房地產的好日子要完了？_風聞

“中國的房地產就是泰坦尼克號”

“我認為中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之後，不但是房地產行業的風險，更大的是金融行業的風險。”

2014年5月23日，SOHO中國有限公司董事長潘石屹這樣説。

一個月後，萬科集團總裁鬱亮在人民日報上發文反駁稱：

“房地產行業已經度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。”

鬱亮的意思是，房地產行業過去“膽大為王”，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了，進入了“白銀時代”，不像以前那麼容易賺錢，但認真做還是可以賺錢的。

潘石屹和鬱亮的發言，也對應了他們背後SOHO中國和萬科的不同戰略。

現在的年輕人可能不大清楚潘石屹究竟是誰了，去翻他的微博也會以為他是搞編程教育的。但當年他可是房地產業叱吒風雲的存在，像知名建築師扎哈·哈迪德設計的銀河SOHO就是他的SOHO中國的物業。業內地位擺在那裏，潘石屹的一言一行都受到極大關注。

潘石屹不看好中國房地產業要早於2014年。早在2012年，潘石屹就宣佈SOHO中國的收入將從建房賣房，變成自持物業收租。

那年SOHO中國還是個相當有影響力的房地產公司，年底的歸母淨利潤高達105.85億元.作為對比，那年的恒大歸母淨利潤也就91.71億元，低於SOHO中國。

隨後的幾年裏，潘石屹踐行不看好中國房地產業的想法，開發項目越來越少，庫存去完了又對自持物業賣賣賣。曾經的百強房企SOHO中國，逐漸從每年第三方機構發佈的房地產榜單中消失了。如今SOHO中國所持物業所剩不多，甚至差點賣身給了外國財團黑石集團，老闆潘石屹也做起了富貴閒人，時不時玩玩攝影，學學python。

另一邊，鬱亮對中國房地產的看法沒有潘石屹那麼悲觀，萬科也就沒有像SOHO中國那樣大幅減少開發新項目。

不過作為當時國內房地產界數一數二的龍頭企業，萬科拿地和開發新項目都相對謹慎些。在鬱亮提出“白銀時代”之前的幾年裏，萬科每年買地金額佔銷售金額的比例基本在40%左右，到了2014年甚至低於40%。

要知道房地產業很多企業的特點就是高負債、高週轉。房地產企業的推動力就是“融資-拿地-建設-回款-融資”的高負債、高週轉循環，而在中國房地產市場化之後，房子就不怎麼愁賣過。這就是很多房地產企業敢於高負債的底氣——借到錢，拿到地，只要資金鍊不斷，房子就賣得出去，錢就賺得到。

而為了維持資金鍊不斷，房地產企業就會追求快速建設，快速賣房，形成了房地產業高速運轉的永動機。

萬科拿地如此謹慎，説明萬科也是照着鬱亮提出的“白銀時代”實踐的，沒有在之後幾年大規模融資，大規模拿地，大規模建設和出售。

不管怎麼説，2014年，SOHO中國和萬科，都對中國房地產業的未來有了一定的悲觀態度。

突然來臨的行情

2014年對中國房地產業產生悲觀態度，也不是沒有道理。

那年10月美聯儲宣佈結束量化寬鬆，眼看着美國就要進入加息週期。這就意味着美元利率有走高壓力，將導致更多資金迴流美國，對於人民幣將構成貶值壓力。

隨着美聯儲退出量化寬鬆，加息週期開始，人民幣也確實開始了對美元的貶值。人民幣貶值會使相應以人民幣計價的資產，如房產價格降低。

本來美聯儲加息就利於外資流出國內，2015-2016年中國貨物出口額又連續兩年下降，外匯儲備就從2014年最高位的近4萬億美元下降到2016年底接近3萬億美元，兩年半時間下降了近1萬億美元。

經濟增速也從2014年的7.4%降低到2016年的6.8%，以至於2016年有專家稱這是**“L”型增長**。這麼一説倒是形象，民間傳開就不大好聽了，都在討論這“L”的一豎到底有多深。

其他不利於房地產的因素，比如人口增長率和城鎮化減速等，也成了各路房地產空頭津津樂道的話題。

按理説，在資本外流、經濟增速不斷下降的背景下，房價和資產價格應該呈現下降的趨勢。房地產企業理應對2014年之後的房地產市場感到一定程度的悲觀。

然而，從2014年底開始，**深圳的房價先開始快速拉昇，隨後房價上漲蔓延到一二線城市。隨着一二線城市房地產限購等措施出現，三四線城市棚改開啓，2017年房價上漲又蔓延到三四線城市。**2015-2017年，實現了一輪全國房價普漲。

