關於成都和黃屯地的新聞，我發點前員工親身體會揭密_風聞

我在和黃以前上過幾年班。

對和黃屯地的套路還是熟悉的

和黃買地的錢真是他的自有資金，而且以前是特別從海外把美元兑換進中國來買地。因為前些年人民幣不停升值，他拿美元換人幣是賺的，而且這個差價還不少。

這個是當年國家政府對和黃的優惠。其他企業很難，有外匯管制的。但是和黃的美元幾乎沒有障礙，不停的進入國內換成人民幣買地了。這也是當年國家希望李嘉誠幫着穩定香港局勢給的優惠待遇吧，但是現在看來是餵狗了。

然後拿地之後，他是一次性支付全款。因為之前説的是美元換人民幣的賺取人民幣升值差價原因。他越早全款越划得來（最後人民幣真的是每一個月都對美元升一點，幾十億上百億美元兑換進入國內，早一兩個月，光這就能賺好幾億，甚至幾十億人民幣）。

好了，他把這個地完全買下來之後，就會嚴格死扣供國家標準供地合同條款，非要政府把這個土地範圍內的所有住户全部拆遷完畢（核黃不理任何釘子户，而一般地產公司為了加快項目進度往往會對釘子户妥協自掏錢擺平，因為利息背不起）。所有施水電道路場平到位，然後建築垃圾不能超過地表30釐米。光這種嚴格的收地條件就能拖5到6年。因為之前國內很不規範，很多政府賣了地之後就不管收地的問題，地產商得另花額外出錢去把地弄乾淨。

和黃就鑽這種空子。能夠讓政府無可奈何的看着它的地放5到6年。當然，這個階段還真不能説和黃不對，是它有底氣在沒有貸款資金利息壓力情況下，可以跟政府玩合同文字遊戲。

政府基本百分之百無可奈何：

其他地產商為了省錢買地的錢都是分期支付，沒有按合同約定時間內付完全款，所以政府也可以逼着他在條件不具備的情況下收地推進工程，無法囤地。長期以來就形成了另外一套合同之外的潛規則習慣。

和黃壕無人性的迅速第一時間交全款，政府就不能逼迫他不按合同條件約定勉強收地開工。然後就只能心痛地看着和黃合理合法的5、6年稱政府違約沒有供達到合同要求的乾淨的地，拒絕收地。

和黃：我都沒收地，何來囤地？政府：。。。。。

當年地產業非常火爆的時候，5、6年就能讓原地價翻幾倍，政府當年可以説用比較便宜的價格把地賣給和黃，就是希望和黃能夠把整個區域帶熱。可沒想到和黃5、6年拒絕收地開工反而享受了這個區域被政府和其他地產商燒錢搞好之後的幾倍地價溢價（此後還沒有土地增值税，簡直是狂賺）。

政府氣的吐血，但是沒有辦法。因為當年政府已經習慣了跟其他地產方式的不規範操作，而和黃理論上完全執行國家法律的。也挺有政府起訴過，要求和黃補差價。結果敗訴了。

過了好幾年之後，政府硬着頭皮把那個地清理乾淨達到了何方的接收標準，可以説當年賣個和黃這土地錢基本上就在清理過程中全部消耗了。從政府層面角度，這個地實際上是倒貼了和黃錢。

和黃正式收地並辦了土地證之後，當然就順理成章的把土地進行銀行抵押拿錢了。這就是為什麼新聞裏報道的買地21.6億，銀行可以融資26億。因為實際的地價已經是20.6億至少翻倍了。

和黃這時就會老老實實的開始開發啦？你想多了。這個階段開始辦規劃許可證，施工許可證，銷售許可證（每個證都要n多部門簽字審批，如果真的按部就班，理論上這三個證辦齊要兩到三年。）。一般地產公司都會多頭並進各種渠道儘可能壓縮時間，有時候甚至在沒有證的情況下推進項目認繳罰款。三個月內把所有手續搞定，交個上百萬罰款，早一個月的資金利息錢都有多的。

而和黃就會老老實實的按照政府的時間節點慢慢辦。

例如規劃方案如果被政府打回來了，他就會花一兩個月重做新方案，再報一次。再打回來，我再重做一個新的。反正我不在舊方案上修改，這樣政府規規矩矩審新方案就要花很長時間。

和黃的套路真的是很深很深：一個手續，我就一項一項的辦，而且提交申報資料都卡在政府規定的時間上限，這樣就算政府想主動給和黃特事特辦加快速度都做不到。

可想而知，這又幾年時間過去了。

然後招標又可以多評幾次標。好容易定下施工單位了，也嚴格執行施工標準絕不趕工期（這個把很多國內施工企業都拖死了，投標報價時都是按照國內常見的幾個月建成算的成本。但是和黃的這麼一搞幾年才能建成。成本上根本受不了。曾經發生過某地企業，退出和黃項目，主動要求放棄剩餘工程款淨身出户，不然被和黃打官司違約那點錢還不夠賠的。）。因為它的承包企業基本上賺不到什麼錢，工程質量就好不起來。倒不是人家刻意要製造偽劣工程，而是實在是貼不起那個錢了。

好了，到了可以預售的時候。一般企業都是拼了命的打擦邊球，儘可能早點預售回款。和黃也是儘可能晚預售。利用各種法規合理合法的捂盤惜售。

和黃反正就是利用上述方法。鑽政府政策和潛規則的空子，項目經過十幾年終於銷售完工之後，反正項目清算可以發現這個樓盤項目像內地白送給一樣。和黃拿這幾乎算是白送的項目還賣了自己的錢。

和黃大陸區域不是一個項目這麼搞，是整個中國十幾個分公司都這麼搞。所以好多年前政府就不待見和黃了。和黃也拿不到新的地了。但是他十幾年前拿的那麼多地也賺的太飽了，而且只有極少數樓盤政府可以對他進行處罰，那還是因為它個別項目花招做的太過火，終於違反合同，被政府抓住了把柄。

好在現在整體大氣候變了。房地產市場不在火爆，然後人民幣對美元也一路匯率下跌。摘瓜老人在香港跟政府搗鬼，右英國投資又受到重創，沒那麼多現金流玩囤地遊戲。

政府終於找到機會禁止國內銀行給他融資。算是小小的報了當年一箭之仇。