東原地產：吹下的牛，欠下的債_風聞

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東原地產：吹下的牛，欠下的債

原創：一號地產

作者：海哥

    一號論：    

2020年過去一大半了，東原地產的千億銷售目標，還好嗎？

前幾天，一號君的朋友圈被一眾房企的XX大會、XX發佈會集中刷屏。

其中，一向被業內稱之為“小而美”的地產企業東原集團搞了一個開發者大會，朋友圈也一度被東原地產特色社羣運營的文章霸屏。

對於地產企業這類的標籤、IP打造，一號君覺得挺逗的，無非是公司的品牌為了宣示存在感每年硬撐出來的表演。

不過對於東原地產，一號君還是很感興趣的。

01

吹風業績預期，屢打監管擦邊球

首先是“小而美”，“渝中三傑”龍湖、金科、東原，東原的確是規模最小的，近年來雖然緊趕慢趕，仍在50開外徘徊；

美，東原的老闆羅總的確很愛美，也是房企中比較愛出境的掌門人之一。據內部人士説，圍繞羅總服務的團隊中就有專職化妝師、服裝師和專業攝影師，每一次的登台亮相，絲毫不亞於一場明星走秀。

其次感興趣的，是東原屢屢吹下的牛，是否還能繼續吹。

早在2018年，東原地產董事長羅韶穎曾提出：“集團的目標是進入房企50強，下一個目標是30強”，並且描繪了一張藍（大）圖（餅）：

“東原2020年的銷售目標是跨入千億。”

2018年，東原地產的流量金額的確實現了進入50強這個“小目標”，但並沒有“坐穩”，2019年銷售額旋即跌出60名開外。

左臉，有點疼。

2020年1-8月，東原以363億元的銷售額位列59位。

還剩下4個月，600億元的銷售指標等着銷售總去扛。

右臉，隱隱作痛。

現實儘管打臉，但這絲毫不妨礙繼續吹牛。

就在今年開發者大會後不久，東原集團董事長羅韶穎接受專訪時表示：“東原的目標一直沒有變，即保住前30的位置，同時努力爭取前20。”

前50都沒保住，何來保住前30的位置？

一號君陷入了沉思。

與此同時，東原集團還在今年年中曾通過自媒體發文透露，東原希望2020年後業績保持30%到50%增速。

上一輪房企業績增速50%是哪一年？

“四萬億”之後的2009

東原，加油鴨！

當然，以上這些業績展望，是否違反信披規則，構成業績承諾或預期，我們暫未看到交易所的問詢，不過一號君可以讓監管部門看到。

記得上一次這樣吹牛的，是泰禾集團的黃其森，但結果大家都知道了。

房地產行業的業績排位賽，大致這麼幾種：

實打實的報銷售數據

擴大並表做大流量金額

往銷售數據注水提升排名

實在沒招了，年底統一買個榜單哄老闆開心。

02

腰斬的盈利能力和激增的少數股東收益

吹下的牛，就是欠下的債。唯有用實力去實現，才不至於被打臉。

然而翻閲東原集團上市主體迪馬股份近年來的財報，深深覺得，牛不是隨便吹的，因為牛受不了，牛皮會破。 

迪馬股份（600565.sh）2020年中報顯示，期內，公司實現營業收入42.82億元，同比增長20.59%，其中主營業務收入41.06億元，房地產開發（含物業）和專用車製造的收入佔比分別為88.65%和7.99%。

儘管營收增長兩成，但詭異的是利潤和利潤率雙雙出現了大幅下滑。

盈利方面，上半年迪馬股份實現毛利8.45億元，較2019年同期的11.84億元同比下降28.63%。

上半年實現淨利潤2.03億，同比下降48.30%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為1.3億元，同比下降65.45%。

