租房市場亂象,誰才是罪魁禍首?_風聞
乌鸦校尉-乌鸦校尉官方账号-2020-09-24 07:34
前幾天,我一個同學突然在朋友圈分享了一篇文章,並配發了一句感言,字裏行間都充滿了心酸。

他發的是住建部官網前幾天公佈的 《住房租賃條例(徵求意見稿)》, 其中有幾條關鍵的,的確是讓飽嘗租房心酸的都市年輕人能安下心了
意見稿全文在這裏就不加贅述了,這篇意見稿主要可以歸納為以下8點:
1、房東不得暴力威脅租户騰退
2、中介不得賺取租金差價
3、不得單方面提高或者降低租金
4、未經租户同意房東不得進入
5、裝修不得危及承租人的人身健康
6、房屋中介租賃服務明碼標價
7、違規出租廚房、陽台、地下儲藏室,最高罰50萬
8、承租人不得擅自改動房屋承重結構
發現沒,這條例中大多數條款,都是在維護租客的利益。
在一線城市打工,租房是絕大多數年輕人繞不開的坎,大家或多或少在租房的過程中都碰到過不少糟心事。
而最近半年多的疫情,更是把一些矛盾推到了火燒眉毛,不得不解決的地步。
《住房租賃條例(徵求意見稿)》出來的是正當其時。

2020年6月中旬,身處上海的陳先生收到了一條甘肅某仲裁委的短信—— 商業保險公司因借款合同糾紛申請仲裁,仲裁標的約為4600元。
這位陳先生一臉懵逼,他不記得自己借過什麼錢,只記得自己2016年大學畢業後,跟上海某A公寓簽訂了租房合同,“押二付一”。
結果2018年10月,該家長租公寓資金鍊斷裂,陳先生被房東趕了出來,押金也沒了,如今還面臨被仲裁。
原來,這位陳先生簽訂的所謂“一月一付”的租房合同,其實是以自己名義簽了 ‘“租金貸”。
但銀行把一年租金的貸款直接打到了某A公寓賬户,後者卻按月付給房東,從而長期霸佔大量租金,從而進行風險投資套利。
通過將一個簡簡單單的租房行為,變成了金融遊戲。
一旦資金斷裂、投資失敗,就乾脆拿着租户的貸款——即房東的租金跑路了事,貸款仍舊要已經被趕出來的租户來還。
對於租客來説,自己面臨被掃地出門的風險不説,莫名其妙的徵信違規記錄更是遺禍無窮,嚴重性怎麼説都不為過。

當然,對於個人房東來説,他們同樣有着無盡的委屈。
不少人的生活開支有很大一部分是要靠房租來補充,甚至有的人還兼具房東和租客的雙重身份,自己也在外租房,以租養租。如果這邊的房租斷了,自己那邊就要陷入困境。

更有甚者,一些房東甚者還揹負着沉重的房貸,本來每個月減去必要的生活開支後,剩餘的工資加上租金收入剛好可以還月供,現在租金一斷,生活也徹底陷入了困境。
從旁觀者的角度看, 租客和房東本身都沒有錯,都是受害者,都有用各自的難處,當務之急是同仇敵愾,一起去討公道。
但現實是,房東和租客卻先爆發了激烈衝突。
畢竟,長租公寓一方已經卷款跑路了,再大的火也發不到他們頭上,一些急於收租金的房東往往會要求租客立刻補上之前幾個月的房租,一分錢都不能少,否則趕人。

可對於租客來説,那麼多租金都已經交了,而且自己籤的租房合同也是和二房東(即長租公寓)進行的,和房屋的持有者沒直接關係。按理,房東要錢也該找二房東去要,不該來這威脅趕人。

二房東一跑,房東有房子,租客有家當,只能大眼對小眼。
雖然俗話説得好:退一步海闊天空。可大家心裏想的都一樣,憑什麼這些損失就得我承擔?
這種局面下,想和解是很難的,因為站在誰的一方都有理。
結果,房東和房客之間互相心生怨恨,仇恨加劇,鬧到最後,就會出現部分房客不願意再出租金,也拒絕搬出去,消極抵抗;部分房東就會選擇不冷靜的舉動,強行撬開房屋,將租客的行李一股腦丟出去。
終於,矛盾徹底激化,一地雞毛。

