中國房地產的戰略性錯誤_風聞

中國的房地產業是經濟最大的爭議話題，這個問題成為中國經濟的不定時炸彈，因為這個產業幾乎所有的錢都來源於銀行，房地產成為綁架了經濟和金融的不定時炸彈。

房地產發展的第一個戰略性錯誤就是70年使用權的制度設計。

房地產的商業化推出有其時代背景，就是人民羣眾對住房需要的強烈要求與國家供給的矛盾日益突出，依靠過去福利分房的房產製度無法繼續下去了。建國幾十年建設了數十億的住宅，這是一筆巨大的投資。但是在1980年代這筆巨大的投資和財富成了政府的財政包袱，政府不但沒有收益，還有支付巨大的維修成本。另一個住宅商品化的動機就是1980年代發生俄羅惡性通貨膨脹，發行的大量貨幣停留在居民手中，導致市場一直處於通脹壓力下。住宅的商品化可以回收貨幣，降低通脹壓力。解除財政壓力和回收貨幣是住房商品化的動因。當時一個政策就是把公有住宅出售給私人，數億平方米的住宅可以回收萬億的貨幣。這是房子商品化是市場經濟的必然邏輯。

但是在住宅商品化的制度設計上，中國政府犯了嚴重的錯誤，那就是一次出售70年土地使用權這個土地政策。世界上許多發達國家都有房地產，都是商品化的，中國唯獨採用了香港的70年土地使用權政策，這個政策導致了中國的房地產市場從制度設計上就是錯了，第一粒釦子歪了。

一般發達國家都採用地產税和房產税的房地產政策，這個政策比70年土地使用權要好的太多了。

第一政府的財政應該是税收，非税收入應該是小數。70年土地使用權的政策把應該規範化的土地收入變成了非規範的預算外收入，而且數目巨大。預算外收入不固定，且脱離預算管理，遊走於法律的邊緣，因為土地使用權的價格並無法律規定，這就給腐敗留足了空間。而政府財政過渡依賴非預算收入保持平衡也讓政府施政失去了平衡性，過度關注房地產從而擠壓了其他產業的發展。

第二，70年土地使用權破壞了税負平等的原則，早先獲得土地的企業不用負擔土地使用權費用，而後來的企業則要一次交付70年的使用費。

第三破壞了未來政府的權力。現任政府一次把70年的使用權賣出去，這是把以後的政府的權力提前套現，破壞了後來政府的財政權力。而且因為土地賣的越多政府的錢越多，現任政府有極大的動機賣地提前套現，這給以後政府的財政挖了一個大坑。

第四，一次收取70年土地使用權費用讓土地增值收益私有化，影響未來政府財政收入。一般地土地價值隨着經濟發展而增加，而城市的基礎設施和管理成本也隨着經濟發展而增加。而土地出讓金一次性收取，未來政府財政支出增加而收入被前政府一次性收取，這造成政府財政的結構性矛盾，越發展則這個矛盾越突出。土地屬於不可再生資源，前期政府賣地獲得財政“自由”是以未來政府的財政赤字為代價的“寅吃卯糧”。

第五，因為一次性收取70年土地出讓金，推高了商品住房價格，在房地產市場化初期無法推動，因為高昂的房價超出人民的負擔能力，只好靠金融貸款支持，這導致房地產幾乎所有的產業鏈環節都靠銀行資金支持，房地產開發商，建築商和消費者全部都靠銀行貸款，這導致房地產的風險最後全部集中到銀行身上。

這個房地產製度設計是一個經濟犯罪，對國家和人民的犯罪行為。採用這個制度的經濟體沒有經濟不出問題的，香港現在除了房地產就剩下金融了。

房地產市場的基礎制度設計一定是房地產税，這樣政府的税收是普遍性的，有法理基礎的。現在中國的土地制度徵收房地產税從法理上缺乏基礎，因為土地是國家的，房產擁有者只是購買了土地使用權，對使用權徵税的邏輯是什麼？

別扯什麼房地產也是實體經濟，高層鋼筋混凝土建築的建安成本也就是2000 多元，動輒幾萬一平米的房子帶動的實體內容根本不成比例，這種投資收益根本沒有經濟價值。

因為制度設計錯誤，導致土地增值收益的私有化，所以房地產成為金融投機的熱門。因為土地增值歸個人，所以佔有房子的資源越多收益越大，而風險則主要由銀行承擔。30%的首付比例，放大了投機收益，因為房子價格翻番則意味着投資收益6倍以上。這種收益比率按照馬克思的説法都可以冒上斷頭台的風險了。

其後2008年金融危機，國家4萬億投資刺激經濟，實際上銀行投入了20多萬億，這些錢大部分流入了房地產，讓已經高企的房價再次翻番，超額了投資收益越發刺激資金流入房地產，造成房地產泡沫。因為房地產隊資金的吸取和房價高漲帶動房租和勞動力成本上升形成對其他產業的擠出效應，房地產形成了危險的金融泡沫。2010年前後國內房地產市場形成巨大的積壓賣不出去的房子，形成系統性的金融風險。房地產公司的房子砸在手裏，特別是三四線城市的房子積壓更形嚴重，人口外流，收入低，剛需消化不良。因為房地產完全靠銀行貸款，所以形成系統性風險。這就導致了第二次房地產刺激政策的出台。

