一個有趣的問題：佛山人為啥不愛住CBD？_風聞

文 / 孫不熟

前兩天到佛山電視台錄一檔節目，順道走馬觀花看了看電視台所在的佛山新城。

佛山新城，聽名字就領會到，屬於城市級CBD，被寄予再造一個新佛山的厚望。它的位置在順德樂從鎮，和佛山老城（禪城）一水之隔，有點佛山版浦東的感覺。

其實這幾年，我個人去佛山最多的地方就是佛山新城，有時候是參加政府考察活動，有時候是出席商務活動，有時候是錄製節目，説這裏是佛山展示給外地人的城市客廳，是沒有問題的。

01

和中國大多數CBD一樣，佛山市政府把全市最好的公建設施都放在這裏，大劇院、科學館、少年宮、圖書館、文化館、博物館、體育中心、新聞中心、婦幼保健院等大型公建一應俱全。

這種資源聚集度，絕對是佛山第一，千燈湖都要相形見絀。

還有中歐中心，這裏是佛山大型會議舉辦地，相當於廣州白雲國際會議中心，同時還是中德工業服務區，是一個國際化的產業服務平台。據説佛山市政府曾經也準備遷到這裏，像深圳福田那樣打造新的政務中心，可見佛山對這個新城的倚重程度之高。

其實，中國絕大多數CBD的套路都一樣，就是公建+寫字樓，佛山新城的作業抄得非常好。

走在新城裏，馬路開闊、樓宇林立、綠化養眼，沒有佛山常見的那種廠房、專業市場和城中村。而且，它距離禪城中心區，僅一水之隔，人口和產業的導入，理論上是分分鐘的事兒。

我想，距離如此之近、資源如此聚集、顏值如此之高的佛山新城，應該是每一個佛山人都向往的理想居所吧？

但是我錯了，我認識的佛山人，談起佛山新城時，並沒有表現出很興趣的樣子。打開貝殼網一看，這裏的次新房大約2萬左右，不僅比祖廟、千燈湖這樣的成熟區要低，也比三龍灣這樣的新區要低，真的有損CBD的尊嚴啊。

我的腦海裏頓時冒出一個問題：為什麼佛山人不愛住CBD？

要知道，在廣州，人們談論起珠江新城時，眼裏會冒光的。資源配置完全遵照珠江新城的佛山新城，為何不受佛山人的待見？

我帶着好奇心和幾個佛山朋友聊了一下，大致總結出這樣幾個觀點：

第一，沒有產業，新城裏的寫字樓空置率高，不能滿足上班需求。

第二，沒有商業，住在那裏，連買菜都是問題，不能滿足居住需求。規劃中倒是有不少商業，但至今還沒有開業。

沒有人住，就沒有商業，沒有商業，就更沒有人住……這就陷入“先有雞還是先有蛋”的困境了。

第三，佛山各區人民的本地意識強，禪城人認為那裏是順德，和自己沒什麼關係，順德人認為自己的中心在大良，而不是樂從這個郊區。南海人更不用説，千燈湖才是他們的時尚歐巴，其他都瞧不上。

然後，佛山新城就尷尬了。

這麼説我就理解了，佛山壓根就是一個“城市羣”啊，佛山市作為一個整體IP的共識不足。在此背景下，如果一個新城突然宣佈它是統領全市的CBD，是很難服眾的。

我在網上看到一個帖子説，現在大家都在講廣佛同城化，其實佛山內部更需要同城化，什麼時候把南海、禪城、順德先同城化了再説。

02

寫到這裏，我腦海裏，冒出另外一個問題：佛山的產業為什麼不願意去CBD？

要説環境、配套、檔次，佛山新城吊打全市任何一個鎮街啊。你説碧桂園、美的、海天醬油為什麼不去佛山新城辦公？

也許，這還和產業結構有關係？佛山的底子是工業城市，第二產業佔比至今仍在60%左右，遠遠超過廣州、深圳，也超過東莞、蘇州、無錫等同類城市。

大家知道，第二產業是不需要CBD的，賣傢俱、做空調、賣醬油的，在寫字樓如何開工？所以佛山的產業重心是下沉到鎮街的，而不是像北上廣那樣被虹吸到CBD的。

換句話説，CBD是生產性服務業高度發達之後的產物，作為工業城市的佛山，還沒有發展到需要CBD的階段。

但是未來呢？誰説佛山的服務業就不會爆發？誰説佛山就永遠不需要CBD？

從數據上看，佛山第二產業的比例已經越來越低，從以前的80%降到60%，這説明佛山的服務業這些年也在發展，對寫字樓的潛在需求是很大的。

那麼，佛山新城的機會是什麼？我認為是佛山服務業佔比超過50%的時候，東莞、蘇州、無錫等城市，一般都是從這個階段才開始冒出CBD的。

我舉個例子，今年東莞的樓市很火，但漲幅最高的居然不是臨深，而是南城和松山湖。松山湖有華為不用説，南城是什麼呢？東莞自己搞的CBD，它在房價上終於表現出超越臨深片區的趨勢。

這説明什麼？東莞自己的產業起來了，不再只是深圳的衞星城。有南城的經驗在先，佛山新城只要把產業搞起來，價值超過千燈湖這些臨廣片區，也是可期的。