美國商業地產估值暴跌25%，特朗普個人財富縮水約20%_風聞

9月27日，《金融時報》報道，美國商業地產估值已經較正常時期貶值四分之一甚至更多。業內人士認為，當下美國購物中心、酒店等商業地產遭到疫情衝擊，如今美國地產行業正步入寒冬。

富國銀行研究報告稱，一旦商業地產所有者還不起貸款，其抵押的地產估值將會下降，平均貶值幅度高達27％。以估值為2590萬美元的休斯頓一家皇冠假日酒店(Crowne Plaza hotel)為例，本月該酒店價值較2014年被捆綁進CMBS交易（商業房地產抵押貸款支持證券）時下跌了46%。自3月份以來，該酒店就一直沒有償還抵押貸款，並在5月份被移交給特別服務機構。另一家距離洛杉磯市中心約20分鐘車程的米拉達假日酒店(Holiday Inn La Mirada)最新估值為2210萬美元，較2015年下跌了27%。此外，由於自4月以來沒有還清抵押貸款，美國田納西州哥倫比亞的一家假日酒店今年9月估值大跌37％至770萬美元。

富國銀行研究報告涵蓋了自4月1日以來新評估的116家捆綁在CMBS中苦苦掙扎的房地產，其中有68家是本月進行評估的。在全部抵押貸款中，有75筆和酒店有關，另有26筆和零售地產相關。

今年二季度，在美國，壞賬風險最高的10家銀行，其不良貸款合計猛增62%，其中，商業房地產的不良貸款增幅高達144％，至260億美元。為了彌補由於房地產萎靡產生的鉅虧，目前美國各大銀行已開始提高撥備。

Real Capital Analytics數據顯示，2019年，中國投資者淨賣出美國商業地產價值近200億美元(約合1400億人民幣)。今年8月，由於美國哈德遜廣場(Hudson Yards)項目開發商拖欠還款，中國投資者已經申請仲裁，要求開發商退還近10億美元投資款項。加上美國第二輪疫情來襲，美國地產似乎不再是投資裏眼裏的香餑餑。

摩根士丹利(Morgan Stanley)報告認為，預計辦公大樓將貶值40％，租金繼續下滑，紐約市中三分之一的酒店將面臨破產。

9月8日，《福布斯》雜誌公佈了最新的“美國400富豪”榜單。儘管全美400位富豪的總資產突破了3萬億美金，創下歷史新高， 但特朗普個人的排名卻下降64位，僅名列榜單的第339位。　　

《福布斯》表示，從去年9月至今，特朗普的個人淨資產從31億美元下降到25億美元，減少了6億美元，相當於財富縮水了近20%。彭博社也表示，特朗普的財富在2020年的跌幅是近5年來最大的。　　　　

整個疫情期間，特朗普集團主營的房產、酒店、莊園、高爾夫俱樂部等業務，幾乎全受到衝擊。據CNN統計，今年3月以來，特朗普集團的損失已從每天65萬美元上升到100萬美元左右，旗下的酒店也已解僱了近2000名員工。

今年5月美國住房抵押貸款違約率飆升，為2011年11月以來的最高水平。具體來説，逾期30天以上還款的借款人數量激增至430萬，較4月份增加72.3萬。超過8%的抵押貸款已經過期或處於止贖狀態。　　

然而在新冠疫情期間，華爾街又重新向信用不佳的房主提供貸款。據高盛數據顯示，與私人債券捆綁中、或沒有政府支持的住宅抵押貸款的違約率已從1月份約4%的低點飆升至7月份的約18%。