鴻坤地產資金困局_風聞

文 / 地產頻道

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最近幾個月，北京鴻坤偉業房地產開發有限公司（簡稱“鴻坤地產”）過得不太好。

因借款合同糾紛，鴻坤地產被北京東方瑞智企業管理有限公司告上法庭，該案9月21日已開庭審理。這是鴻坤地產2020年9月參加的第三次庭審。天眼查數據顯示，此前鴻坤地產已經十餘次被列為被執行人。

比如2020年5月，由於355萬元執行標的，鴻坤地產被北京法院列為被執行人；據中國執行信息公開網，同年8月，因為參股公司環渤海創新產業基金的相關糾紛，鴻坤地產被列為“被執行人”，執行標的為55821899元。

另外，2020年5月，鴻坤地產旗下多隻債券的中債隱含評級從“AA-”被下調至“A+”。在下調之前，旗下“18鴻坤01”債券出現短期被集中報賣的現象，5月8日至5月25日，18天裏被集中報賣12次。

鴻坤地產的資金危機並非毫無苗頭。早在2019年7月，國信證券就在其房地產行業報告中指出，2019 年大致有十餘家債券到期償付壓力較大的房地產公司，其中就包括鴻坤地產。上述報告稱，相關公司的短期債券回售金額較大容易引發兑付危機。

縱觀鴻坤地產的發展歷史，在中國房企爆炸的前十年，公司一直較為低調。2015年5月，優客工場創始人、萬科前高級副總裁毛大慶在去職萬科5個月後，宣佈加盟鴻坤集團並擔任高級合夥人、執行董事，才讓這家房地產公司正式走入大眾視野。

這家受毛大慶所青睞的房地產公司，目前正承受不小的資金問題和信用危機。它究竟為何淪落至此？

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千億目標

鴻坤地產的主力產業，位於北京南五環外西紅門。2002年，其創始人趙彬從湖南來到北京，通過招拍掛在彼時還是一片莊稼地的西紅門拿下一塊200萬平方米的土地，這是鴻坤地產創業故事中的重要一步。

如今，這片土地已經從道路、水電、交通等均不便利之地，變成了一個覆蓋商業綜合體、社區商街、產業園等的綜合都市圈。

據官網介紹，鴻坤地產背靠的鴻坤集團成立於2002年，旗下擁有鴻坤資本、鴻坤產業、鴻坤文旅和鴻坤地產四大業務板塊，鴻坤地產的主營業務涵蓋房產開發和物業經營兩個業務板塊。財報顯示，最近三年，鴻坤地產房產開發收入佔主營業務收入95%以上，其餘主要為物業經營收入。

鴻坤地產在環京地區有着龐大的體量和深耕傳統，早期以較低成本在北京拿地，是公司此前保持不錯利率的關鍵。不過，隨着越來越多大型房企將北京作為重點戰場，北京土地市場供應減少、地價高漲、拿地日益困難，鴻坤地產也開始面臨“走出去”的難題。

2010年，鴻坤地產開啓“大北京”戰略，嘗試走出北京，向張家口、涿州、廊坊、香河、武清等環京地區發展。

面臨碧桂園等房企巨頭的擠壓，中小體量的鴻坤地產在資金、開發實力無法匹敵的情況下，選擇了“城郊包圍城市”的發展路線。比如，在天津地區，鴻坤在拿地時，更多選擇武清、靜海、薊州等天津外圍區域，這些郊區地塊限制沒有市中心的地塊多，競爭也沒有市區的地塊激烈，總價相對較低，資金壓力較小。

2018年4月，鴻坤集團旗下物業板塊申請掛牌新三板，其背後神秘的組織架構因此曝光。公告顯示，作為地產二代，彼時25歲的趙偉豪已經在2017年成為鴻坤系實際控制人。趙偉豪是創始人趙彬、吳虹夫婦之子。

在2017年的鴻坤集團年會上，鴻坤管理層曾稱，希望在2023年達成四個千億目標，其中就包括地產板塊千億銷售目標。新目標下，鴻坤地產開始招兵買馬，前龍湖副總裁、明星職業經理人袁春2017年加入，擔任鴻坤地產總裁。

