房企瑰寶VS垃圾評級,金地錯位的大城市理想_風聞
观察者网用户_244171-2020-09-30 17:44

地產行業最火那幾年,很多房企老總們特喜歡扮演成功學講師的角色,金地集團(600383.SH)董事長凌克也不例外。
媒體記者們長槍短炮,解析富豪們的財富密碼,得到的經常是一些空洞的答案。比如凌克就經常會説,金地的成功由整體實力、建築質量、企業信譽、內在特質、服務質量五大要素組成。
其實哪有那麼複雜!看看金地佈局——上海、深圳、北京……全國最值錢的一線城市,幾乎走了個遍。西方有句諺語——地產圈有三則投資真諦,選址、選址,還是選址——金地的成功就是這麼回事兒。
按照《哈佛商業評論》統計的數據,自2001年上市到2016年,金地銷售收入從5.34億元提升至1006億元,增長了188倍:這就是選址的力量。
這兩年,金地很少再講成功的故事了。
2020年中報,凌克描述金地信用狀況時提到主體信用評級及融資產品評級為AAA,國際評級機構標普與穆迪給予長期信用評級為BB和Ba2。
很多人對資信評級的概念還停留在統計“A”的個數,常常忽略了BB和Ba2的意義。按照標普與穆迪的評價體系,BB和Ba2代表垃圾級(JUNK)不適合投資類(Non Investment Grade Speculative)債券。
在國內,“19紫光01”“與“18中融新大MTN002”均獲得過AAA評級,最終結果一個大跌22%,一個直接違約,所以點數A的“人頭”沒有意義,還要關注BB、Ba2兩盞紅燈。
“選址”不重要了嗎?恐怕不是。看看金茂(00817.HK)與融創(01918.HK),哪個不是靠着一、二線黃金地段的資源,硬是頂住了上半年行業下行壓力,最終日子過得還不錯?
可是做好“選址”就高枕無憂了嗎?恐怕也不是。金茂和融創正在努力尋找房子之外的更深層次價值,金地和凌克卻始終在原地打轉。

“永動機”失效
在一二線的“大城市”打拼,很多人懷揣着夢想。
他們不辭艱辛,從自己的村寨遠走他鄉,一頭扎進繁華熱鬧、霓虹閃爍的遠方。周圍的人反覆催眠他們:趁年輕,在大城市打拼幾年,在那裏找一個愛人,結婚生子,再買一套房子,等着它快速增值。前者儘量維持一次,後者可以無限循環,那才是幸福生活該有的模樣。
多年以後,多數人找到了愛人,卻只有少數人在大城市,買下了越來越昂貴的房子,養活了一批像金地這樣的房企。在勞動力源源湧入大城市的同時,這些房企也逐步走上了快速發展之路。
由於大城市資源的稀有屬性,房子具備很強的抗風險能力。第三方機構緯房指數顯示,雖然疫情影響仍然存續,但並不妨礙一線城市房價持續上漲,2020年上半年,深圳房價上漲11.35%,上海上漲4.72%,北京上漲2.81%。
在大城市,房子買到就是賺到了。再看金地的口袋,滿是一二線城市的資源。
截至上半年,金地新增土地儲備約649萬平方米,嘴裏喊着“堅持合理佈局”,其實67%的新增土地儲備集中在一二線城市。在全國的65座城市,金地總土地儲備約5866萬平方米,權益土地儲備約3010萬平方米。
|金地的城市佈局;來源於金地集團官網
房子有人買,金地能在流量中獲利;沒人買,土地增值種下增長的希望,怎麼也不虧錢。
報告期內,金地實現簽約面積484.9萬平方米,同比增長13.3%;簽約金額1016.3億元,同比增長18.7%。半年的銷售額突破千億,此前還從未出現過。
報告中,金地會重點提到南京、上海、杭州的業績,都是超過80億元的大盤子,南京雲逸都會花園單盤銷售額就超過40億元。
“優秀的業績歸因於金地佈局區域的持續擴張,以及深耕一、二線城市帶來的單城市產能的不斷增長。”回顧金地成功的原因,凌克總不忘提一句“大城市”的帶動效應。這應該是個能讓金地一直輝煌下去的“永動機”。
從結果來看,似乎也不盡然。同期,金地營收為198.75億元,同比下降11.6%;項目結算面積97.68萬平方米,同比下降28.6%;結算收入169.33億元,同比下降15.5%——金地並沒有無休止地膨脹。
“並表範圍內的房地產項目的結算面積減少”,金地對業績的下滑一筆帶過。眾多觀點認為,過低的權益佔比稀釋了金地的發展空間,這一點財報中隻字未提。按照克而瑞數據,2019年金地權益佔比為62%,這比TOP50房企79.9%的均值差了一大截。
大城市的價值正在失效嗎?其實並沒有。回看融創(01918.HK)的中報,這家喜歡在一線城市蓋高端小區和私人別院的房企,上半年收入773.4億元,核心淨利潤130.4億元,同比分別增長0.7%與3.0%。雖然增幅有限,但還是在增長。
同樣是在一二線城市討生活,大家的差距有點大。