圖1：歷年營業收入及同比增長率

圖2：歷年歸母淨利潤及同比增長率

利潤率方面，公司毛利率為20.59%，較2019年同期下降10.79個百分點。其中，房地產業及物業服務毛利率為21%，較2019年同期下降11.32個百分點；而整體淨利潤率僅有6.4%，同比降低5.9個百分點，盈利水平處在行業較低水平，略高於恒大5.5%的淨利潤率。 

為什麼營收大增兩成，盈利能力卻大幅下滑，淨利潤和淨利潤率甚至腰斬，出現了增收不增利的情況呢？ 

一號君發現吃掉利潤的主要原因，在於當期營業成本的大幅增加和少數股東收益的激增。

圖3：迪馬股份2020年中報

半年報顯示，上半年迪馬股份的營業成本為32.8億，同比大增38.6%，遠遠高於營業收入20.6%的增幅。

儘管公司在銷售費用、研發費用方面苦降成本，也擋不住財務費用的激增，上半年公司財務費用同比大增52.35%，達1.09億元，這説明公司大量的利潤被高成本的融資利息吃掉了，當然這部分高息融資主要還是來自於房地產板塊的東原地產。

此外，少數股東損益的激增，也是吃掉公司利潤的重要方面。

東原地產近年來靠合聯營並表做大流量金額，以此快速提升行業排名。

據克而瑞地產研究中心數據顯示，東原地產2019年全口徑銷售金額為540.1億元，權益金額為328.5億元，權益佔比僅為60%；年全口徑銷售金額為249.1億元，權益金額為133.2億元，權益佔比進一步下降為53%。

可以説，東原地產是一個虛胖的"小胖子"，正因為權益佔比的逐步走低，導致少數股東權益收益同比激增58.24%，分走了7022萬元的淨利潤，佔了歸母淨利潤的三分之一多。 

本已孱弱的淨利率水平，疊加激增的財務成本，以及從淨利潤中大塊分肉的少數股東權益，使得東原地產的盈利能力雪上加霜。

而在房地產行業，一兩億元的盈利水平與虧損之間，往往只有一步之遙。

03

高企的擔保風險和行業墊底的回報率

除了盈利水平岌岌可危外，一號君發現，東原的金融風險也相當高。

中報顯示，截至6月底，迪馬股份總擔保額（包括對子公司的擔保）156.15億元，佔公司淨資產總額的102.51%。

其中，直接或間接為資產負債率超70%的被擔保對象提供債務擔保金額約為119.93億元，擔保總額超過淨資產50%部分的金額為79.99億元，兩項合計擔保金額為199.92億元。 

而根據今年4月份發佈的《重慶市迪馬實業股份有限公司2020年公司及控股子公司預計擔保額度公告》顯示，將為公司及控股子公司預計提供334億元的擔保金額，其中絕大部分為房地產業務。

擔保金額遠超公司淨資產，金融風險巨大。

與此同時，債務方面，中報顯示，截止上半年公司資產負債率79.84%，淨負債率 54.55%，其中長期債務比例近60%，有息負債率 18.26%，較年初有所下降。

但現金短債比方面仍不容樂觀，據中報數據，公司在手現金54.88億元，一年內到期的短債為24.8億元，剔除受限的現金24.81億元，勉強覆蓋短期債務。

下半年融資情況收緊的情況下，如銷售、回款下降，仍面臨較大債務風險。  

此外，東原地產上市主體迪馬股份的資本市場表現堪稱平平無奇，不要誤會，這裏沒有絲毫沒有cue神鵰大俠的意思。

半年報顯示，加權平均淨資產收益率僅為2.21%，較上年同期的4.66%又減少2.45個百分點；而扣除非經常性損益後的加權平均淨資產收益率更是隻有1.41，較上年同期的4.46%減少了3.05個百分點。

據億翰智庫數據，上半年迪馬股份的ROE僅為1.8%。

這個回報率可以説在行業內基本墊底，甚至跑不贏同期的銀行利率，也難怪公司股價基本沒有起色，市值始終在70億左右徘徊。 

説平平無奇不過分吧？