據不完全統計,今年暴雷的長租公寓,有20多家,受到影響的房東、房客達到數十萬人之多。
也許有人會説,這些暴雷的長租公寓都是一些沒聽説過小品牌。
但實際上,大品牌公司爆出的問題,根源上與小品牌是一樣的。
兩年前,曾有一篇 《阿里P7員工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》 的文章爆火,相關話題登上微博熱搜第一,給資本風口上互聯網租房行業來了一記悶棍。
文章稱,一位阿里P7員工王某今年1月在某知名租房平台租了一套複式房子,僅僅半年之後患急性髓系白血病病故。
去世後,王某的妻子檢測其所住房間,發現甲醛嚴重超標,卻被提前解除合同。

這位阿里P7員工當年1月才入職阿里總部,體檢結果顯示,各項指標正常,其身體狀況沒有任何問題。
但在入住半年多後,王某卻越來越感覺身體不舒服,經檢查發現血小板在減少,最終確診為急性髓系白血病。
媒體報道,此“阿里員工之死”事件發生前一年的2017年4月,就有北京海淀的同平台用户同樣在體檢中被告知,白細胞數量只有正常人的60%。
委託專業機構檢測後,這位用户發現,廚房、卧室、客廳的甲醛、TVOC均超標,最高達2.3倍。

這背後的原因很簡單——資本想要節省成本。
無論大品牌小品牌,租房平台的角色實際上就是 “二房東” ,其商業模式的初衷是好的,規範化標準化租房市場。
但是,他們的商業模式,是需要長期才能盈利的。
比如,某城市一套房,業主要租2800,分成4個房間,每個人負擔900,二房東可以賺800元,但對用户還有增值服務如保潔、維修等,其實利潤在500元左右,前期需要裝修,運營成本並不低。
所以,租房平台收房子的週期一般是五年,這五年時間就是他們收回成本、賺取利潤的窗口期。
一句話:時間就是金錢!
問題就在於,一旦裝修,甲醛等裝修有害物質就需要空置一段時間( 長達兩三個月) 才能散盡,這背後就是白花花的錢在流失。
在租户健康和利潤面前,資本毫不猶豫選擇了後者。
所以實際操作中,收來的房子剛剛裝修完等個兩三天就租出去了,後果可想而知。
換句話説,如果想賺錢,某些租房平台就只能在租户健康問題上打折扣,良好的初衷就退化為了赤裸裸的黑心商人。
誰也不知道過去那些年有多少租户因為甲醛問題,身體受到影響,但“阿里員工病故”的熱搜,終於讓租房平台不得不宣佈,下架全國9個城市全部首次出租房源,等待專業機構驗證再上架。
難道穩穩當當賺差價不好嗎?非要玩這些幺蛾子,玩到魚死網破才動手改?
租房平台也不傻,也不是閒的蛋疼,而是被資本拿着 利潤之鞭 追着屁股趕。

在2018年的資本熱潮中,各式各樣的長租公寓打着美好至極的 “租房升級” 轟轟烈烈搶入市場,野蠻生長。
伴隨着“租售並舉的口號”,資本也像嗅到血腥味的鯊魚一樣瘋狂湧入租房市場,
據統計,僅僅兩年,就有大約400億資本湧入租房市場,伴隨着着大量資本的進入,長租公寓也在全國大爆發,北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計達四百多個,管理房間數量超過300萬間。
自如那樣的分散式長租品牌同樣遍地開花,不斷加槓桿融資收房,試圖一統房屋租賃市場。

但好景不長,隨着2019年經濟形勢不斷惡化,長租公寓進入了頻繁暴雷的“至暗時刻”。
2020年的疫情,更是直接給這個行業帶來了前所未有的艱鉅考驗。
據統計,今年以來“暴雷”、“跑路”的長租公寓,高達26家。
僅8月一個月,就有12家公寓倒閉!
沒有倒閉的,也都是一邊喊房東減免租金,一邊又對租客加房租的,想盡辦法活了下來,同時也給本就江河日下的行業口碑再抹了一把污水。
還有一些房屋租賃企業,則不斷尋找廢棄酒店、商業樓羣,從源頭上降低成本,有一些甚至是靠偷税漏税來回補利潤。
想想就可笑,哪個長租公寓者會告訴創投資本,我們以後要靠危害租户健康、違規套取貸款、偷税漏税來賺錢呢?
可現實是,他們就這麼幹了。

