成都和記黃埔遭敲打，禹洲出師不利_風聞

　　文丨西部菌

　　一紙禁令之下，李嘉誠和長實旗下的和記黃埔，又成了成都地產圈的熱門話題。

　　9月23日，成都市高新區財政金融局發佈了一份《關於禁止和記黃埔地產（成都）有限公司融資、貸款和重大資產重組的函》文件，文件提到：

　　因和記黃埔地產（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為，經研究，禁止高新區內金融機構向和記黃埔地產（成都）有限公司及其項目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區內金融機構向和記黃埔地產（成都）有限公司進行重大資產重組提供幫助。

　　這份文件的真實性，已經得到確認。另據官方回覆，涉及捂盤惜售的項目，正是成都著名的神盤南城都匯。

　　值得一提的是，兩個月前的7月，南城都匯被長實打包出售，接盤者為禹洲集團和成都瑞卓置業。其中禹洲集團，正在大舉殺向成都，此次風波無疑是一次重要的折戟。

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　　關於南城都匯項目交易情況，西部城事此前曾推文《成都突然出手，李嘉誠又跑了？》，這裏再簡要地介紹下。

　　在成都市場上，南城都匯極具代表性。首先，它是長實集團2004年進入成都的首秀，當時曾號稱要打造成“21世紀成都的全新地標”。

　　第二，項目規模龐大，總面積1036.47畝，拿地價21.35億元，是當時的成都地王，計劃分8期建設，共約23000多户。

　　第三，項目賣得很好，曾拿下成都樓市的多項銷冠。

來源：網絡

　　然而，16年過去了，南城都匯還沒有開發完。當初成交樓面價才1030元每平，現在周邊都賣到了兩萬多，地價翻了無數倍，長實集團坐享其成，土地升值收益賺的盆滿缽滿。

　　其實將開發週期不斷拉長，也算是長實的慣用做法了。比如上海的真如高尚領域項目，打樁就打了五年，直到現在還有房源推出。

　　不過由於市場下行，調控趨嚴，今年7月，長實將南城都匯78.47億元作價出售，不僅項目被轉賣，和記黃埔（成都）也一併打包轉手，這一動作還引發了“李嘉誠又跑了”的廣泛討論。

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　　就在前不久，因為房價漲幅過快而被兩次點名的成都，下發了《關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，其中明確提到：

