聯手茅台，格力地產殺向貴州，到底想幹什麼_風聞

　　文丨西部菌

　　説到格力，你會想到什麼？多數人首先出現在腦海的應該就是家電和“董小姐”。其實，格力地產已經上市超過十年。

　　這家主要地盤仍侷限在珠海的區域性房企一直很邊緣，但最近卻有幾個大動作。

　　本月初，格力地產下屬全資公司珠海合聯房產有限公司以16.51億元拿下三亞兩塊地，土地面積合計3.3萬平方米。

　　另外就是9月21日，格力地產與茅台集團置業公司簽署戰略合作協議：

　　雙方將在探索合作機制、創新供應體系、發展文化旅遊產業等方面深化合作，推動實現優勢互補、互利共贏，助力貴州經濟社會發展。

　　在此之前的多年裏，除了大本營珠海，格力地產佈局的內地城市只有上海和重慶。一月內“下海南，上貴州”，且還是與茅台合作，其動靜之大難免引發外界聯想。

　　“沉寂”多年的格力地產似乎開始真正動起來了，它到底想幹什麼？

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　　尤記得，在格力地產與親兄弟格力電器正式“分家”後，“董小姐”都還在公開場合炮轟過，做地產是不務正業。

　　她“抨擊”的對象當然未必是格力地產，但這家同樣頂着格力“頭銜”的地產商，確實有點“不務正業”的味道。

　　從體量來看，上市超十年的格力地產，仍是一家典型的小房企。不僅與早在2012年就實現營收過千億的格力電器這位昔日的親兄弟比起來，可以用霄壤之別來形容，也被同為家電行業出身的美的置業遠遠拉開差距。

　　2016-2018年，格力電器在營收30億的門檻上經歷了三年的原地踏步。而被稱為實現跨越式發展的2019年，其營收也才剛剛突破40億元。

　　今年上半年，格力地產實現營業收入29.78億元，較上年同期增長11.61%。其中，房地產板塊實現營業收入26.55億元，同比增長111.66%。如果這一勢頭繼續保持，年度營收將有望首次突破50億大關。

　　不過，儘管營收出現明顯增長，它的經營現金流卻又幾乎被“打回原形”。

　　在停滯期的2016-2018年，格力地產經營活動產生的現金流淨額出現了“三連負”，數值在-10億元到-20億元不等。2019年，這一數據終於回正。

　　然而好景不長，今年上半年，經營活動產生的現金流量淨額僅為350.38萬元，同比大幅下滑99.34%。

來源：格力地產2020年半年度報告

　　儘管格力地產解釋稱，這主要是支付工程款增加所致。但企業的現金流緊平衡狀態並沒有得到根本改變。年內是否會重新返“負”，的確不好説。

　　更難受的是，借款壓力也明顯上升。半年報數據顯示，格力地產短期借款未1.86億元，較上年同期增加145.23%；一年內到期的非流動負債72.39億元，較上年更是增加了164.82%。這對一家營收在去年才突破40億的小房企來説，確實會有點難。

　　拿最新出台的“三條紅線”來説，從半年報數據看，格力地產可謂條條踩線：

　　剔除預收款後的資產負債率超過75%，高於70%的紅線。事實上，2017-2019年，其負債率都超過了70%。

　　現金短債比為0.34，深度踩線；

　　淨負債率則更是達到驚人的200%，而紅線是100%。

　　一定程度上説，格力地產雖是小房企，但卻提前承受了一般屬於大房企的大壓力。

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　　格力地產身上與自身體量不匹配的“大企業”壓力，還不僅僅表現在“踩紅線”上，也還包括業務佈局上的過早多元化。