不過，到2018年下半年，市場就傳出了袁春離職的消息。到2019年10月，袁春正式和鴻坤集團作別，這讓鴻坤地產的千億夢增添了變數。

實際上，早在2017年，鴻坤地產就提出全國化佈局，公司嘗試將開發佈局從京津冀向南蔓延。不過，從後來的實踐來看，想要真正落實全國化戰略，對鴻坤地產來説並不容易。

從數據來看，2017年鴻坤地產僅在河北承德新增了1宗土地；2018年權益土儲規劃建面比2017年減少了128.06萬平方米；2019年公司主要通過併購在滁州、宿州和唐山獲取3塊土地。截至2020年6月底，鴻坤地產擁有土儲18塊地，規劃建面270.27萬平方米，其中有9塊地是在2016年之前拿的，最早一塊可追溯到2011年。

可見，雖然鴻坤地產希望走出京津冀，但公司目前的土地儲備依然主要集中在天津遠郊和環京，18塊地中有13塊地在京津冀圈中。評級報告透露，截至2019年年底，鴻坤地產的土地儲備權益規劃建面積為249.36萬平方米，僅可滿足公司一年半左右的開發需求。

鴻坤地產的拿地步調有所放緩，對公司的銷售情況帶來明顯影響。2016年到2019年，鴻坤地產的簽約金額分別為108.96億元、147.13億元、170.5億元及172.2億元，銷售增速由35%降至1%。

走到2020年，新冠肺炎疫情對房地產行業的影響進一步衝擊了鴻坤地產的業務發展。報告顯示，2020年上半年鴻坤地產的房地產收入為27.6億元，相比2019年同期的37.8億元有明顯減少。上半年公司的租賃費用收入為7618萬元，2019年同期該項收入為9839萬元。

數據來源：鴻坤地產債券報告

截至2020年6月底，鴻坤地產建設項目有45個，新開工項目7個，簽約金額僅有46.14億元，簽約面積為44.1萬平米。

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盈利承壓

近年來，鴻坤地產的盈利能力並不盡如人意。

上交所債券信息披露平台顯示的公司債券年度報告顯示，截至2020年6月末，鴻坤地產營收為28.4億元，同比減少26.9%；歸母淨利潤為6.1億元，同比減少25.5%。

數據來源：鴻坤地產債券報告，節點投研所

2019年，鴻坤地產營收為96.66億元，同比增加18%；歸屬母公司的淨利潤由10.36億元下降至8.58億元，同比下降了17.23%。報告稱主因是權益法核算的長期股權投資收益較2018年年末有明顯下降。

在公司營收規模增長近乎停滯的同時，鴻坤地產的負債卻在不斷攀升：截至2017年末、2018年末、2019年末、2020年6月末，鴻坤地產的資產負債率分別為79.12%、79.38%、80.26%和 79.47%，資產負債壓力明顯，這提高了公司合規等多方風險。

同時，短期債務的高佔比，又給其帶來了巨大的現金流考驗。截至2019年年末，鴻坤地產賬上非受限貨幣資金有34.68億元，同比下降24%，其自有資金不足以覆蓋短期債務，還需58億經營性現金流來補充償債資金。

到2020年上半年，公司現金流承壓的情況依然沒有較大改善。

截至2020年6月末，鴻坤地產的總資產為652.6億元，總負債為518.63億元，與2019年年底幾乎持平。其中，流動負債為395.45億元，佔比高達76%；非流動負債為123億元，其中長期借款有60億元，應付債券有51億元。近年來，隨着鴻坤地產銀行借款和債券融資規模快速攀升，其財務槓桿水平已飆升至歷史最高位。

數據來源：鴻坤地產債券報告，節點投研所

截至2020年上半年，鴻坤地產期末現金及現金等價物餘額為26億元。而其短期借款有22.3億元，一年內到期的非流動負債有23.51億元。這意味着，光是短期借款和一年期非流動負債兩項，鴻坤地產就有19億元資金缺口，短期償債壓力不小。

數據來源：鴻坤地產債券報告，節點投研所

除了借款和債券融資，鴻坤地產還有3次租賃融資，4次應收賬款融資，27次股權質押以及7次信託融資。在銀行授信方面，繼2019年鴻坤地產銀行授信額度鋭減約92億元后，2020年上半年，其授信額度再減少8.84億元。授信額度縮減後，公司不得不在信用維護方面更加謹慎。

國內未上市中小房企融資渠道狹窄，鴻坤地產作為體量規模排名在百名開外的房企，在融資方面同樣承受不小壓力。為了緩解資金問題，近幾年發債已經成為其一大重要手段。

鴻坤地產的發債通道包括國內市場和美元等渠道：2019年9月，鴻坤地產發行1.1億美元境外公募債券，該筆債券為期3年，投資者有權決定在發行第2年後將債券回售給發行人；2020年5月，鴻坤地產母公司宣佈發行5500萬美元公募債券，該筆債券將與其2019年10月發行的1.5億美元債券合併，兩次債券發行規模累計為約2億美元。

