不確定中的確定：挖掘房產行業數字化紅利_風聞

今年疫情以來，美國排名前五的科技股業績不降反升，股價也一路上漲。其中亞馬遜是最典型的一家，股價從年初的不到2000美元，到目前已站穩在3000美元以上，而創始人貝佐斯也因此躍居世界首富。

疫情，讓全世界都在重新認識數字化的價值。以前，各個行業都認同數字化的重要性，但是一場疫情讓所有人認識到了數字化的緊迫性：已經發展很好的行業，加速增長；而相對落後的部分傳統行業，則開足馬力、加速升級。

“疫情以後很多人特別的迷茫，覺得世界充滿了不確定性，但我覺得這個世界在所有不確定性中有幾項非常確定，一個是整個國家數字化方向非常確定，第二個是未來十年，傳統行業數字化的確定性。”馬雲如是説。

產業互聯網滲透加速，房地產就是這樣一個正在被加速改造的行業。今年以來，京東、天貓都開始對房產交易業務出手，8月份貝殼完成IPO……這些都是行業鉅變的標誌。

挖掘數字化紅利最好的時間點

在國內，房產行業是數字化進程相對較慢的一個領域。日前，貝殼研究院、清華大學中國經濟社會數據研究中心、21世紀財經產業研究院聯合發佈的《中國居住服務業數字化發展報告》報告分析了這裏面的幾個原因。

首先從市場來看，中國的房產行業開放較晚，1998年中國福利分房時代結束，中國居住服務業方才開啓市場化進程。在“衣食住行”四個民生息息相關的領域，“住”是市場化最晚的。並且與“衣食行”不同的是，“住”是相對低頻且成本高昂的一項生活需求，其產業特徵差異較大。

其次，從行業主觀性來看，中國的房地產行業經歷了瘋狂爆發的20年，產業上的每一個環節都賺得盆滿缽滿。錢太好賺了，大家都在自己的舒適區裏，變革動力自然不足。所以，房產行業的數字化雖然也在推進，但是產業本身變命的意願不強烈，進展也比較緩慢。

最後，就是行業的複雜性帶來的數字化高難度。居住服務具有本地化、勞動密集型、非標準化、流程節點複雜、供應鏈條長等行業屬性，改造起來牽一髮而動全身。這種困難也讓很多企業望而卻步。

當然，這期間也一直有企業不斷嘗試破局，行業也是在這些“勇士”的努力下在一點點被推動。不積潰步無以至千里，今天來看，房產行業到了挖掘數字化紅利的最好時機。

就以房產行業來分析，這兩年已經明顯進入平台期。住宅短缺已經成為歷史，價格不再有大起大落，人們買房變得越來越理智，並且需求升級，當下以改善居住水平、提升品質為主流需求。但是與需求變化不匹配的是，國內居住服務比較粗放，不夠職業化、專業化，遠遠無法滿足用户的需求。

經過多年的推動與積累，居住行業的數字化也在不斷演進：基礎在變，生產要素的數字化使得基礎設施日趨完善；認知在變，各種模式的創新正在改變從業者和消費者的認知以及消費行為；關鍵技術也在不斷進步，大數據、物聯網、AI、VR、雲計算，各種創新技術開始被廣泛應用。

所以，無論是從產業發展本身，還是從外部的技術、思維推進來看，居住行業的數字化都到了最好的時間點。馬雲在2016年提出了“新零售”，那是數字化對傳統零售行業重構的一個時間節點。而現在，則是居住行業的發生質變的重要時間節點。

先驅推動變革二十年

回看居住行業數字化進程，其實跟中國科技行業的演進是緊密相關的，從電子化、互聯網化、移動化，直到現在轟轟烈烈的AI（智能化）。

2001年我愛我家將ERP系統在行業內的首次應用，不僅是里程碑事件，也標誌着房源數據率先開啓了信息化。那時候的系統以內網為主，信息化是在內部流轉，更多的目的是為了方便內部管理效率的提升。

