這是過去10年房價跌幅最大的城市！_風聞

　　文|凱風

　　10年過去，哪些城市房價不漲反跌？

　　過去10年，中國房價經歷過兩輪大幅上漲：第一次是2009年“四萬億”的濫觴，第二次是2016年-2018年去庫存和棚改貨幣化的加持，絕大多數城市都迎來翻倍式普漲。

　　毫無疑問，漲幅最高的當屬深圳，10年房價漲幅接近4倍，而偏遠的三四線城市房價也許多實現了翻倍。

　　然而，有一個城市房價不漲反跌，10年過去，房價仍未回到當初的高位。

　　這個城市，不是鶴崗，而是温州。

　　據中國房價行情網數據，2020年9月，温州住房均價為2.2萬元，位居全國前列，超過武漢、成都、鄭州、西安等眾多強二線城市。

　　這個數字看起來不低。然而，早在10年前，温州就曾創造過更高的記錄，當時温州房價攀上3萬元的高峯，超越北上廣深杭，成為全國房價金字塔尖的存在。

　　10年過去，温州房價不漲反跌，跌幅甚至超過20%，成為全國大中城市裏唯一房價下跌的城市。

　　這背後，發生了什麼？

　　温州是浙江第三大城市，2019年GDP總量高達6606億元，躋身全國30強，超過瀋陽、長春、廈門、石家莊、南昌等二線城市。

　　温州2019年常住人口930萬人，相比2010年增加18萬人。雖然增量並不可觀，明顯落後於同省的杭州、寧波，但畢竟不存在人口收縮和城市收縮。

　　從最近幾年的經濟來看，温州經濟基本面、人口基本面尚可，不存在太大的問題，為何房價確保不及10年之前？

　　這要從2011年説起。

　　2011年是温州房價的最高點。這個素來以民營經濟著稱的城市，民富指數長期位居全國前列，**“温州炒房團”**更是在全國闖下了赫赫威名。

　　早在2001年，一個由157個温州人組成的“看房團”攜5000萬資金奔赴上海,一次性購房100多套。從此之後，幾乎每一輪樓市上漲潮裏，都少不了温州看房團的身影，作為大本營的温州房價自然水漲船高。

　　這一切都在2011年陡然逆轉。

　　根據國家統計局數據，2011年2月，温州房價漲幅創下歷史新高。自此之後，温州陷入了長達4年的房價下跌之路，一直到2015年才止住。

　　以官方發佈的二手房數據來看，從2011年2月到2015年3月，**温州房價最高下跌33%。**雖然從2015年至今當地房價出現反彈，但相比2011年的最高點，跌幅仍舊超過17%。

　　換言之，10年過去，温州房價普遍下跌了20%。

　　要知道，這10年間，其他城市房價都在一路上行，即便不考慮持有等機會成本，貨幣貶值的成本同樣不容忽視。從2010年到2020年，M2總量從72萬億攀升到213萬億，漲幅超過2倍，這背後的潛在損失更是可以想象。

　　2011年，發生了什麼？

　　熟悉中國金融史的人都知道，2011年，温州民間金融借貸危機爆發。這場危機表面上看似只涉及金融層面，實際上一環套一環，直接波及到房地產市場，從而帶動房價大幅下行。

　　原因很簡單，大量温州人席捲進了借貸危機之中。據央行温州支行調查數據顯示，2010年前後，温州有89%的家庭或個人、59.67%的企業參與民間借貸，其市場規模達到1100億元，相當於温州全市銀行貸款總額的1/5。

　　這些民間借貸資金，只有35%進了實業，其他都用於資金拆借與炒房。

　　民間借貸就像是一個套環，一環套一環。無數企業和個人牽扯其中，只要有一個環節斷裂，整個多米諾骨牌形成連鎖反應，進而形成普遍踩踏，房價應聲而落，一蹶不振。

　　因為民間借貸危機導致樓市泡沫破裂，這在住房市場化之後還是第一遭，温州就此成為樓市泡沫的縮影。

　　自此，温州炒房團開始退出歷史舞台。在2016年以來的這波樓市浪潮裏，已經看不到温州炒房團的身影了，取而代之的是深圳的投資客。

　　這場樓市大跌，與1990年代的海南房地產泡沫的破裂、2017年以來環京樓市的走跌，並稱為中國樓市上行年代為數不多的下跌樣板。

　　這場房價大跌，對温州未必不是好事。

　　從房價收入比看，2019年温州房價收入比為12.2，遠低於深圳的35.2，也低於杭州的17.7，與鄭州、南寧等地相當，泡沫已不像當初那麼嚴重。

　　從經濟來看，温州雖然經歷了2011年的民間借貸危機，經濟增速明顯放緩，但最近幾年來，經過金融排雷，經濟發展重新提速，並在2019年重回中國城市GDP30強。

　　温州式房價泡沫破裂，給未來有多少啓示？

　　**其一，房價會漲自然也會跌，大跌不是孤例。**1990年代海南房地產泡沫破裂，2011年温州民間借貸危機爆發，2017年以來環京樓市腰斬，2019年以來鶴崗等收縮型城市房價重回白菜價……這些案例都為狂飆突進的樓市提供了不少經驗和教訓。

　　**其二，房價與經濟基本面息息相關。**一場史無前例的大放水，一次空前的泡沫炒作，固然可以將房價推向歷史新高。

　　但無論是哪個城市，最終都要直面經濟基本面的考驗。一旦經濟基本面出現問題，房價自然也就難以維持。

　　**其三，未來投資，最需要重視的不是升值空間，而是安全性和流動性。**我們必須要評估，一個地方的樓市，是否存在流動性，有沒有持續上升的空間，能不能經受意外事件的衝擊，是否能在橫盤調整之後還能繼續上揚。