逆風
因為這點差距,金地就背上“垃圾級”與“不適合投資類”的評級嗎?沒這麼簡單!
8月20日,國家住房和城鄉建設部、人民銀行面向12家重點房企公佈了地產調控的“三條紅線”——剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍,地產行業忽然吹進一陣涼風。
**雖然沒有參會,但金地也能感受到刺骨。**畢竟在全國範圍內,一場樓市調控的大戲已經開演。各地政府生怕一個火星引爆樓市熱情,於是緊跟中央紛紛出台多項調控政策。
按照中原地產研究中心統計數據,2020年1-8月全國房地產調控次數達到368次,地產業進入了“求穩”的發展階段。
融創已經放慢了腳步,很久不聞其揮舞支票大肆收購資產的消息,取而代之的是保守謹慎。按照半年報顯示,融創新增土儲為1730萬平方米,僅佔其2.5億平方米總土儲的6.92%。
“今年處置資產是融創要做的比較堅決的一個事兒。”某種意義上,孫宏斌買地的目的,不是為了開疆拓土,而是為內部資源的優勝劣汰創造條件。好的繼續保留,不好的儘早出手,也是在紓解調控壓力。
至於金茂,基本與融創保持同步:上半年新增土儲面積為583萬平方米,總土儲佔比約為6.48%,儘量維持與“三條紅線”相對安全的距離。
“今年就能看出來,今後住宅開發毛利率和淨利率都在不斷下降。在這種情況下,繼續推高負債率,已經很難獲得高收益。”只看凌克的觀點,金地與融創、金茂這些傳統一、二線城市的“老炮兒”保持統一隊形。

| 金地集團董事長凌克
不過結果是上半年金地在全國斬獲52個新項目,增加約649萬平方米土儲,佔5866萬平方米總土儲的11.1%,其中67%的土地位於一、二線城市。
再看2015-2019年金地土儲從2600萬平方米快速增長至5233萬平方米,年複合增長率接近20%,這可不是保守謹慎的表現。
接連激進的運作,讓金地的負債壓力不斷增大,債務額度從2017年的1499.86億元,迅速提升至2019年的2524.47億元。
好在一直以來,金地維持着較低的權益佔比水平,從2017年的51.19%到2019年的52.1%,將壓力與風險轉嫁與合作伙伴共同承擔,始終讓負債率沒有穿越紅線。凌克也希望金地權益佔比能夠維持在50%之上——只是不要更高了。
更何況,隨着利潤的不斷下滑,這樣的擴張自會有些力不從心。負債不斷增加,收益不斷稀釋,這構成了金地增長乏力的原因。
金地的發展隱患是有一些,只是痛感沒有那麼強烈罷了。

迷茫的多元化
同樣存在隱患的,還有金地的未來。畢竟在大城市的遊戲中,一些玩法也在改變。
“2020年至2030年間,中國房地產市場的銷售規模,將會在頂部徘徊之後逐步下降;預計到2030年,新房銷售預計會在7億平方米左右,回到2008年銷量水平。”其實凌克還是敏感的。
地產行業像極了2017年的手機市場,觸碰到天花板後,總是要下行的。面對如此險情,多元化是個不錯的避險方式。
只要足夠勇敢,看看外面的世界是個不錯的選擇:新能源汽車還是風口,機器人也有了更高的智慧,這讓恒大(03333.HK)和碧桂園(02007.HK)心馳神往,也投進不少錢。
當然,並不是所有房企都能像龍頭企業一樣,流動資金儲備足夠進入很多新行業,因此基於地產行業向物業、文旅、會展等領域滲透更為友善。這方面,金茂和融創是代表。
相比之下,金地的多元化路線更接近於後者。2010年,凌克就希望金地能夠打造“一主兩翼”的業務結構——“以住宅業務為主體,以商業地產和金融業務為兩翼”。那時候,融創剛登陸港股,金茂才被方興地產收購不久。
|金地的業務佈局;來源於金地集團官網
如今10年過去了,融創的文旅、會展、醫療健康等新板塊,在全國佈局文旅城,四處建造融創樂園、榮創茂、高端酒店,還給自己戴了一頂“中國家庭歡樂的供應商”的帽子。
金茂也有了“城市運營商2.0”的新名片,聯合各地政府,將母公司中國中化的能源、金融、農業等各項資源落地,形成與區域經濟配套的產業生態。
沒變的,是金地。金地的房地產開發業務收入佔比仍高達89.9%,物業管理與出租為10.76%,其他板塊貢獻可以忽略不計。
要説融創和金茂代表一個新的地產時代,顯然過分了,畢竟它們不是原創者,這些板塊尚未體現多元化“賓”喧,奪地產開發之“主”的能力。
融創文旅業務的發展,還是用438.44億元摘了萬達13個文旅項目的果實,上半年板塊運營收入僅28.53億元;金茂“城市運營商2.0”概念的提出,也有了很長一段時間,上半年運營項目收入佔比不過21%。
眾多產品不過是重新包裝傳統業務,換了張臉繼續在一二線城市闖蕩。
融創與金茂的規模不同,不過創新業務的規模均在25億元以上,可見在面向未來業務的進度上,它們之間並未拉開明顯的差距。即便如此,金地並未表現出多少改變的意願。
能夠從金地財報中翻到的點並不多,只有新成立的“GEMADE”品牌,以及即將推出的智能化設備與多功能衞浴等產品勉強算新穎獨特,只是這些產品還需要等到下半年才有可能推廣使用——最先設想多元化的金地,卻落得最後才找到落地方向。
多元化這條路,金地走得很遲緩。

結語
多年之前,金地也曾位列“招保萬金”的“仙班”,畢竟在大城市的輝煌,以及眾多耀眼的數據,讓金地成為行業的標杆。
只是現在,這家公司散發着一種奇怪的“錯位感”:在其他房企放慢腳步,以應對行業突變時,金地仍在突飛猛進;在其他房企加快創新,以滿足差異化訴求時,金地仍沒有太多優質的產品。該加速的時候放慢節奏,不該停下的時候踩下剎車。
這就是現在的金地,看上去風平浪靜,實則暗潮洶湧。