互聯網租房打着信息透明的口號,成為了市場風口,頭頂上還罩着政策紅利。勇敢下水的創業者都是80、90後的青年才俊,每一個人似乎都活在時代的潮頭。
他們一個個神氣活現、頭頭是道地講着,自己租房的故事,畫着“做大規模,贏者通吃”的大餅,做着融資上市、人生贏家的資本大夢。
但他們似乎都忘了,或者心照不宣的一個事實:
租房本身並不賺錢,或者説,散租市場大概2%~3%的利潤率根本支撐不了吹上天、吹出花、背上對賭協議的商業模式。

為什麼租房市場,充斥着似乎永遠也摸不透的中介,充斥着真假莫辨的房源,充斥着想方設法壓制租户的公司,充斥着一環套一環的住房套路??
老老實實做生意的賠錢,歪門邪道才能發財;實現信息透明化更是自殺,增加市場混亂程度才能渾水摸魚。
當然,也多少有人站出來想做一下改變。
鏈家夠大了吧,同樣折在了自己的一廂情願中。
在投資圈錢多人傻的 2015年,鏈家旗下“丁丁租房”上線,主打就是 “佣金全免” 的旗號:
“不要租户一分錢,轉而向房東收取5天房租作為中介費”。
鏈家這麼做是打算一統租房市場,靠規模效用、壟斷市場賺錢,結果僅上線一年半就灰溜溜地停止運營。

很多還在租房的讀者看到這裏該想法了,明明租金年年上漲,租房壓力越來越大,租房生意怎麼可能不賺錢??

最近,浙江省發展與改革研究所出了一篇文章 《警惕房價與房租走勢分化》 。
文章説,新冠疫情爆發以來,浙江省多地住房租賃價格持續下行,但二季度的新建住房與二手房商品價格卻企暖回升, 實體經濟與資產價格越來越發生背離 。
文章認為,疫情帶來的收入差距擴大或是房價與房租走勢背離的主因。
文章還引用螞蟻金服研究所《2020年一季度家庭財富報告》數據,稱今年一季度,超過一半税前年收入5萬元及以下羣體財富在減少;而超過五成的税前家庭年收入50萬以上的羣體財富在上升,30~50萬的年收入家庭則是有所上升。
由於高收入羣體對房價總體非常樂觀,而且當前貨幣政策比較寬鬆,所以大量高收入階層紛紛又衝入了樓市。
簡而言之,今年上半年,富者愈富,貧者愈貧的趨勢更加明顯。

眾所周知,租金是經濟好壞的晴雨表,而過高的房價卻是繁榮的反向指標!
租房人羣以中低層收入為主,銀行又大量貸款給富人買房,堅挺的樓市走出了一波的行情,房價一路上揚推高了房價與房貸壓力。
於是,自如等長租公寓收房子的成本越來越高,實體經濟卻依舊沉淪,中低層收入上不來。即使是學生畢業季這樣的傳統租房高峯期,也救不了低迷的租房市場。
一上一下,着急盈利的自如們更加無利可圖,於是只能想方設法降低服務水平、出租甲醛房、玩起租金貸,化身 “黑心二房東” 。

如果這些還不能賺錢的話,乾脆打進入這個行業開始,就玩“高收低租”、“長租短付”套取大量租客的銀行貸款,跑路了事,徹底淪為一場資本騙局,最終演變為 “房東與租客拳腳相見” 的悲劇。
資本泡沫推高資產價格,加劇貧富分化,卻還要去做“二房東”,加着槓桿揹着對賭協議,一窩蜂收割依賴中低層收入的租房市場,還希望謀取暴利……
這簡直就是 “又要馬兒跑,又不給馬吃草” ,要逼死人啊!

就像是一局 貪食蛇遊戲 ,最開始小蛇去吃下任何可以看到的蘋果,吃的越多,身子越大,其他人越活不下,自己也越來越驚險,直到最後發現,整個屏幕都是自己龐大的身軀,食物越來越少 , 在貪婪中走入絕境 ……
馬克思在他的《資本論》裏,對資本有這樣的著名描述:
一有適當的利潤,資本就會非常膽壯起來。只要有10%的利潤,它就會到處被人使用;有20%,就會活潑起來;有50%,就會引起積極的冒險;有100%,就會使人不顧一切法律;有300%,就會使人不怕犯罪,甚至不怕絞首的危險。
馬克思生活的19世紀,歐洲還處於產業資本時代,就尚且有這樣的判斷。
如果馬克思活到了今天,他不僅能看到資本瘋狂的追逐利潤,還會看到在利潤不足時,資本毫不猶豫地吞掉自己的尾巴求生的荒誕現實。