在當時，因為網絡基礎設施以及軟件成本的限制，能夠電子化的企業才能具備搶跑的先機。我愛我家曾一度領跑行業，這也是不爭的事實。

電子化，對於行業的重要意義是引發了數據存儲的革命，開始了生產元素數字化的過程。

在2000年前後，中國互聯網創業潮開啓，從門户、電子商務、搜索等領域，慢慢向一些垂直細分領域擴展。焦點網、搜房網先後落地，代表着居住產業互聯網化的開始。房產門户網站的誕生引發了居住服務的營銷革命，房源信息由紙媒廣告、小貼條轉變為在線網絡廣告，使得房源發佈、房源搜尋和初級匹配逐漸由線下轉向線上，進而推動房源營銷流程的變革，消費者消費行為逐漸向線上遷移。

此後的互聯網化階段，則改變了人與信息的連接方式，進而引發了營銷環節的革命。

接下來就是移動互聯網的發展，引發O2O熱潮。從2014年開始，居住服務的移動化也漸入高潮，搜房佈局線下，58同城收購安居客，更具標誌性意義的是愛屋吉屋以行業顛覆者的姿態強勢進入。同時，以線下切入線上的鏈家也開始發力。此時你會發現，這一輪變革是線上線下兩股力量的正面衝突。

來自於互聯網的“空中力量”，他們更注重變革，希望以全新的思維顛覆行業裏的傳統巨頭。比如搜房0.5%、愛屋吉屋1%的低佣金打破了傳統行規，同時他們以高底薪吸引經紀人，使得傳統中介企業面臨到前所未有的衝擊。

來自線下的“地面部隊”則相對平穩，比如鏈家移動化的目的是以消費者為中心的真房源等服務承諾升級、以經紀人為中心的績效改革，以及以標準化、數據驅動為核心的科學化運營管理方式。

移動化又推動行業向前邁行一大步。交易數據的積累、房源信息採集方式多元，房源信息維度、顆粒度遠遠超過PC時代。消費者與經紀人行為數據被廣泛記錄，開始推動消費者與服務者的數據化。但是，房產交易流程的線上化進展並不大，面對面的交流、實地體驗、籤後服務是當時技術無法替代的。

當前階段是新的智能化階段。2018年4月，從鏈家網O2O模式轉型而來的“貝殼找房”成立，開放其積累的大量數據能力，用數據反哺行業，這是智能化的一個起點。與此同時，以線上力量為代表的O2O模式卻偃旗息鼓，房天下線下經紀業務停滯，2019年2月愛屋吉屋網站正式關閉，退出了歷史舞台。

線上線下兩股力量的碰撞曾引發不少行業熱議。是顛覆還是漸變？激進的愛屋吉屋派與漸變的鏈家派，誰能走得長久？

用歷史的眼光看，愛屋吉屋的退場，並不代表“空中力量”的失敗。數字化的進程，本來就與市場環境、基礎設施、思維與認知、技術發達程度等息息相關，空中力量與地面部隊都對這個行業的數字進化起到了各自不同的推動作用。是諸多先驅，一起把行業推到今天的高度。

用互聯網方式把“住”這個行業重做一次

作為地面部隊的代表，從鏈家網到貝殼找房經過了19年的發展歷程，從一開始的縱向生長到後來的橫向開放，以一個企業承擔起行業數字化基礎設施的角色。

可以説，貝殼的成長過程與行業的艱難改造相伴，沒有太多的高光時刻，但是19年以來卻給行業帶來了兩大全新的價值觀：第一是以C端消費者的體驗為一切變革的原動力；第二是開放合作的全新思維方式，將平台開放賦能給行業的合作伙伴。

説實話，一家“曾經的”傳統企業能夠實現如此思維上的轉變，可以説是行業的轉折點。具備了用户思維和合作思維，居住行業的產業互聯網進程也由此開始加速。

產業互聯網，對於傳統產業而言並不是簡單的線下到線上的遷移，而是對整個產業鏈條的重構。就好比新零售，就是根據人的需求，用先進的技術對“人貨場”重構，讓消費者可以在任何場景中得到最適合的服務。而盒馬、便利蜂、無人貨櫃、美團買菜等等，都是在滿足不同的場景需求。

居住行業的數字化同樣不是簡單地遷移，而是重構。特別是隨着數字化程度的深入，對原有產業鏈條的改造也就越深入。用貝殼找房CEO 彭永東的話説就是：“把‘住’這個行業重做一次”。

