房地產開發商的利潤有多高，看人家怎麼玩？_風聞

政府 開發商銀行購房者形成利益交叉螺旋。讓部分人暴富，讓大多數人變成房奴。如果國家能讓房產市場正常合理發展，不讓少數人掠奪了多數人的儲蓄和未來，中國的內需還有巨大的潛力，或許能提前進入中等收入國家。現在房地鄉綁架了中國經濟，金融，老百姓的未來。

房價上升可以掩蓋一切危機，雖然金融系統做過多次房產下跌30%下壓力測試，但一但真的系統性下跌30%，形成趨勢，誰也拉不住。誰能想到股市從5000能跌到1800？房市亦如此。

房地產開發商本質上就是金融公司，一個百億的項目10億的運作資金就夠了，只要能拿到土地就能多次融資。房產公司不需要任何1固定資產，只要能保證資金鍊，只要房價一直漲，就能無限循環下去。

説白了，開發商用別人的錢賺自己的錢，講好故事即可。即使公司倒閉了，虧的都是銀行，承包商，供應商，購房者！

舉個小例子，本人也在小地產公司工作多年，本人親手經歷的項目：本項目佔地面積120畝，政府承諾淨地，但拆遷不徹底，有老百姓復耕，有一棟廠房，後期又花了幾百萬搞定。規劃建築面積28萬平（車庫8萬），包括一棟寫字樓（28層2萬平），2萬平聯排，其它18一32層住宅14棟，一層地下車庫（I000十車位）。土地出讓及增值税二共2億，四位股東各出資5幹萬。拿地後因為拆遷不徹底擱置2年，這期間取得各種許可證：土地，規劃和施工。股東用土地抵壓貸款2億多（錢回來了，土地已升值，旁邊就是地王），有規劃和施工許可證後招標開建，甲供主材，承包商總包墊資施工至少到甲方取得預售許可證，這期間甲方最大的支出是甲供材（鋼筋混凝土），不到一個億。辦出預售證，開賣，網籤回款，付部分工程款（已完工70%）。項目工期3年，中間主體工程超過大半可繼續在銀行項目融資貸款，項目分三次預售，二次開盤迴款後股東就可以提回投資2億，剩餘資金夠週轉了。項目總共賣了12億（去化率超90%，不含寫字樓和部分未售出聯排及住宅，車庫加儲藏室賣了1.3億）。總建築及硬套綠化成本約7億，車庫不單計面積，總成本約9億，其它管理成本銷售成本（廣告700萬，代理公司銷售人員工資及提成1500萬，管理及辦公600萬，不算股東一共10個人，辦公室前期租的後期在工地辦公）。剩餘的房子寫字樓車位及物業用房四位股東平分大致如下：寫字樓5000幹平（本項目最大敗筆，不好賣），聯排別墅若干，商鋪2500平（3萬一平米），住宅若干，車位若干，現金大家算？贏利大家算？

欠政府税費多少未知，項目結束，除3個財務所有人員無補償遣散，公司未欠任何工程款材料款人員工資等，公司宣佈破產。

給大家提供個重要數建築及綠化成本3500元/平，地價1000元/平。全國各地建築成本卻不會差太多，一二線城市要高一些。地價差的會很多。

本項目在山東煙台城區。

所以恒大敢危脅政府和國家，人家有底氣，反正不是我的錢，中國有多少地產公司？其它公司亦如此。

相比房價暴漲，政府更怕房價跌，一跌資金鍊就斷了，那就是金融泥石流，曾經的日本就是這樣死的。

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