　　一個讓人印象深刻的細節是，打開格力地產官網，首先映入眼簾的竟然是其戰略投資科華生物的宣傳海報。

　　雖然説地產公司做大之後，業務多元化是普遍選擇，但格力地產，一邊是主業多年來無甚起色，另一方面卻是在“副業”上四處出擊，多少給人“不務正業”之感。

　　比如，有媒體就曾這樣解讀格力地產的2019——忙着打漁做口罩 地產業務營收卻連降。

　　當然，真正做口罩應該還是今年才開始。彼時在口罩需求最旺盛的階段，市場上曾傳出格力地產“全年將出口1億片醫用口罩”的説法，由此甚至招來了上交所的問詢函。

　　其實，早在2013年，格力地產就提出了多樣化的轉型方向，除了房地產主業，還包括口岸經濟產業、海洋經濟產業等多個看似與地產無關的領域。

　　在這轉型的七年間，格力地產也承擔瞭如珠澳口岸人工島及珠海公路口岸項目等代建業務，並且一度貢獻了不錯的應收款，但無奈體量還是有限，並未曾根本上解除主業不足的尷尬。

　　“副業”看起來也沒那麼光鮮。比如，2019年，格力地產漁獲營收3.34億元，毛利率只有1.06%；今年上半年，公司漁獲交易銷售金額為1.79億元，較上年同期增長367.92%。雖然增速可觀，但總量依然相當有限。

　　當然，今年對格力地產來説，確實有些特別。除了那個有蹭熱點之嫌的“出口一億隻口罩”傳言，以及收購科華生物接近20%的股權，還有一個重磅動作，就是全資收購珠海免税。

　　今年5月，格力地產發佈公告，稱公司正籌劃以發行股份及支付現金方式購買珠海市免税企業集團有限公司全體股東持有的免税集團100%的股權。

　　前不久，格力地產在官網公佈了關於這項重大資產重組的進展，如無意外，此筆收購應該是穩了。

　　公開資料顯示，珠海免税成立於1987年，是全國最早開展免税品經營業務的企業之一。其在2018年、2019年的營收分別為22.56億元、26.69億元，歸母淨利潤分別為6.43億元、9.44億元。

　　僅從體量上講，這筆交易差不多是同級別公司對同級別公司的收購。這對增加格力地產的估值，以及推進業務多元化將帶來直接助力。

　　比如有説法稱，格力地產的這一次操作或為加入珠海舊改重點建設項目——城市之心鋪路。

　　但更關鍵的，或是看中了珠海免税手裏的免税牌照。因為它是國內唯一一家全資擁有免税、有税、保税(跨境)三大業務運營管理實踐經驗的國有獨資企業。

　　而免税業務，恰好與格力地產的口岸經濟乃至海洋經濟產業對口。

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　　由免税這個點，再來看在三亞拿地，與茅台合作，就沒那麼難理解了。這些動作，很大程度上可以説是收購珠免的“連鎖反應”。

　　要知道，收購三亞的兩個地塊，是明確“擬用於建設濱海高端旅遊零售商業項目，助力國際旅遊消費中心建設”；與茅台的合作，則涉及創新供應體系、發展文旅產業。

　　這些都可以與免税業務實現無縫對接。

　　從此次簽約儀式上的一些細節，也能夠看出端倪。

　　比如，除了茅台和格力地產方面的相關負責人出席，珠免方面也有負責人蔘加；而茅台方面，也顯示有進出口公司的相關負責人蔘加。

　　自此來看，意圖應該是比較明顯了。雙方優勢互補的空間不小，最淺顯的層面而言，茅台可以利用珠免的免税平台，而考慮到茅台在貴州的影響力和地位，格力地產也可以藉助其在貴州搞聯合開發。

　　與茅台這樣的重磅企業達成戰略合作，提振“副業”，也有機會開拓主營業務，這對格力地產的多元轉型和做大地產盤子，都堪稱是大利好。

　　不過，眼下對格力地產來説，不管是主營業務，還是“副業”，要真正走好轉型這一步，難度依然不小。

　　首先，在市場下行、監管趨嚴的大背景下，此時地產主業擴張，絕非易事。甚至最近還傳出二三線城市房貸放款速度放緩的消息。

　　何況，此前格力地產在上海高調拿下的3塊地目前仍處於“難產”狀態。

來源：格力地產2020年半年度報告

　　其次，在多元化版圖上，雖然已經拿到了免税牌，但要真正實現抱負，中間還隔着巨大的現實。

　　不過，已經錯過了房地產“黃金年代”，格力地產要想在“白銀時代”突圍，“副業”可能也是為數不多的選擇了。

　　但是，就家電巨頭在地產業的表現來看，它的確不敢讓人太樂觀（雖然現在的格力地產和格力電器已經沒關係了）。

　　比如，規模較大的美的置業，也疑似踏入高週轉魔咒，去年發生的重大事故就是極為慘痛的教訓。巧合的是，事發地正是貴州。

　　同樣作為從家電行業走出的地產商，格力地產能夠藉助茅台和貴州收穫好運嗎？