在今年新冠疫情期間，貝殼找房推出VR看房、線上電子簽約和貸款簽約，進一步加快了這一數字化進程。

回顧貝殼找房的轉型歷程，大約經歷了這四步：第一步，深入產業，洞察業務，提煉業務關鍵要素，搭建指標體系；第二步，在資源和技術約束下，集中資源，策略性取捨；第三步，標準產品化，數據積累，反哺業務；第四步，產品智能化，重構流程。

顯然，進化到第四步，帶來的體驗、場景變化也就更大，勢能也更明顯。

比如，數據化反哺產業帶來的智能化。貝殼找房通過數據採集、應用的歸集，打破數據孤島，構建了66.9億條量化人-房-客的關係網絡，其中包括了6000萬活躍用户、每日約1.2億條行為與接近40萬經紀人、每日300萬條的作業行為數據。而當數據量越來越大並且打通，就可以產生化學反應。

貝殼找房通過AI模型形式化表達了數據之間隱含的推理關係，構建了447億條三元組構成網狀的行業知識圖譜，其中包括60類維度、24億條級別覆蓋商圈、房屋、地標、學校、客户、經紀人推理關係的知識體系，以及294類維度、52億覆蓋權屬、價格、簽約、帶看、屬性、地理位置的知識關係網絡，而這些要素帶來了更多的場景可能。

比如，數據是新的生產要素，這些海量數據通過虛擬智能客户“小貝助手”賦能經紀人，大大提升經紀人的效率與服務水平。舉一個業者感受最深刻的例子：以前中介找客源，只能靠“騷擾電話”，沒有目的地去廣撒網，撈着一個算一個，大量的精力都浪費在前期找客源上。但是現在，通過大數據分析，經紀人可以清楚地知道客户的需求，將所有的精力都放在後期的服務上，不僅服務水平提升，還大大提升交易的成功率。

我們再看看VR。基於數字技術而衍生的消費場景如VR看房、直播看房，不僅使購房不再侷限於線下固定的物理場景，而且使消費者可利用碎片時間進行數字化消費，多元場景中的消費需求有更多可能。

未來，VR還能帶來更多的變化，比如VR+AI裝修產品“未來家”就是基於物品識別技術，將房屋三維户型圖與智能設計相結合，通過傢俱、風格的實時渲染和拼接，針對不同户型給出定製化裝修設計，同時提供DIY設計功能。

以前，裝修需要設計師出圖，而消費者完全靠想象去做出決定。而未來，則可以用VR將一個個想象真實地展現出來，讓裝修的前期設計更加貼近用户的需求。VR功能的延伸，也將改變裝修的場景應用。

跟新零售對商業領域帶來的顛覆一樣，產業互聯網開始深入影響居住行業，一個又一個新的場景將不斷出現在我們的身邊。

《中國居住服務業數字化發展報告》認為，未來數字新時代具有四大特徵：一是數據要素價值崛起，反哺業務，推進服務智能化；二是服務者線上遷移，數字化工具將降低服務者能力方差；三是全渠道服務場景的構建，線下渠道價值凸顯；四是產業互聯網平台崛起，催生新職業與新的產業協作模式，構建新型數字化生態。

貝殼已經成為居住行業數字新時代的一個重要推動力量。“產業互聯網會產生很多線下和線上的結合。貝殼的工具和技術推動線上線下形成更好的合作，融合、共生，每一方都是不完整的，結合在一起才是完整的拼圖。”彭永東總結道。

【結束語】

今天，我們在資本市場看到這樣一個現象：亞馬遜的市值將沃爾瑪遠遠甩在身後，特斯拉的市值高過每一家傳統車企，而貝殼已經超過中國最知名的房企——萬科。

這背後的原因就是產業發展新舊動能的轉化。未來沒有互聯網企業和非互聯網企業的差別，所有的產業都將被數字化重構一遍。數據、技術將是傳統產業的新動能，而這也會將產業的空間放大數倍。

回看貝殼在房產行業數字化大潮中的變化，今天釋放出來的勢能只是一個開始。

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