　　全面清理已供未開發的土地情況並向社會公佈，加大已供未開發土地的促建力度，嚴格落實閒置土地處置規定，堅決打擊捂地、捂盤行為。

　　南城都匯開發了16年，捂地、捂盤的跡象相當明顯，這次成都調控升級後，被當作重點敲打的對象，也完全在意料之中。

　　而對於遭遇禁令一事，長實集團回應稱，和記黃埔地產（成都）有限公司現在並非長江實業集團有限公司之附屬公司，也不是由集團控制。

　　長實集團的回應，嚴格來説，確實沒毛病，因為在禁令以及樓市新政出台前，長實和禹洲集團等就達成了交易，不只南城都匯，和記黃埔（成都）的控制權已經易主。

　　但要説完全沒有關係，那也不合實際。因為捂地、捂盤，確實是在和記黃埔（成都）未轉手時進行的。這樣一個大項目的運作情況，長實集團難道會不知情？

　　至於接盤的禹洲地產，同樣在第一時間進行的回應：

　　這則處罰是針對原來股東，也只面向成都高新區內的金融機構，對公司收購的項目沒有影響，他們正在爭取項目儘快入市。

　　禹洲集團説的，當然也是事實。“針對原來股東”的細節，正好説明長實集團的回應是避重就輕，故意模糊了重點。

　　不過對禹洲集團來説，作為接盤者，一紙禁令當然不是沒有任何影響。

　　首先具體到項目本身，禹洲集團官網文章曾提到，“禹洲以收併購方式獲取了多個優質項目，其中收購長江實業成都南城都匯資產包”。

來源：網絡

　　然而從現實來看，這一優質資產項目，是存在諸多問題的，嚴重違背了成都的調控政策；而且和記黃埔（成都），現在也在禹洲自己手上了。

　　其次，禹洲集團起家廈門，現總部位於上海，在整個西部的市場份額都少。收購南城都匯項目是殺入成都的關鍵一步，如今攤上此事，多少有些開局不利的意味。

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　　收購南城都匯一個月之後，禹洲集團在成都舉行了首次發佈會，推出了重新運營及包裝後的新案名——山河峯薈。

　　對成都人來説，之前估計很少聽説禹洲的名字，因為它的重心在長三角。半年報顯示，長三角地區的合約銷售為267.67億元，佔比62.47%；西南地區只有8億元，佔比1.9%。

禹洲集團銷售額，來源：官網

　　不過按禹洲的説法，南城都匯項目將帶來“接近230億元的貨值”。這意味着，成都未來將成為禹洲的重鎮，重倉西南、加速全國化的關鍵支點。

　　不只是南城都匯。去年5月，禹洲集團以18400元每平的成交樓面價在成都拿地，溢價率達到134.37%；今年4月，邛崍拿地再次刷新了當地的樓面地價。

　　成都的大舉出手，是禹洲集團近兩年快速擴張的縮影——2018年，禹洲宣佈全面啓動“千億征程，全國深耕”的戰略方針，向千億房企的目標邁進。

　　2019年，禹洲集團的合約銷售額為751.15億元，在克爾瑞榜單上排在第48位。而中指數據顯示，去年上半年的拿地金額達到193億元，位列第27位，規模化野心可見一斑。

　　隨着在全國的大力佈局，禹洲集團的各項業績指標，都有較明顯的上升。

　　年中報顯示，其合約銷售金額428.51億元，同比上升高達50.49%；營收為140.07億元，同比上升20.36%，更是創下歷史新高。

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　　野心勃勃的禹洲集團，這次在成都還是碰上了麻煩。一紙禁令事小，更重要的是，它意味着房地產市場的大小環境，發生了重要的變化。

　　一直以來，禹洲地產業務的區域佈局，都較為謹慎，項目基本集中在一二線城市，只不過地區分化較為嚴重，長三角佔據大頭，過度依賴單一市場的問題較為突出。

　　隨着“白銀時代”的開啓，為了提升抗風險能力，邁過房企競爭的安全線，禹洲集團瞄準千億目標，快速推進全國化戰略。

來源：網絡

　　問題在於，在它接連重倉一二線城市時，這些重點城市的房地產市場，卻面臨着前所未有的調控壓力。限價限售限購之下，房價上漲空間被牢牢鎖住，一有異動，地方就得出手。

　　就像此次的成都，直接切斷了和記黃埔（成都）通過高新區金融機構融資的通道，調控力度是相當嚴格的。禹州接下來在成都的運作，當然也會有所忌憚。

　　而且，三道紅線拋開不談，調控收緊、市場降温，對禹洲集團這類快速擴張中的房企的影響，還會直接體現在業績指標上。

　　在房地產行業，禹洲地集團向來有着可觀的利潤表現，然而近年來毛利率一再下滑。2016年到2019年，分別是36.27%，35.4%，30.72%，26.21%。

　　營收創歷史新高，毛利卻逐漸走低，屬於典型的增收不增利。對此，在去年的年中會上，禹洲集團相關人員曾回應：

　　一方面是行業趨勢，另一方面也與其重倉的一二線城市限價政策嚴格、很難有上漲空間有關。

　　長期來看，房住不炒的原則之下，一二線城市的最嚴調控，或將常態化。

　　這也意味着，禹洲集團想要通過千億規模，讓自己在“白銀時代”更安全，但通過快速規模化擴張來實現千億目標的這條路，本身就是有一定風險的。