囤地的人確實混蛋，但國家目前對此懲罰很嚴了，我來講講房價暴漲的真正原因_風聞

您的“高週轉有利於房地產價格平抑”這個説法是完全搞錯了房地產價格爆炸的原因：前些年房地產漲價的原因從來都不是囤地，囤地者最多是投機成功的混蛋，而不是房價高企的始作俑者，房價爆炸上漲是一個完整的市場鏈路互相作用的問題。

首先為了為了讓各位能夠快速懂得房地產的表層邏輯，我説個簡單的故事。

最近麪包市場行情好，一個麪包師要賣麪包，他需要去買麪粉，這是他發現市場上的所有面粉都在被人搶購，於是為了確保自己能買到麪粉，他就跟銀行借錢。銀行知道買了麪粉以後麪包一定會被搶購一空，於是就願意貸款給這個麪包師。麪包師拿着這個錢去市場上買麪粉，原來只能買一斤麪粉的錢因為銀行配資所以可以買十斤麪粉了。麪包師不斷提高做麪包的效率，加快烤制速度，在麪包還沒烤好的時候就開賣。市場上多了很多看起來香噴噴的麪包，但是吃一口就發現裏面根本沒熟。

在這個故事裏，麪粉就是土地，烤制過程就是造房子，麪包師就是房地產商，銀行……還是銀行，或者説以銀行為代表的，給房地產防水的金融機構。

説深一點：房地產價格的暴漲和政府監管、房地產商、金融機構都有關係，而高週轉本身對房地產價格的高企起到了至關重要的助推作用。為了便於理解，以下內容我們只説住宅用地。

首先，對於政府而言，每年的出地量由兩個指標決定：1、國家規定的建設用地指標；2、當地的住宅出地計劃。前者是剛性不能動的，後者是在前者框架下當地可變的。

對於政府而言，惜地當然可以推高土地價格，但是這不完全是好事兒，主要原因有下：

1、簡單地説，地價*出地面積=政府財政收入，所以不是地價越高越好，而是兩者相乘的最終總額越高越好。

2、過高的地價會抑制投資需求，而招商引資一直都是政府的一把手工程。

3、當期政府往往有很強的財政衝動去完成政府績效，所以沒必要一味地惜地（雖然某種意義上土地價格高也能增加政府龍頭項目的議價工具箱，這裏不展開）。

但是可以肯定，房地產價格上漲對政府而言，短期內確實利大於弊。

其次，對於金融機構而言，給一個冉冉上升的市場放錢，沒有比這個更好的生意了。

再次，對於房地產商而言，原來我能拿一塊地的錢，靠着金融機構能幹下十塊地。原來不敢想的價格，現在銀行幫我出錢，沒有比這個更划算的事兒了。於是這就形成了高週轉和搶地王的基礎。

最後，對於買家而言，沒有什麼事兒比買了房以後等着它漲更快的來錢方式了，於是願意用更多的錢去買房。注意，這裏已經是非常末端了，對房地產價格的實質提升其實是相當有限的：因為地價的高低決定了他們投資的意願高低。由於買家沒有房地產持有成本，所以投資性的房地產成為了蓄水池，越積越大（這裏説個題外話：國家限售限購的核心目的是管理並穩定房地產流通盤價格，因為流通盤價格決定了整體市場價格。也就是你鄰居把房子賣了1000萬，你房子就值1000萬。而限制流通盤總體交易標的，就能最大化控制價格企穩）。

在這個鏈路下，又因為房地產兼具商品+投資屬性，所以房地產商四處攻城略地，尤其是大房地產商，因為他們的背書更強，所以往往能拿到銀行更多的錢，所以在搶地的時候比小房地產商更具備優勢。

這時，很多原來2000-3000一平的小縣城因為碧桂園恒大之流的進入，好地塊只要被搶，就基本能被碧桂園恒大搶出新高。請問高週轉能脱開干係麼？而且在高週轉的體系之下，原本應該有的水泥強度（很大程度上取決於養護期的長度）等關鍵建設質量指標被最大化忽視，百姓住上了垃圾房子，請問高週轉無罪麼？

我們再比較一下囤地和高週轉的區別：囤地需要捂着，賭未來能不能漲足夠多，基本屬於花10塊錢，3-5年幹一樁生意，賭這樁生意能翻多少倍。而高週轉屬於花十塊錢，一年幹4樁生意，明年十塊錢變成十四塊，能幹五樁生意，後年變成20塊，能幹八樁生意……請問如果你是資本，請問你會選哪個？囤地很多時候享受的是高週轉和高配資下帶來的成果，而你卻把囤地當成了原因，這就是本末倒置了。更何況，國家對囤地的懲罰已經極其嚴格了。

本評論由用户“千筆小羊”推薦，來自《沒有恒大這類公司，房價更貴更高？》一文。內容僅代表用户觀點，標題為小編添加，更多熱乎討論請移步原文。