房價最先啓動的深圳，2015年初均價28993元/平，年底漲到了41494元/平，一年時間裏漲了四成多。

**☉**數據來源：安居客

這真是一輪瘋狂的房地產行情。

不怎麼搞開發的SOHO中國徹底錯過了隨後幾年房價迅速上漲的房地產好年景，萬科也在這輪房價上漲中由於謹慎等原因沒成為大贏家。

更大的贏家還是迎合了瘋狂行情的房地產商。

不同於悲觀的SOHO中國和謹慎的萬科，恒大在那幾年裏高速擴張。

恒大的擴張還是高槓杆，高週轉那一套。

許老闆曾下令要求所有地產公司總裁專職買地，並開出了高昂的獎懲條款，迅速積累起了大量的土地儲備。

為了拿地和建設，恒大還要大量融資。2015年恒大淨負債率高達93.5%，2016年更是提高到119.8%，相比之下，萬科當年淨負債率只有25.9%。當時恒大私下融資的利率比萬科要高不少。

原本業內數一數二的萬科，在那幾年卻遇到了麻煩。寶能趁萬科股價較低的時候不斷買入，2015年底成了萬科第一大股東，隨後開始了萬科的控制權之爭。這場爭奪一直持續到2017年，甚至恒大也中途插手了。控制權的不確定，也阻礙了萬科的拿地進程。

那幾年房價高漲，恒大的高槓杆擴張是押對了寶——房子只要建起來，就不愁賣。2016年，恒大銷售額超越萬科，成為國內房企之首。

緊縮土地供給

為什麼有那麼多對房價的不利因素，2015-2017年仍然出現了一輪房價上漲？

資金面上看，那幾年的經濟增速在下滑，於是2015年央行降息，刺激經濟增長。降息促成了房貸利率的下降。

另外，我們之前的文章裏也提到過，地方政府對土地財政產生了依賴。這種依賴不僅僅是通過賣地可以得到收入，還有經營土地使土地升值，再將土地抵押出去貸款融資。

為了應對金融危機的衝擊，2008年之後各地成立了大量的融資平台，以土地作為擔保直接從銀行獲得信貸，為地方的基礎設施建設融資。

對於地方政府來説，抵押土地融資有一個好處，那就是不需要把土地真正轉讓出去賣錢，只需要抵押就可以貸款得到現金流。當2014年開始美國退出量化寬鬆，外匯淨流出開始的時候，外部衝擊來了，地方政府的土地就有貶值的趨勢，地方政府可以通過限制土地轉讓規模，拉抬地價，讓沒有真正賣出去而是要拿去抵押的土地更加值錢。

地方政府賣地收入可能因為土地轉讓規模變小而減少了，但能夠通過土地抵押得到的信貸增加了，總體來説還是對現金流有利。

2014年開始，住宅用地供應量也確實大幅收緊了，2013年尚有13.81萬公頃的國有住宅用地供應，2014年這個數字就下降至10. 2萬公頃，2015年進一步下降至8.26萬公頃。

**☉**數據來源：歷年中國國土資源公報

這還只是反映了全國平均水平，對於一二線城市而言，國有住宅用地供應縮減相對更大。例如，北京2015年住宅用地供應縮減了27%。對於多數城市而言，土地供應在2015年、2016年都有所下降，且2016年較2015年同期明顯下降，廣州降幅更是超過七成。許老闆抓緊時間拿地，在當時可是做對了。

可以説，2014年地價有下降趨勢的時候，國有住宅用地供應縮減，地方政府賣的地少了，地價沒有下降反而提高了。地方政府雖然賣地收入少了，抵押土地獲得的信貸卻多了，總的現金流是保住甚至增加了。

保住了現金流的政府把錢投入到了基礎設施建設中，這是拉動經濟增長立竿見影的辦法。而且基礎設施建設還直接影響鋼鐵、水泥等重工業部門的產出和投資，搞基建就能拉動上下游很多產業——至於基礎設施建設本身的盈利情況，那就只能交給下一任考慮啦，這一任的任務就是全速發展。

然而這麼做的負面影響，除了某些建設難以收回投資之外，還有對其他產業的擠出作用。

緊縮土地供給導致了高地價和高房價，掏空了六個錢包，抑制居民消費。土地價格的上升也使得地方政府通過土地抵押借貸的資金增加，這會提高其他部門獲得貸款的難度，擠出其他部門的投資。