相比碧桂園等房產巨頭，鴻坤地產的發債成本明顯偏高。2020年上半年，包括正榮地產、碧桂園等在內的多家房地產公司均嘗試通過發債來彌補銷售疲軟的壓力。比如，正榮地產6月發行了兩次美元債，年化利息大致在8.3％到8.35％；碧桂園上半年發佈了5億多美元的境外債，票面利率為5.4%；5月，時代中國發行了2億美元的優先票據，票面利率為6%。

圖片來源：wind，平安證券研究所

相較而言，鴻坤地產5月底發佈的這筆5500萬美元的公募債，票面利率居然高達14.75%。通常來説，高利率發債是企業紓解債務壓力的“下策”，少用的境外發債被派上用場，可見公司償債壓力之大。

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鴻坤地產的挑戰

鴻坤億潤投資合夥人王煥此前在採訪中表示，十年前開發商只要能拿到地就肯定能賺錢，甚至捂一些地，不用開發也可以賺到錢。但在房地產存量時代，賣房子錢沒有那麼好賺了。為此他認為要“轉換思路，充分利用地產商所擁有的平台，比如既定客羣產生的新流量與價值，來運營資產。”

早在十年前，鴻坤集團就開始在主營地產業務之外進行金融投資業務的嘗試，希望藉此開拓多元收入渠道。2007年，鴻坤集團成立全資子公司億潤投資；2014年，鴻坤投資參股中民投，趙彬還擔任中民投第一屆董事局投資決策委員會常務副主席。

不過，從目前業績來看，公司的投資業績並不理想。截至2020年上半年，鴻坤地產投資活動產生的現金流量淨額為-9.1億元，相比2019年上半年的-2.5億元虧損攀升明顯，這一投資虧損程度大概是其房地產營收的三分之一。

數據來源：鴻坤地產債券報告，節點投研所

除了盈利不穩、負債高企、投資成果不佳等問題外，鴻坤地產還有幾方面值得擔憂：

首先，鴻坤地產近兩年的籌資能力明顯減弱。其籌資性現金流淨額持續為負，從淨流入轉為淨流出。債券半年報顯示，2018年、2019年、2020年上半年，鴻坤地產的籌資性現金流分別為-12.69、-52.57億元、-9億元。這意味着，公司的融資規模遠不及償還債務的速度。

其次，公司受限資產壓力不小。截至2019年年末，鴻坤地產受限資產規模為201.85億元，佔公司總資產的31.24%。公司受限資產規模較大，意味着公司如果不能按時、足額償還銀行借款或其他債務，有可能導致受限資產被其債權人凍結甚至處置，將對公司聲譽以及正常經營造成不利影響，進而可能對其債券造成不利影響。

另外，鴻坤地產土地儲備主要集中京津冀區域，整體區域分佈一般，且部分環京區域執行嚴厲的限購政策，未來將面臨較大去化壓力。

最後，鴻坤地產最近五年的存貨增長較為緩慢。對於房地產企業來説，如果銷售額可以衡量其當下的銷售地位，存貨則是其未來可變現的重要資產，存貨規模將極大影響未來銷售情況。截至2020年上半年，鴻坤地產的存貨為303億元。

數據來源：鴻坤地產債券報告，節點投研所

根據2020年風財訊房地產企業存貨排行榜，截至2020年9月，國內共有31家上市房企存貨超過1000億元，存貨規模超3000億元的有10家，分別是中國恒大、碧桂園、萬科、綠地控股、保利發展、融創中國、中海地產、華潤置地、龍湖集團和招商蛇口。鴻坤地產目前的存貨規模大概接近港股上市房企陽光100中國，後者在上述排行榜位列第81位。

數據來源：2020年風財訊房地產企業存貨排行榜

總而言之，近年來鴻坤地產財務槓桿高居不下，債務攀升，同時規模卻沒有得到提升，但債務壓力和流動性問題開始顯現。在頭部房企越來越集中的格局下，公司的突圍壓力較大。對這家房企來説，向外融資吃力，內生資金緩慢，均導致公司的資金鍊條不斷繃緊，而當下的信用打擊無疑是雪上加霜。

從鴻坤地產近幾年規模增長近乎停滯的情況來看，其2017年提出的銷售額千億目標似乎顯得有些遙遠。

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