2013年，為了解決房地產導致的系統性金融風險，國家再次推出新的房地產刺激政策，這是一套“組合拳”，一是危舊房和棚户區改造，貨幣拆遷。讓居民手裏有錢買房。二一個是抬高一線城市房價，造成房價上漲趨勢，驅動投資資金尋找房價“窪地”，進入2，3，4線城市消化商品房。把房地產商的房子轉給投資者。這樣銀行的風險從房地產開發商轉移到消費者。這個政策再次使一線城市的房價翻番，帶動周邊房價高漲。確實老百姓拿出錢買房，然後就被套牢在3，4線城市的房產上了。房貸壓力直接傳到到消費，讓居民無力消費。

從房地產政策的演進就看到，房地產已經變成“鴉片”，總是有人想用它刺激經濟，而且呈現出越刺激越需要更大的刺激的毒品效應。

現在政府下決心不再吃藥，戒絕“鴉片”，堅持“房住不炒”的底線是避免中國因為房地產泡沫導致經濟危機的正確決策。

但是房地產的問題，經濟發展的問題還是要解決，現在的政策只是防止危機發生和擴大，而不是消除危機，房地產和金融危機發生的可能始終存在。

要解決房地產的危機隱患有幾個原則，第一就是必須改變70年土地出讓金，變為房地產税，這是政府未來財政收入的一大塊，而且也是政府調節房地產發展的主要抓手。出台政策可以劃斷，新房新辦法，老房老辦法。可以把小產權房通過房地產税合法化。在原有土地使用權70年到期以後變更為土地税。可以對現有住房超面積實行累進税增加税源。這個事情必須作，但是時機和步驟要精確。

第二發展新的產業結構，尋找新的經濟增長點取代房地產。這個新的經濟增長點10年前我就提出了，現在中央也是按照這個思路進行的。第一就是新農村建設，把自然經濟的農村納入社會化生產的軌道。現在中國還有6億人年收入1萬元以下，這些人大部分生活在農村，通過新農村建設和精準扶貧，大幅度提高農民收入和農村經濟活力，就可以提供一個巨大的市場，帶動經濟發展。

給鄉村城市化鬆綁，現在國內10萬人以上的鄉鎮已經有320多個，這是一個巨大的經濟驅動力，要給這些自主發展起來的鄉鎮擴權升級為城市，鼓勵鄉鎮努力發展城市化。

提高軍費，增加武器裝備採購的利潤率。中國面臨着國家安全的巨大威脅和國家海外利益日益擴大，中國不能不為此做好準備。增加軍費和武器裝備的利潤可以帶動資本市場流向製造業和提升製造業整體的技術水平，提高工人和科研人員的收入水平，帶動投資和消費。

發展高新產業，現在是半導體產業鏈，形成對美國技術的替代，形成以中國的製造業和高科技產業鏈為核心的全球化產業鏈。擴展服務和技術出口帶動經濟發展。比如過去我們輸出“孔子學院”，大量的留學生出國留學等於進口外國的教育和服務。現在我們可以出口像“藍翔技校”這樣的中等技術教育，這是廣大發展中國家急需的技術教育，同時可以帶動中國技術和設備的出口。有朋友可以告訴山東的領導，藍翔技校這種技術教育大有可為，可以成為中國文化和技術輸出的窗口。

“一帶一路”帶動投資和技術，設備出口，打造大市場體系，造成一個新的全球化大市場。在現在逆全球化的潮流中，中國要堅持全球化的發展方向，因為第三次工業革命的產業對於市場的要求就是全球化，任何逆這個潮流的國家都必然被邊緣化。美國現在受到民粹主義影響脱離全球化，這是美國的戰略失敗的開始。中國必須堅持全球化，這樣必然美國對中國的遏制破產，美國經濟逐步邊緣化，而中國進入世界經濟舞台的中心，中國需要對此做好思想準備。很可惜，中國的絕大多數知識分子還沒有意識到這一點，他們的思想意識遠遠落後於中央領導，作為知識分子真的無法評價他們，他們恐怕要被時代淘汰掉，時代需要新的有世界視野，有抱負，有雄心和思想的新一代知識分子。

這些問題解決之後，中國就可以“吃喝玩樂”創造GDP了，消費將是創造經濟增長的主力。

最後，房地產問題的解決是“戒毒”，不可能沒有痛苦。現在需要尋找新的經濟增長點降低“戒毒”的痛苦。根據銀行的測算，銀行可以承受房價30%的下降，現在要讓房產迴歸住宅的本質屬性，房價的下降是無法避免的，只是這個下降要控制在不發生系統性金融風險的範圍之內。在房價下跌到位之後，激活住宅的剛需和改善性需求，消化存量，解除房地產的金融風險。