另外，地方政府抵押土地獲得資金進行投資，假如經濟發展得好就一切好説，假如經濟發展不如人意，土地增值跟不上，以前的投資又難回本，等待地方政府的就是高昂的債務。這一點在《怎麼欠的債？》裏我們就提到過。

調控加碼

2015-2017年的房價普漲，對當時的人心態衝擊還是挺大的。

有些人本來想攢點錢在一線城市買房，發現一線城市房價突然漲了，趕不上車了，就只好去二線城市買房。動作慢的，發現成都杭州房價也漲了起來，只能咬咬牙堅決上車了。

很多人經歷了這幾年，相信房價會永遠漲，許多和房價有關的言論聽上去更刺激了。

2018年，樊綱提出了“六個錢包”論。按他的説法，當時買房，別説榨乾父母，就是榨乾爺爺奶奶、姥姥姥爺，動用“六個錢包”，也是值得的。

多年以前，啃老可是被社會廣泛指責的過錯，而那幾年後，年輕人能掏空六個錢包在一線城市買房都是有出息了——起碼他有一線城市的房票，幫助全家搶到了優質資產。

除了對人心有影響，房價增長對金融業影響也很大，潘石屹當年那句“更大的是金融行業的風險”並沒有説錯。

為了防控金融風險，2015年國家就開始了去槓桿，歷年強調，已經讓結構性去槓桿取得初步成效，2017年我國宏觀槓桿率僅上升了2.4個百分點，2018年甚至下降了1.9個百分點。

為了壓制房價漲勢，2016年調控開始加碼，“房住不炒”也提出來了。但是地方政府總能想辦法繞開限購，老手也知道怎麼鑽空子，於是調控不斷加碼。今年初深圳剛漲房價，嚴厲的限購措施就來了——要知道上一次房價大漲就是深圳開的頭，壓住深圳房價很有意義。

最近兩年，美國因經濟疲軟和疫情影響，原本的加息週期無果而終，不僅降到了零利率還進一步大放水，眼瞅着人民幣對美元都升值了……

外部壓力小了，內部就有調整的空間，正是減少地方財政對土地財政依賴、轉換投資乃至經濟增長模式的機會。

於是今年的房地產調控力度很大。

最近的大招是8月份住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議為房地產融資劃定 “三條紅線”：

剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；

淨負債率不得大於100%；

現金短債比不得小於1倍

限期整改後還越過三條紅線的，不得融資。

這對很多依賴高槓杆運轉的房地產企業是致命的。

參加座談會的有12家業內知名房企，根據其“越線”程度，從嚴重到安全劃了“紅”、“橙”、“黃”、“綠”四檔。國盛證券估計，位於紅檔的是中國恒大、融創中國、綠地控股、中梁控股；位於橙檔的是陽光城；位於黃檔的是碧桂園、萬科、新城控股；位於綠檔的多為央企系房地產公司，包括保利發展、中海地產、華潤置地、華僑城。

具體的分檔不得而知，但是可以確定的是，高槓杆經營的恒大調整壓力最大，謹慎發展的萬科相對安全。這大概也是“福兮禍所依，禍兮福所伏”吧。

要説這恒大執行力還真強，要回籠資金降槓桿，開完會立即就推出了七折賣房，打了其他房企一個措手不及。

可能房地產業容易賺錢的日子，真的要結束了。當然，這並不意味着房價就會便宜，一線城市的房子，仍是優質資產，大把的人願意為它付出高溢價，哪管這要掏空6個還是600個錢包。

參考文獻

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2017年房地產市場格局“劇變”：一二線城市降温 三四線城市“逆襲”崛起 | 每經網 http://www.nbd.com.cn/articles/2018-01-19/1184795.html

美聯儲宣佈退出QE 史上最大規模貨幣試驗謝幕-搜狐財經 https://business.sohu.com/20141030/n405596480.shtml

外匯儲備兩年降25% 我們的一萬億美元去哪了|外匯儲備|資本外流_新浪財經_新浪網 http://finance.sina.com.cn/money/forex/2016-12-12/doc-ifxypipt0964524.shtml

恒大推出“7折賣房”等優惠政策 “金九銀十”銷售目標衝刺2000億_中國經濟網國家經濟門户 http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/202009/07/t20200907_35686360.shtml

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