受詬病,一直被業內戲稱為“皇族內閣”。
調整過後,陳氏五兄弟中,尚有雅居樂創始人陳卓林、老大陳卓雄擔任執行董事的角色。
此前,陳卓林是雅居樂的實控人,他和陳卓雄、陳卓喜、陳卓南、陳卓賢兄弟五人創立了雅居樂。於是2014年3月之前,雅居樂的董事會中,六個執行董事全是陳家人:陳卓林和妻子陸倩芳,外加四個兄弟。
在地產公司中這樣如此全額“壟斷”的董事會並不多見,這也讓雅居樂引發了不少質疑。由於家族色彩濃重,雅居樂的架構、流程和管控都相對繁複,使得運作效率較低。
因此,對於雅居樂來説,此次改革,如果能夠實施徹底,必然是適應市場發展需求的一次英明之舉。
但是,事實卻是,雅居樂的這次調整仍然顯得保守了。
陳卓林顯然還不敢把步子邁得太快,自己擔任CEO的同時也把大哥陳卓雄留在了執行董事的席位上,新上位的三位職業經理人也都是經受住多年親信,職責範圍與之前並沒有變化。
對於職業經理人來説,要介入雅居樂的核心管理仍需要很長時間。“這次調整,在根源上沒有太大變化。在管理制度上,雅居樂還是一個不太成熟的公司。”國泰君安分析師餘立峯表示,雅居樂首先要釐清家族內部的權限和職責,把一些業務真正放掉。否則,“外人做管理,業務在自己手裏,執行力還是差”。
更重要的,卸任的四位家族成員至今依舊是公司的董事和大股東。戰略制定、整體策略執行、營銷及統籌區域等核心事務其實是進一步集中到了同時擔任主席和CEO的陳卓林手裏。
從目前來看,陳氏家族在董事會的話語權依然很重。即使董事會成員時不時地有進有出,但大抵還是難以撼動陳氏家族掌權的事實。
事實上,陳卓林本身對於放權一事始終是十分排斥的。在一次採訪中,被問到陳家下一代接班人選的時候,陳卓林直言不諱,“我才50多歲,就問我接班問題?”
因此,如果公司的頂層設計沒有真正改變,那麼任何隔靴搔癢的表面改革都屬於換湯不換藥,無法改善公司執行力偏弱、增速緩慢的問題。
結語
“雅居樂式困境”集齊了中國地產企業慣有常見的危機組合序列。
僅從拿地上來看,陳卓林的“孤注一擲”十分明顯。多年來,雅居樂在突破五百億大關的時候,恒大萬科早已步入千億規模;雅居樂辛苦追擊,終於混跡千億俱樂部的時候,萬科卻早已拿到了三千億的入場券。這或許不止和運氣有關,陳氏家族把握的這個集團,從拿錯地,高舉債的現狀中,如何走出如此被動的困局?
一直處於“亞健康”狀態的雅居樂,未能及時止損,至今幾乎已經積重難返。在巨大的短期債務和不確定的海外債雙重壓力下,雅居樂緊繃的資金鍊能否經受本輪週期的考驗呢?(章嚴| 主筆 財經網事 | 出品)